??距離2022年結(jié)束僅有不足兩月時間，焦灼了一年多的房企債務(wù)問題仍未得到有效解決?！昂孟]來，壞消息沒停。”這是不少地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士最真實的感受。

??11月第一天，民營房企示范生旭輝控股發(fā)布公告，宣布暫停支付境外融資安排項目下所有應(yīng)付的本金和利息，將對公司境外債進(jìn)行全盤統(tǒng)籌，對債務(wù)結(jié)構(gòu)和久期進(jìn)行重新安排，以時間換空間，讓公司能持續(xù)經(jīng)營下去。

??就在同一日，上坤地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布到期美元債未獲得展期，將導(dǎo)致公司2023年到期13.5%的優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)交叉違約；三巽集團(tuán)也發(fā)布公告表示，接獲債權(quán)人的清盤呈請，涉720萬港元財務(wù)咨詢服務(wù)費未支付。而在此前一日，綠地控股才發(fā)布公告對旗下9筆美元債尋求展期。

??今年上半年，中國房地產(chǎn)報記者曾做過統(tǒng)計，2021年下半年至2022年上半年，約有21家房企對旗下債券進(jìn)行過展期或交換要約行為；截至11月2日，有過展期行為的房企已經(jīng)擴(kuò)圍至35家。持續(xù)擴(kuò)大的展期隊伍，也說明當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)問題依舊凸出。

??“房企化債核心在于銷售?！痹谝晃蛔C券研究員看來，房企化解債務(wù)問題涉及方面廣，各方利益不好協(xié)調(diào)，要想推動債務(wù)重組成功，核心還是要房地產(chǎn)市場銷售恢復(fù)。當(dāng)下，房企還是應(yīng)該從自身經(jīng)營業(yè)務(wù)出發(fā)，想方設(shè)法解決銷售難的問題，利用銷售回款來增厚現(xiàn)金流。

??展期房企增至35家

??根據(jù)上海票據(jù)交易所信息顯示，目前房企中資美元債違約形勢嚴(yán)峻，前三季度累計有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家；涉券規(guī)模550億美元，較2021年全年增加368億美元。

??相比違約，能主動尋求展期并成功展期似乎是當(dāng)下房企應(yīng)對債務(wù)壓力的較好選擇。

??根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，從去年下半年至今，提出債券展期的房企數(shù)量不斷增加，截至11月2日，已有35家房企對旗下債券計劃展期或展期成功。

??這些房企中，有的曾是房企銷售排行榜上位列前十的企業(yè)，有的曾是被譽(yù)為行業(yè)“黑馬”的千億房企，有的則是為了實現(xiàn)地產(chǎn)“淘金夢”而搬遷總部奔赴上海、奔赴港交所上市的后起之秀……但如今，這些亮眼的標(biāo)簽在債務(wù)重壓下黯然失色。

??從企業(yè)性質(zhì)來看，展期的房企大多數(shù)是民營房企，但也有個別具有國資背景的企業(yè)，例如綠地控股。

??10月31日，綠地控股發(fā)布公告稱，擬對2022年~2024年到期的這9只美元債就展期事項發(fā)起同意征求。綠地控股希望能征求投資者同意，將該公司2023年6月到期6.65%的一只美元債展期一年，其余債券展期兩年，展期期間票息不變。而在此之前，綠地控股已經(jīng)償還4只美元債，合計總金額36.9億美元。

??綠地控股財務(wù)部總經(jīng)理吳正奎在投資者電話會中透露，國資委及國有股東，過往對綠地控股有過多次的支持，但公司首先要承擔(dān)起企業(yè)的主體責(zé)任，必須通過市場化的方式來解決債務(wù)問題。

??截至目前，房企對旗下債券的展期行為基本都能獲得債權(quán)人通過，但也有少數(shù)房企美元債展期失敗，例如上坤地產(chǎn)。11月1日，上坤地產(chǎn)公告表示，由于延期兌付申請未獲通過，其發(fā)行的2023年到期、利率13.5%優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)交叉違約，目前公司股票已經(jīng)停牌。

??從房企展期情況來看，不少房企展期期限均為一年。一位出險房企內(nèi)部人士表示，之前大家都以為市場的疲軟是短期的，所以想以時間換空間，但是從當(dāng)前形勢來看，市場的持續(xù)疲弱超出了很多人的預(yù)期，一年時間可能并不足以讓房企改善流動性緊張的局面。

??“轉(zhuǎn)眼間，一些房企展期后就又到了兌付時間，資金還是不夠，所以這時候很多房企就開始對債務(wù)做整體重組了?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

??事實確如其所說。去年第一批提出展期的房企如今再次到了債務(wù)兌付的時間，但目前市場環(huán)境下，融資渠道不通，銷售未見明顯起色，房企流動性在短期內(nèi)并未改善，現(xiàn)金流依然緊繃。于是，部分房企開始二次展期。

??今年9月，恒大地產(chǎn)曾調(diào)整“20恒大04”債券的利息支付時間，這已經(jīng)是該筆債券第二次展期，最終獲得通過。此外，富力地產(chǎn)旗下“16富力04”這筆債券也在今年提出過二次展期，最終獲得通過。不僅如此，富力地產(chǎn)還將旗下10筆美元債涉及近50億美元的債務(wù)整體展期兩到三年不等。

??但并非所有的房企都能像富力地產(chǎn)一樣將債務(wù)整體展期并獲得通過。部分房企在展期之外，選擇聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)，推進(jìn)整體債務(wù)重組方案，例如世茂集團(tuán)、龍光地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)，包括近日公告暫停支付境外債本息的旭輝控股。

??但這條路并不好走，從世茂集團(tuán)、龍光地產(chǎn)內(nèi)部人士反饋的信息來看，目前仍處于與債權(quán)人的溝通之中，還未有實質(zhì)性突破和進(jìn)展。

??核心在于經(jīng)營端改善

??房企債務(wù)無法兌付源于流動性資金緊張。而房企現(xiàn)金流的來源一般有兩個，一個是融資，另一個就是銷售回款。

??從去年下半年以來，房企融資基本被堵住。從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來看，今年前三季度，房企融資規(guī)模同比下降超50%，尤其是民營房企幾乎喪失了發(fā)債資格。雖然少數(shù)幾家被列為示范房企的民營房企在與中債信用增進(jìn)公司的合作下成功發(fā)行中票，但規(guī)模對于房企而言是“杯水車薪”。

??11月1日，有消息稱，中國銀行間市場交易商協(xié)會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債信用增進(jìn)投資公司，召集金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國、大華集團(tuán)、仁恒置業(yè)、雅居樂等21家民營房企召開座談會，介紹中債信用增進(jìn)公司增信支持民營房企發(fā)債融資工作相關(guān)進(jìn)展，并聽取各方意見建議。據(jù)公開統(tǒng)計，這已經(jīng)是第三次召開關(guān)于民營房企發(fā)債融資相關(guān)的座談會，相比此前，最近一次座談會參會民營房企有所增加。

??不過據(jù)一位參會房企副總裁表示，目前仍未得到有關(guān)民營房企融資好轉(zhuǎn)的信號或消息。另一位參會房企聯(lián)席總裁則表示，這一年來，大多數(shù)時候是雷聲連續(xù)，雨點就幾滴，期望不大，能有最好。且其表示，目前情況下，對房企而言，“等靠要”沒有出路，最保險的還是要基于自身的經(jīng)營端進(jìn)行改善。

??目前，房企銷售整體復(fù)蘇力度較弱。從中指院發(fā)布的前10月TOP100房企銷售額同比下降43.4%，降幅較上月收窄1.7個百分點，降幅連續(xù)5個月收窄，但收窄幅度均沒有超過2個百分點。

??雖然房企整體銷售恢復(fù)乏力，但個別民營房企銷售端在逐步回暖。以中梁控股為例，其9月和10月連續(xù)兩個月銷售環(huán)比提升幅度在30%~50%，回款與銷售比實現(xiàn)了95%以上。

??此外，不少房企也開啟了年末沖刺。據(jù)公開報道顯示，萬科在10月最后一天召開了一次內(nèi)部會議，郁亮、張海核心管理層以及萬科各區(qū)區(qū)首均參與其中。會上，萬科對最后兩個月的銷售沖刺做了部署，其將在全國一大批城市加大各類銷售渠道的合作力度，如貝殼線下帶客，安居客的線上導(dǎo)流等。其中，萬科布局的27個城市、3個城市中選擇安居客進(jìn)行線上合作。在市場持續(xù)疲弱的情況下，一向希望培養(yǎng)自身渠道能力的萬科也開始向各類渠道發(fā)力，搶收最后兩月。

??對于四季度市場表現(xiàn)，不少業(yè)內(nèi)觀察人士表示可能會優(yōu)于三季度。

??植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，在房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步支持下，年內(nèi)最后兩個月的市場表現(xiàn)有望延續(xù)三季度末的良好態(tài)勢。隨著寬松政策的不斷出臺，以及“保交樓”方面工作的加快推進(jìn)，樓市有望在重點城市率先有所轉(zhuǎn)暖，并可能在年底對更多二、三線城市產(chǎn)生帶動作用。供需兩端共同改善有助于促成市場真正企穩(wěn)。