??11月4日，港股內(nèi)房及物管股漲幅持續(xù)擴(kuò)大，截至當(dāng)天上午收盤，世茂服務(wù)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“世茂服務(wù)”, 00873）的股價(jià)漲幅超過20%。11月2日，世茂服務(wù)的股價(jià)也相比上一個(gè)交易日上漲6.05%，11月1日，世茂服務(wù)的當(dāng)日漲幅也達(dá)到了4.76%。

??連續(xù)數(shù)日股價(jià)上漲，除了與港股物管板塊走強(qiáng)相關(guān)之外，此前世茂服務(wù)按時(shí)贖回到期可轉(zhuǎn)換債券的行為，也頗受資本市場(chǎng)認(rèn)可。

??10月31日，世茂服務(wù)發(fā)布公告稱，已贖回2022年到期的、由公司附屬公司發(fā)行的31.1億港元2.25%有擔(dān)?？赊D(zhuǎn)換債券。公告顯示，債券于2022年10月31日到期，發(fā)行人已根據(jù)債券條款及條件，按到期日的利息悉數(shù)償還所有存續(xù)債券。完成贖回后，債券將被注銷，并從新加坡證券交易所有限公司的正式名單中退市。

??世茂服務(wù)的這筆債券發(fā)行于2021年11月2日，募集資金用途為收購(gòu)融資、一般企業(yè)用途、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資本。今年8月，這筆債券曾因世茂服務(wù)停牌觸發(fā)提前贖回要約，后經(jīng)過多方協(xié)商，世茂服務(wù)給出相應(yīng)承諾予以解決。本次債務(wù)到期贖回后，其在公開市場(chǎng)上也再無債券。

??“相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，上市物業(yè)企業(yè)發(fā)行債券的并不多。以今年的資本市場(chǎng)形勢(shì)而言，發(fā)行港元可轉(zhuǎn)債又能如期贖回，也代表了這家企業(yè)的資金實(shí)力，會(huì)給投資者更好的印象，對(duì)企業(yè)的信用評(píng)估也起到了一定正向影響。”一家曾在港股上市物業(yè)公司任職的企業(yè)高管向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，就今年的形勢(shì)而言，相對(duì)于融資擴(kuò)張規(guī)模，穩(wěn)健發(fā)展、消解負(fù)債才是主流。

??2021年5月24日碧桂園服務(wù)曾發(fā)行過一筆可轉(zhuǎn)債，發(fā)行規(guī)模達(dá)到50.38億港元。今年6月1日，該筆債券到期已全部贖回。彼時(shí)，中泰證券曾對(duì)此分析稱，“有資金贖回可轉(zhuǎn)債，降低市場(chǎng)對(duì)于資金償還擔(dān)憂。考慮到關(guān)聯(lián)方未來持續(xù)的交付面積、潛在的收并購(gòu)機(jī)遇、強(qiáng)勁的品牌外拓實(shí)力，預(yù)計(jì)碧桂園服務(wù)未來較長(zhǎng)的一段時(shí)間會(huì)維持行業(yè)龍頭地位?！?/p>

??另一方面，隨著碧桂園服務(wù)和世茂服務(wù)的贖回行為，也宣告著物業(yè)企業(yè)的融資能力已經(jīng)不復(fù)往日。除IPO外，截至今年前10個(gè)月，物業(yè)企業(yè)的配股或發(fā)行債券募資為“零”。

??融資盛況難再現(xiàn)

??據(jù)悉，世茂服務(wù)是近兩年來少數(shù)在資本市場(chǎng)發(fā)行債券的物業(yè)企業(yè)。值得關(guān)注的是，世茂服務(wù)本次也并非一次性全部贖回31.1億港元債券，其在8月份已贖回13.995億港元，占比45%。

??今年8月份的提前贖回危機(jī)，源于世茂服務(wù)此前連續(xù)超過30個(gè)交易日停止買賣，觸發(fā)了債券持有人要求提前贖回的權(quán)利。

??8月18日，世茂服務(wù)按比例贖回并注銷13.995億港元債券，隨后只剩下17.105億港元債券存續(xù)。該部分存續(xù)債券，也已在這次全部贖回。

??2021年10月，世茂服務(wù)曾配售新股和發(fā)行債券募資超48億港元，關(guān)于大舉募資的目的，世茂服務(wù)方面表示，“擬將所得款項(xiàng)凈額用于潛在并購(gòu)、業(yè)務(wù)擴(kuò)張、一般營(yíng)運(yùn)資金及一般公司用途?！?/p>

??時(shí)隔一年，世茂服務(wù)雖然解決了提前贖回危機(jī)并如期贖回，在資本市場(chǎng)上博得好感。但一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，物業(yè)企業(yè)的融資能力已經(jīng)不復(fù)往日。

??2022年前10個(gè)月，除去上市募資的方式，還沒有一家物業(yè)企業(yè)成功配股或發(fā)行債券募資。公開資料顯示，2021年共有9家物業(yè)企業(yè)通過配售股份和發(fā)行債券的方式進(jìn)行融資，融資總額超過340億港元。

??在上市募資方面，2022年物業(yè)企業(yè)的IPO募資規(guī)模也表現(xiàn)平平。截至三季度，僅有6家企業(yè)順利上市，除萬物云和金茂服務(wù)，其他新晉上市公司規(guī)模相對(duì)較小，公司募集資金數(shù)額也出現(xiàn)了回撤情況。2022年前三季度，通過IPO從香港資本市場(chǎng)融資74.37億港元，為2021年同期上市物業(yè)企業(yè)融資規(guī)模總額的72.6%；均值12.39億港元，高于2021年全年平均水平（7.72億港元），但較2020年的均值38.6億港元有所下降。其中，萬物云融資57.6億港元，占前三季度所有上市公司融資規(guī)模的77.45%。

??中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊的背景，其影響也傳導(dǎo)至下游物業(yè)管理行業(yè)。但要看到的是，公司賬面凈現(xiàn)金彈藥充足的中小型上市物業(yè)企業(yè)也在配合自身發(fā)展戰(zhàn)略，通過收并購(gòu)快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，尋求彎道超車的機(jī)會(huì)?！盁o論是從上市公司、百?gòu)?qiáng)企業(yè)，還是整個(gè)行業(yè)的整體情況來看，上市公司的毛利潤(rùn)增長(zhǎng)率是44.1%，收入和面積增速都在37%以上，取得了非常不錯(cuò)的成績(jī)。未來的行業(yè)空間十分廣闊，行業(yè)的長(zhǎng)期投資價(jià)值仍然可期。”

??物企負(fù)債率情況

??在合理范圍

??上市物業(yè)企業(yè)與關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司之間存在著“剪不斷理還亂”的關(guān)系。無論是否能夠理清關(guān)系、“安全切割”，物業(yè)板塊的整體估值和資本信用還是受到了牽連。

??據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，四季度房地產(chǎn)企業(yè)海外債到期余額為862億元，2023年1月份為償債高峰，到期余額566億元。相對(duì)而言，上市物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流規(guī)模雖然也在減少，但整體資產(chǎn)負(fù)債率水平仍處于合理穩(wěn)定范疇，總資產(chǎn)和總負(fù)債規(guī)模均有擴(kuò)大，其中央企、國(guó)企背景的物業(yè)企業(yè)以及商管類物業(yè)企業(yè)表現(xiàn)更為穩(wěn)健。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心選取的50家重點(diǎn)物業(yè)企業(yè)債務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年50家重點(diǎn)物業(yè)企業(yè)總負(fù)債達(dá)1415.7億元，較2020年上漲8.9%。其中流動(dòng)負(fù)債為1187.8億元，占比達(dá)83.9%，較2021年擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。不過從資產(chǎn)規(guī)模增速來看，50家物業(yè)企業(yè)總資產(chǎn)為3164.3億元，較2021年也有5.4%的上漲。

??具體來看，截至2022年上半年存在百億元以上負(fù)債規(guī)模的物業(yè)企業(yè)有3家，較2021年底增加1家，分別為碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬象服務(wù)和深物業(yè)；存在50億至100億元負(fù)債規(guī)模的物業(yè)企業(yè)有6家，較2021年無變化，分別為世茂服務(wù)、雅生活服務(wù)、招商積余、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)；存在20億至50億元負(fù)債規(guī)模的物業(yè)企業(yè)有8家；存在10億至20億元負(fù)債規(guī)模的有7家，較2021年減少2家，10億以下負(fù)債規(guī)模的物業(yè)企業(yè)為26家，較2021年增加1家。

??相對(duì)于負(fù)債規(guī)模，被納入統(tǒng)計(jì)的50家重點(diǎn)物業(yè)企業(yè)中，與2021年底相比，有41家物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模均上漲，僅9家的總資產(chǎn)規(guī)模下降。存在百億級(jí)、50億至100億元級(jí)負(fù)債的物業(yè)企業(yè)，同時(shí)也在資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張上領(lǐng)跑行業(yè)，如碧桂園服務(wù)2022上半年總資產(chǎn)為679.18億元，較2021年上漲超1.65%。華潤(rùn)萬象生活位居第二，2022上半年總資產(chǎn)為252.82億元，較2021年上漲17.09%，雅生活服務(wù)總資產(chǎn)為216.82億元，上漲7.43%。

??綜合來看，50家物業(yè)企業(yè)的2022上半年資產(chǎn)負(fù)債率為44.74%，較2021年擴(kuò)大1.42個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均較去年下降，2022上半年流動(dòng)比率為1.82，速動(dòng)比率為0.87，流動(dòng)比率處于合理區(qū)間。