??11月3日，廣州珠江發(fā)展集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“珠江股份”，600684.SH）收獲了第三個(gè)漲停板。

??利好消息是前一天該公司發(fā)布的一份籌劃重大資產(chǎn)置換的公告，其中透露這家老牌房企擬將自身房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債，與控股股東持有的珠江城市管理服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“珠江城市服務(wù)”）進(jìn)行資產(chǎn)置換，作別房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，向物業(yè)管理及文體運(yùn)營轉(zhuǎn)型。

??珠江股份是廣州歷史最悠久的房地產(chǎn)企業(yè)之一，成立已有37年時(shí)間，終究還是在這個(gè)行業(yè)寒冬，舍棄了開發(fā)商的身份。11月2日，珠江股份的相關(guān)人士表示，當(dāng)前地產(chǎn)經(jīng)營比較困難，對公司而言，探索多元化的發(fā)展路徑很有必要，而物業(yè)管理屬于地產(chǎn)的上下游行業(yè)，公司亦具備相關(guān)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。

??經(jīng)營困難是實(shí)情，今年前三季度，珠江股份的歸屬母公司凈利潤錄得了14.93億元的虧損。

??資產(chǎn)置換與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

??珠江股份準(zhǔn)備置換回來的資產(chǎn)是珠江城市服務(wù)的100%股權(quán)，珠江城市服務(wù)由廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“珠實(shí)集團(tuán)”）、廣州珠江健康資源管理集團(tuán)有限公司（以下簡稱“珠江健康”）分別持有95%及5%的股權(quán)。珠實(shí)集團(tuán)為珠江股份的控股股東，珠江健康為珠實(shí)集團(tuán)的全資子公司，因此本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

??公告透露，資產(chǎn)置換的差額部分將以債權(quán)及現(xiàn)金補(bǔ)足，債權(quán)及現(xiàn)金的具體比例根據(jù)審計(jì)評估結(jié)果及雙方協(xié)商確定，但不涉及發(fā)行股份。

??珠江股份表示，交易完成后公司將取得珠江城市服務(wù)100%的股權(quán)，同時(shí)置出相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，以物業(yè)管理及文體運(yùn)營為主業(yè)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，有利于上市公司改善資產(chǎn)質(zhì)量、增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提升持續(xù)經(jīng)營能力和競爭優(yōu)勢。

??珠江城市服務(wù)曾在2021年6月底向港交所遞交招股書，但在12月底失效后便未再提交，看來彼時(shí)已有轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股的計(jì)劃。招股書顯示，截至2020年12月31日，該公司在管項(xiàng)目共431個(gè)，簽約建筑面積及在管建筑面積分別為3640萬平方米、3190萬平方米，覆蓋粵港澳大灣區(qū)的7個(gè)城市，還進(jìn)軍了13個(gè)主要省份的其他城市。其業(yè)務(wù)板塊包括城市公建服務(wù)、城市生活服務(wù)和城市文體運(yùn)營服務(wù)，2020年的收入、凈利潤分別為8.8億元、0.66億元。

??此次交易前，珠江股份也進(jìn)行過多元化的嘗試。在今年的中報(bào)里，該公司表示在聚焦主業(yè)的同時(shí)積極拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等“第二新賽道”，在舊改、環(huán)保等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破，未來將協(xié)同推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園建設(shè)、環(huán)境保護(hù)等多元業(yè)務(wù)發(fā)展。從上述表述可見，此前物業(yè)管理并未在該公司轉(zhuǎn)型發(fā)展的考慮范圍內(nèi)，至于是何時(shí)進(jìn)行的戰(zhàn)略調(diào)整，珠江股份相關(guān)人士表示無法披露，而原有的資產(chǎn)是否全部剝離，也還沒有明確結(jié)論。

??地產(chǎn)主業(yè)舉步維艱

??雖然向物業(yè)管理轉(zhuǎn)型有些出人意料，但不轉(zhuǎn)型難有出路確實(shí)是珠江股份當(dāng)下的真實(shí)處境。

??今年前三季度，該公司錄得了7.57億元的營業(yè)收入，同比下降67%，歸屬母公司的凈利潤虧損約14.93億元，同比減少695.3%。期內(nèi)，該公司只實(shí)現(xiàn)了10.3億元的銷售額，同比下降41.2%。項(xiàng)目儲(chǔ)備也不多，在建項(xiàng)目僅9個(gè)，位于廣州及長沙。

??利潤指標(biāo)的大幅下跌是受計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備影響，前9月，珠江股份的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備變動(dòng)金額約為13億元，其中因當(dāng)期計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備減少的利潤總額約為13.5億元。其中，光是新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備就達(dá)到了12.5億元。

??除了發(fā)展規(guī)模小，業(yè)績受行業(yè)波動(dòng)影響大外，珠江股份還背負(fù)著沉重的歷史包袱。2015年至2018年，該公司通過“股權(quán)+債權(quán)”的方式收購了多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)，因?yàn)楹献鞣浇?jīng)營困難以及市場下行等因素，投出的資金大部分至今仍無法收回。截至9月30日，該公司對外資金拆借投資余額約為23.4億元，對三家子公司的賬面投資余額、賬面應(yīng)收未收資金占用費(fèi)已累計(jì)計(jì)提約7.22億元的減值準(zhǔn)備。

??此外，雖然背靠珠實(shí)集團(tuán)這棵大樹，但珠江股份并不是珠實(shí)集團(tuán)發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的唯一平臺(tái)。珠實(shí)集團(tuán)是目前廣州市最大的國有住房租賃平臺(tái)和城市更新國有土地整備平臺(tái)，還是廣州市屬國企中唯一城市運(yùn)營全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，資源稟賦優(yōu)勢突出，而珠江股份獲得的支持并不多。據(jù)珠實(shí)集團(tuán)內(nèi)部人士透露，該公司旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)統(tǒng)一冠以“珠實(shí)地產(chǎn)”的品牌，除了部分注入上市公司，還有不少項(xiàng)目是由集團(tuán)直接開發(fā)。

??根據(jù)珠實(shí)集團(tuán)披露的信息，近兩年，珠實(shí)地產(chǎn)的銷售額都進(jìn)入了廣州房企排行榜的前五。來自克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，2021年，珠實(shí)地產(chǎn)的銷售流量金額約為182.8億元。而同期，珠江股份全年的銷售額為60.7億元。這意味著，珠實(shí)集團(tuán)自己持有的地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)超珠江股份。

??沒有控股股東的全力支持，再加上自身土地儲(chǔ)備少、歷史遺留問題多，目前的地產(chǎn)行業(yè)留給珠江股份的生存空間已不多，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)或許是重獲新生的明智選擇。