??自股權(quán)融資“第三支箭”啟動(dòng)以來(lái)，房企再融資隊(duì)伍不斷擴(kuò)大，尤其是業(yè)績(jī)不佳、資金緊張的上市房企，通過(guò)“非公開(kāi)發(fā)行股票”即定向增發(fā)方式融資，成為其不多的自救方式之一。

??12月6日，綠地控股公告稱，公司擬向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票，擬發(fā)行股票數(shù)量不超過(guò)發(fā)行前公司總股本的30%，募資用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，以及符合再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等用途。

??據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，自11月28日證監(jiān)會(huì)恢復(fù)房企再融資以來(lái)，10日內(nèi)已有近20家A股房企或涉房企業(yè)發(fā)布股權(quán)融資公告，包括福星股份、世茂股份、北新路橋、新湖中寶、大名城、萬(wàn)科A、陸家嘴、華夏幸福、天地源、格力地產(chǎn)、金科股份、華發(fā)股份、嘉凱城、外高橋等。

??其中，華發(fā)股份、福星股份、嘉凱城等上市房企還拋出定向增發(fā)預(yù)案，這也是再融資新政后首批預(yù)案落地的案例。

??房企再融資落地節(jié)奏在提速。但在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這些定向增發(fā)計(jì)劃最終能否成功仍面臨不小考驗(yàn)，諸如能否通過(guò)監(jiān)管層審批，能否找到特定投資者認(rèn)購(gòu)，高折價(jià)增發(fā)還可能面臨“1元面值退市”等風(fēng)險(xiǎn)。

??首批定向增發(fā)方案出爐

??在“第三支箭”啟動(dòng)第二周，多家上市房企拋出了定向增發(fā)預(yù)案。

??華發(fā)股份是首個(gè)公布詳細(xì)預(yù)案的房企。根據(jù)12月5日晚間華發(fā)股份公布的定向增發(fā)預(yù)案，擬非公開(kāi)發(fā)行股票不超過(guò)6.35億股，募資不超過(guò)60億元，用于鄭州華發(fā)峰景花園項(xiàng)目、南京燕子磯G82項(xiàng)目、湛江華發(fā)新城市南（北）花園項(xiàng)目、紹興金融活力城項(xiàng)目的投資建設(shè)及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

??根據(jù)公告，華發(fā)股份此次非公開(kāi)發(fā)行股份的特定對(duì)象不超過(guò)35個(gè)，其大股東華發(fā)集團(tuán)起到帶頭作用，承諾參與認(rèn)購(gòu)金額不超過(guò)30億元，且認(rèn)購(gòu)數(shù)量不低于本次非公開(kāi)發(fā)行實(shí)際發(fā)行數(shù)量的28.49%。

??從投資者和股東關(guān)心的發(fā)行價(jià)格來(lái)看，華發(fā)股份本次非公開(kāi)發(fā)行的定價(jià)基準(zhǔn)日為發(fā)行期首日，發(fā)行價(jià)格不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日公司股票交易均價(jià)的80%，且不低于發(fā)行前公司最近一期末經(jīng)審計(jì)的歸屬母公司普通股股東的每股凈資產(chǎn)的價(jià)格。

??對(duì)于定增可能引發(fā)原股東權(quán)益攤薄的擔(dān)憂，華發(fā)股份在公告中明確：“本次發(fā)行后公司的凈資產(chǎn)和股本將相應(yīng)增加，由于募集資金投資產(chǎn)生效益尚需一定時(shí)間，公司發(fā)行當(dāng)年的凈資產(chǎn)收益率和每股收益會(huì)出現(xiàn)下降可能，股東即期回報(bào)存在被攤薄的風(fēng)險(xiǎn)。”

??中信建投證券房地產(chǎn)首席分析師竺勁預(yù)計(jì)，若定增成功，按照募資60億元計(jì)算，華發(fā)股份的現(xiàn)金、歸屬母公司凈資產(chǎn)將同時(shí)增加60億元；同時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債率將由73.1%降至72%，凈負(fù)債率由79%降至69.4%，現(xiàn)金短債比將由1.55升至1.78?！?/p>

??同日，福星股份也披露了定增預(yù)案，擬向不超35名特定對(duì)象非公開(kāi)發(fā)行不超2.85億股股份，募資不超13.41億元，用于紅橋城K6住宅項(xiàng)目、紅橋城K15項(xiàng)目建設(shè)和補(bǔ)充流動(dòng)資金。但福星股份并未披露具體的認(rèn)購(gòu)對(duì)象。

??對(duì)于認(rèn)購(gòu)的價(jià)格，福星股份方面表示，本次非公開(kāi)發(fā)行股票的定價(jià)基準(zhǔn)日為發(fā)行期首日，發(fā)行價(jià)格為不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前二十個(gè)交易日公司股票交易均價(jià)的80%。

??為吸引投資者入場(chǎng)，在發(fā)布定增預(yù)案同時(shí)，福星股份還發(fā)布了《未來(lái)三年（2022年-2024年）股東回報(bào)規(guī)劃》，滿足一定條件后，公司可采取現(xiàn)金方式分配股利。原則上每年進(jìn)行一次現(xiàn)金分紅，每年以現(xiàn)金方式分配的利潤(rùn)比例原則上不低于當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的可歸屬母公司的凈利潤(rùn)的10%。

??哪類(lèi)資金將入場(chǎng)認(rèn)購(gòu)？

??此次拋出的定向增發(fā)計(jì)劃的房企不乏金科股份、世茂股份、華夏幸福等前期發(fā)生債券展期或違約事件的房企。

??2021年2月，華夏幸福出現(xiàn)首次債券違約，隨后母公司華夏幸?；鶚I(yè)控股的債券也發(fā)生違約。目前，華夏幸福與母公司的債券余額分別為299.5億元、53.3億元。

??根據(jù)華夏幸福公告，擬向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票，募集資金擬用于保交樓、保民生相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及符合再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。而華夏幸福的在建及擬建項(xiàng)目主要位于環(huán)京區(qū)域的三四線城市。

??12月5日，金科股份亦公告稱，擬向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票，募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、棚戶區(qū)改造或舊城改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，償還部分債務(wù)本息、以及符合再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金等。

??一個(gè)月前，金科股份一筆規(guī)模為10億元的中期票據(jù)發(fā)生違約。這令市場(chǎng)擔(dān)心，這些房企的定向增發(fā)方案能否有投資者愿意買(mǎi)單？

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，央企或地方國(guó)企資產(chǎn)管理公司（AMC）、政策性金融機(jī)構(gòu)、國(guó)有大行建立的紓困基金以及地方功能類(lèi)國(guó)企和城投平臺(tái)，可能成為這類(lèi)入市資金。

??他認(rèn)為，相比2021年上半年歷史最高點(diǎn)，當(dāng)前各地存量土地、在建項(xiàng)目均出現(xiàn)大幅度折價(jià)，是股權(quán)投資“建倉(cāng)”好時(shí)機(jī)。同時(shí)，在融資方面配套有低息、無(wú)息的紓困基金，還有收并購(gòu)?fù)顿Y稅收優(yōu)惠等。新資金進(jìn)入并在供給端大力推進(jìn)收并購(gòu)、保交樓、風(fēng)險(xiǎn)處置等，其將在政策屬性、公共屬性視角下實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)化盈利目標(biāo)。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，定增融資能否成功取決于定增方案本身所體現(xiàn)的定增條件。不同類(lèi)型投資者都有自己的投資偏好與風(fēng)險(xiǎn)偏好，只有迎合其偏好的定增條件才能贏得投資人青睞。因此，各家房企需要根據(jù)自身狀況和訴求，針對(duì)可能投資者制定切實(shí)可行的定增方案，以促進(jìn)預(yù)期目標(biāo)達(dá)成。

??“即使是出險(xiǎn)企業(yè)，在最差情況下也可以通過(guò)定增方式爭(zhēng)取將一部分債權(quán)人轉(zhuǎn)化為投資者，以債轉(zhuǎn)股形式相對(duì)減輕和部分化解債務(wù)壓力，為自身復(fù)蘇創(chuàng)造條件。”柏文喜表示，若能獲得一些看好市場(chǎng)復(fù)蘇與企業(yè)未來(lái)的投資人支持，則有可能定增成功。這些潛在投資者包括其產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)、供應(yīng)商、施工企業(yè)，以及優(yōu)質(zhì)房企、國(guó)企央企、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)等專業(yè)投資者。

??財(cái)經(jīng)評(píng)論員皮海洲提示道，上市房企再融資應(yīng)三思而行，目前公告籌劃再融資的房企中有的股價(jià)只有2元多，并且業(yè)績(jī)大多不佳，再融資后公司總股本擴(kuò)大了，股東權(quán)益將進(jìn)一步被攤薄，股票的投資價(jià)值或進(jìn)一步下降，不排除公司股價(jià)掉到1元以下，如此一來(lái)公司將面臨“1元面值退市”風(fēng)險(xiǎn)。