??11月3日，廣州珠江發(fā)展集團股份有限公司（以下簡稱“珠江股份”，600684.SH）收獲了第三個漲停板。

??利好消息是前一天該公司發(fā)布的一份籌劃重大資產(chǎn)置換的公告，其中透露這家老牌房企擬將自身房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債，與控股股東持有的珠江城市管理服務(wù)集團股份有限公司（以下簡稱“珠江城市服務(wù)”）進(jìn)行資產(chǎn)置換，作別房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，向物業(yè)管理及文體運營轉(zhuǎn)型。

??珠江股份是廣州歷史最悠久的房地產(chǎn)企業(yè)之一，成立已有37年時間，終究還是在這個行業(yè)寒冬，舍棄了開發(fā)商的身份。11月2日，珠江股份的相關(guān)人士表示，當(dāng)前地產(chǎn)經(jīng)營比較困難，對公司而言，探索多元化的發(fā)展路徑很有必要，而物業(yè)管理屬于地產(chǎn)的上下游行業(yè)，公司亦具備相關(guān)發(fā)展經(jīng)驗。

??經(jīng)營困難是實情，今年前三季度，珠江股份的歸屬母公司凈利潤錄得了14.93億元的虧損。

??資產(chǎn)置換與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

??珠江股份準(zhǔn)備置換回來的資產(chǎn)是珠江城市服務(wù)的100%股權(quán)，珠江城市服務(wù)由廣州珠江實業(yè)集團有限公司（以下簡稱“珠實集團”）、廣州珠江健康資源管理集團有限公司（以下簡稱“珠江健康”）分別持有95%及5%的股權(quán)。珠實集團為珠江股份的控股股東，珠江健康為珠實集團的全資子公司，因此本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

??公告透露，資產(chǎn)置換的差額部分將以債權(quán)及現(xiàn)金補足，債權(quán)及現(xiàn)金的具體比例根據(jù)審計評估結(jié)果及雙方協(xié)商確定，但不涉及發(fā)行股份。

??珠江股份表示，交易完成后公司將取得珠江城市服務(wù)100%的股權(quán)，同時置出相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，以物業(yè)管理及文體運營為主業(yè)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，有利于上市公司改善資產(chǎn)質(zhì)量、增強抗風(fēng)險能力，提升持續(xù)經(jīng)營能力和競爭優(yōu)勢。

??珠江城市服務(wù)曾在2021年6月底向港交所遞交招股書，但在12月底失效后便未再提交，看來彼時已有轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股的計劃。招股書顯示，截至2020年12月31日，該公司在管項目共431個，簽約建筑面積及在管建筑面積分別為3640萬平方米、3190萬平方米，覆蓋粵港澳大灣區(qū)的7個城市，還進(jìn)軍了13個主要省份的其他城市。其業(yè)務(wù)板塊包括城市公建服務(wù)、城市生活服務(wù)和城市文體運營服務(wù)，2020年的收入、凈利潤分別為8.8億元、0.66億元。

??此次交易前，珠江股份也進(jìn)行過多元化的嘗試。在今年的中報里，該公司表示在聚焦主業(yè)的同時積極拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等“第二新賽道”，在舊改、環(huán)保等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破，未來將協(xié)同推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園建設(shè)、環(huán)境保護等多元業(yè)務(wù)發(fā)展。從上述表述可見，此前物業(yè)管理并未在該公司轉(zhuǎn)型發(fā)展的考慮范圍內(nèi)，至于是何時進(jìn)行的戰(zhàn)略調(diào)整，珠江股份相關(guān)人士表示無法披露，而原有的資產(chǎn)是否全部剝離，也還沒有明確結(jié)論。

??地產(chǎn)主業(yè)舉步維艱

??雖然向物業(yè)管理轉(zhuǎn)型有些出人意料，但不轉(zhuǎn)型難有出路確實是珠江股份當(dāng)下的真實處境。

??今年前三季度，該公司錄得了7.57億元的營業(yè)收入，同比下降67%，歸屬母公司的凈利潤虧損約14.93億元，同比減少695.3%。期內(nèi)，該公司只實現(xiàn)了10.3億元的銷售額，同比下降41.2%。項目儲備也不多，在建項目僅9個，位于廣州及長沙。

??利潤指標(biāo)的大幅下跌是受計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備影響，前9月，珠江股份的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備變動金額約為13億元，其中因當(dāng)期計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備減少的利潤總額約為13.5億元。其中，光是新增計提存貨跌價準(zhǔn)備就達(dá)到了12.5億元。

??除了發(fā)展規(guī)模小，業(yè)績受行業(yè)波動影響大外，珠江股份還背負(fù)著沉重的歷史包袱。2015年至2018年，該公司通過“股權(quán)+債權(quán)”的方式收購了多個地產(chǎn)項目公司的股權(quán)，因為合作方經(jīng)營困難以及市場下行等因素，投出的資金大部分至今仍無法收回。截至9月30日，該公司對外資金拆借投資余額約為23.4億元，對三家子公司的賬面投資余額、賬面應(yīng)收未收資金占用費已累計計提約7.22億元的減值準(zhǔn)備。

??此外，雖然背靠珠實集團這棵大樹，但珠江股份并不是珠實集團發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的唯一平臺。珠實集團是目前廣州市最大的國有住房租賃平臺和城市更新國有土地整備平臺，還是廣州市屬國企中唯一城市運營全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，資源稟賦優(yōu)勢突出，而珠江股份獲得的支持并不多。據(jù)珠實集團內(nèi)部人士透露，該公司旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)統(tǒng)一冠以“珠實地產(chǎn)”的品牌，除了部分注入上市公司，還有不少項目是由集團直接開發(fā)。

??根據(jù)珠實集團披露的信息，近兩年，珠實地產(chǎn)的銷售額都進(jìn)入了廣州房企排行榜的前五。來自克而瑞的統(tǒng)計顯示，2021年，珠實地產(chǎn)的銷售流量金額約為182.8億元。而同期，珠江股份全年的銷售額為60.7億元。這意味著，珠實集團自己持有的地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)超珠江股份。

??沒有控股股東的全力支持，再加上自身土地儲備少、歷史遺留問題多，目前的地產(chǎn)行業(yè)留給珠江股份的生存空間已不多，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)或許是重獲新生的明智選擇。