??2022年11月8日，標(biāo)普發(fā)布報(bào)告稱，應(yīng)碧桂園要求，撤銷其發(fā)行人信用評(píng)級(jí)。次日惠譽(yù)也宣布，經(jīng)與惠譽(yù)友好協(xié)商，碧桂園主動(dòng)撤銷了其信用評(píng)級(jí)。

??碧桂園并非近期唯一主動(dòng)撤銷境外評(píng)級(jí)的房企，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2022年6月至今有多達(dá)25次房企評(píng)級(jí)撤銷事件，其中10月份就多達(dá)11次，在涉及撤銷評(píng)級(jí)的22家房企中，有過(guò)半數(shù)量的房企為主動(dòng)撤出。

??房企之所以著急與評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)“分手”，其主要導(dǎo)火索為自2021年起的境外評(píng)級(jí)集中下調(diào)風(fēng)波。

??好消息是，近期房企的境內(nèi)融資環(huán)境已出現(xiàn)明顯利好，不少房企已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向?qū)で缶硟?nèi)融資機(jī)會(huì)。

??隨著利好政策落地實(shí)施，房企的償債壓力或?qū)⒌玫骄徑狻?

??11月8日，標(biāo)普發(fā)布報(bào)告稱，應(yīng)碧桂園公司的要求，撤銷其發(fā)行人信用評(píng)級(jí)。

??碧桂園方面表示，公司當(dāng)前基本面沒(méi)有發(fā)生重大變化，銷售指標(biāo)穩(wěn)中向好，而且得益于金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司的支持及認(rèn)可，公司于9月在境內(nèi)資本市場(chǎng)完成了再融資，成本為全市場(chǎng)最低。本次評(píng)級(jí)撤銷不會(huì)觸發(fā)公司存量債務(wù)的加速清償條款，不會(huì)對(duì)公司的償債能力及融資能力產(chǎn)生不利影響。

??11月9日，惠譽(yù)宣布確認(rèn)碧桂園主體評(píng)級(jí)為BB-。經(jīng)與惠譽(yù)友好協(xié)商，碧桂園主動(dòng)撤銷了其信用評(píng)級(jí)?；葑u(yù)在報(bào)告中仍肯定了碧桂園強(qiáng)大的市場(chǎng)地位、規(guī)模和多元化發(fā)展，并指出碧桂園的合同銷售在近幾個(gè)月應(yīng)已穩(wěn)定，其可用現(xiàn)金余額和內(nèi)部產(chǎn)生的現(xiàn)金應(yīng)足以支付其中期資本市場(chǎng)債務(wù)。當(dāng)日，碧桂園股價(jià)顯著走高，早盤一度大漲30%。

??2022年下半年以來(lái)，幾乎每月都有房企撤銷境外信用評(píng)級(jí)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2022年6月至今有多達(dá)25次房企評(píng)級(jí)撤銷事件，其中10月份就多達(dá)11次，其中涉及房企包括金輝、富力、新城、恒大、旭輝等等。在涉及撤銷評(píng)級(jí)的22家房企中，有過(guò)半數(shù)量的房企為主動(dòng)撤出。

??房企們急著與評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)“分手”，其主要導(dǎo)火索為自2021年起的境外評(píng)級(jí)集中下調(diào)風(fēng)波。

??2021年10月起較多房企被境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，其中2021年10月18日及19日短短兩日，穆迪就集中下調(diào)了20家房企的信用評(píng)級(jí)或展望。

??2021年10月21日惠譽(yù)更是將29家中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商納入標(biāo)準(zhǔn)觀察范圍。

??此后至今的近一年時(shí)間內(nèi)，房企遭遇的評(píng)級(jí)下調(diào)從未停止。

??在此背景下，眾多房企紛紛主動(dòng)撤銷境外評(píng)級(jí)。

??部分房企最初寄希望于通過(guò)提前償債的方式，提升外界對(duì)企業(yè)的償債能力信心，以應(yīng)對(duì)評(píng)級(jí)下調(diào)。但該舉措?yún)s未能打動(dòng)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。

??如2022年6月17日，海倫堡針對(duì)2018年非公開(kāi)發(fā)行公司債券，將8.63億元連本帶息償債資金提前入賬（兌付日為2022年6月22日）。但該等舉措?yún)s未能打動(dòng)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。僅過(guò)三天，2022年6月20日，穆迪宣布就將海倫堡發(fā)行人評(píng)級(jí)從B2下調(diào)至Caa1，債項(xiàng)評(píng)級(jí)由B3下調(diào)至Caa2，展望負(fù)面。而穆迪給出的理由是，此次海倫堡按期還款后，由于“運(yùn)營(yíng)能力減弱，融資渠道受限”，“對(duì)海倫堡中國(guó)流動(dòng)性的評(píng)估從充足調(diào)整為疲軟”。

??2022年10月12日，中駿提前匯款給托管銀行，以支付于2023年到期票息7.25%美元債利息（應(yīng)于10月19日到期），總利息金額1812.5萬(wàn)美元。而此后2022年10月21日，標(biāo)普基于類似的理由，將中駿的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CCC+”；未償高級(jí)無(wú)抵押債券的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“CCC+”下調(diào)至“CCC”。在此背景下，中駿“無(wú)奈”主動(dòng)撤銷了標(biāo)普的發(fā)行人信用評(píng)級(jí)和發(fā)行評(píng)級(jí)。

??評(píng)級(jí)下調(diào)會(huì)觸發(fā)債項(xiàng)的提取償還條款，短時(shí)間內(nèi)會(huì)加劇房企的償債壓力。

??2022年8月30日，旭輝控股董事局主席林中在2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“到目前為止（旭輝）沒(méi)有一筆負(fù)債違約，沒(méi)有一筆利息延期支付”。

??截止2022年底旭輝境內(nèi)外已不存在剛性兌付債務(wù)，而最近一筆美元債則在2023年1月到期。但在接下來(lái)的9月及10月中，旭輝接連遭到了三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的集體下調(diào)，而評(píng)級(jí)的下調(diào)不僅影響了旭輝的境外債再融資，同時(shí)也觸發(fā)了部分債務(wù)的提前還款。

??2022年11月1日，旭輝發(fā)布“暫停支付境外融資”的公告中，旭輝表述為“部分融資因評(píng)級(jí)下調(diào)觸發(fā)提前兌付條款，境外兌付壓力在短期內(nèi)劇增”。

??在行業(yè)下行的背景下，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，原本可以提供“正面宣傳”的境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，帶來(lái)的卻是諸如觸發(fā)提前還款，負(fù)面輿情影響銷售等風(fēng)險(xiǎn)，打亂房企原本穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)軌跡。

??事實(shí)上，房企的境外融資早于2021年的四季度就逐步趨于凍結(jié)狀態(tài)。據(jù)100家典型房企融資數(shù)據(jù)，2021年第四季度房企的境外發(fā)債僅為130億，同比下滑84%，環(huán)比下滑77%。

??進(jìn)入2022年，一季度房企境外發(fā)債迎來(lái)年初的小高峰，但相比2021年已有較大差距，同比下降70%。二季度境外發(fā)債持續(xù)低迷，僅104億；雖然三季度境外發(fā)債規(guī)模出現(xiàn)增長(zhǎng)，但主要是由于富力十批未償還的美元優(yōu)先票據(jù)（共計(jì)49億美元）重組成3批新票據(jù)。若撇除富力境外債重組影響，三季度的境外發(fā)債僅為138億，境外發(fā)債占比僅為13%。

??2022年10月未有監(jiān)測(cè)到房企于境外發(fā)債。

??此前房企需要維護(hù)境外評(píng)級(jí)，主要是出于通過(guò)境外發(fā)債助推發(fā)展的考量；而在當(dāng)前境外融資渠道凍結(jié)的背景下，維護(hù)境外評(píng)級(jí)的意義已經(jīng)不大。

??與此同時(shí)，近期房企的境內(nèi)融資環(huán)境已出現(xiàn)明顯利好，房企可轉(zhuǎn)向?qū)で缶硟?nèi)融資機(jī)會(huì)。

??11月8日晚，交易商協(xié)會(huì)表示將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資。

??次日，中債信用增進(jìn)公司就跟進(jìn)表示，意向民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)可提出增信需求，3個(gè)工作日內(nèi)將予以郵件反饋。

??11月11日，銀保監(jiān)會(huì)更發(fā)布十六條措施，新規(guī)從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

??11月14日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行發(fā)布發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，支持優(yōu)質(zhì)房企向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。

??近期的一系列政策開(kāi)始從此前“救項(xiàng)目不救企業(yè)”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。加快“輸血”短期經(jīng)營(yíng)困難的企業(yè)，實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)房企融資困境，推動(dòng)民企恢復(fù)經(jīng)營(yíng)“造血”能力。不僅對(duì)行業(yè)信心的恢復(fù)注入了強(qiáng)心劑，企業(yè)生存環(huán)境也將迎來(lái)較大改善。

??整體來(lái)看，雖然撤銷評(píng)級(jí)對(duì)于房企境內(nèi)企業(yè)運(yùn)營(yíng)影響不大，多為當(dāng)前行業(yè)下“兩害選其輕”的選擇。

??隨著更多利好政策的出現(xiàn)，市場(chǎng)信心正逐漸修復(fù)，11月9日房地產(chǎn)行業(yè)更是迎來(lái)了久違的股債雙漲走勢(shì)。隨著利好政策落地實(shí)施，房企的償債壓力或?qū)⒌玫骄徑狻?

??但是對(duì)房企來(lái)說(shuō)，還是需要警惕2023年的1月、3月及6月的多波償債稿費(fèi)，積極自救，確保企業(yè)的銷售回款，管理好自身現(xiàn)金流健康，把握好境內(nèi)融資窗口，逐步重建市場(chǎng)信心。