??繼房地產(chǎn)“三支箭”射出后，政策面暖風(fēng)不斷。

??12月21日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)消息，中國(guó)證監(jiān)會(huì)黨委書(shū)記、主席易會(huì)滿主持召開(kāi)黨委會(huì)議，研究部署貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，明確提出將大力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

??具體要求：全面落實(shí)改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)實(shí)施民企債券融資專項(xiàng)支持計(jì)劃和支持工具，更好推進(jìn)央地合作增信共同支持民營(yíng)房企發(fā)債；落實(shí)好已出臺(tái)的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組；加快打造保障性租賃住房REITs板塊。

??12月22日，地產(chǎn)股開(kāi)盤(pán)幾乎全線上漲，多只個(gè)股開(kāi)盤(pán)即封漲停。

??這并不是證監(jiān)會(huì)首次提及房企“借殼”上市。11月28日，證監(jiān)會(huì)就曾表態(tài)，允許符合條件的房企實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。

??在多位房地產(chǎn)行業(yè)人士看來(lái)，證監(jiān)會(huì)此次重磅發(fā)聲是支持房企“第三支箭”的具體體現(xiàn)，旨在拓寬房企融資渠道，緩解部分房企融資壓力的同時(shí)提振房地產(chǎn)行業(yè)信心，也有利于上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)的復(fù)蘇，預(yù)計(jì)隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向上，穩(wěn)樓市一攬子政策措施效果有望得以快速顯現(xiàn)。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，此次資本市場(chǎng)融資政策優(yōu)化導(dǎo)向非常明確，重組地產(chǎn)上市公司，推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)處置，推動(dòng)“保交樓”，是為了讓有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的房企“軟著陸”，推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型，并打造新的行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。

??同日，央行召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購(gòu)，推動(dòng)防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。

??央行、證監(jiān)會(huì)齊發(fā)聲，為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展釋放了更為積極信號(hào)。

??重申房企借殼上市

??監(jiān)管層推動(dòng)上市房企再融資的速度正在加快。

??其中，允許符合條件的房企“借殼”上市，并允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施重組是“重頭戲”。

??自2010年4月國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)十條”要求證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組后，至今再?zèng)]有房企A股IPO的案例，借殼上市的大門(mén)基本關(guān)閉。

??“時(shí)隔23天，監(jiān)管層重申房企借殼上市政策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和資源優(yōu)化配置有重要意義?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，一方面為非上市房企增添了股權(quán)融資的新渠道，另一方面為沒(méi)有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產(chǎn)負(fù)債表的機(jī)會(huì)。

??“冰封”始于7年前，2015年年末招商蛇口吸收合并招商地產(chǎn)轉(zhuǎn)A股整體上市后，在A股資本市場(chǎng)已經(jīng)7年沒(méi)有房企股權(quán)類融資活動(dòng)。當(dāng)年11月，招商蛇口換股吸收合并招商地產(chǎn)方案取得了證監(jiān)會(huì)批文，成為深交所首單A+B股轉(zhuǎn)A股整體上市案例；當(dāng)年12月30日，招商蛇口正式在深交所開(kāi)盤(pán)，亮相A股資本市場(chǎng)。

??也是在2015年，綠地控股于當(dāng)年8月18日通過(guò)借殼正式登陸A股，市值達(dá)到3054億元，位居A股兩市市值第16位，房地產(chǎn)行業(yè)板塊首位。此后，萬(wàn)達(dá)、恒大、富力、陽(yáng)光城等民營(yíng)房企也先后提出股權(quán)融資申請(qǐng)，但隨著房地產(chǎn)調(diào)控逐步深化，A股對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)上市的口子越來(lái)越緊，對(duì)房企借殼上市設(shè)定了諸多限制，從此再無(wú)此類資本運(yùn)作。

??中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁表示，允許借殼上市與再融資，助力央企國(guó)企做大做強(qiáng)的同時(shí)，有助于減輕民營(yíng)企業(yè)的流動(dòng)性壓力。自2016年至今無(wú)房企成功借殼上市，本次政策再次打開(kāi)閘門(mén)，利于在上市公司體系外擁有存量房地產(chǎn)資產(chǎn)的企業(yè)，將體外資產(chǎn)注入，做大上市公司凈資產(chǎn)和規(guī)模，盤(pán)活存量資產(chǎn)。

??劉水認(rèn)為，允許房企“借殼”上市可以同時(shí)盤(pán)活兩類存量資源，對(duì)于擁有土地儲(chǔ)備資源的非上市企業(yè)可以借機(jī)將地產(chǎn)部分分剝上市，有利于盤(pán)活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過(guò)資本市場(chǎng)認(rèn)證開(kāi)辟股權(quán)融資這一新的融資渠道。對(duì)于被重組企業(yè)，一方面獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入，另一方面借助優(yōu)質(zhì)房企的加持重新獲得融資能力，起到盤(pán)活存量風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的作用，雙方均可借機(jī)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大資產(chǎn)，提升權(quán)益規(guī)模，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表的優(yōu)化。

??融資環(huán)境或得到改善

??房企再融資隊(duì)伍繼續(xù)擴(kuò)容。

??12月21日晚，榮盛發(fā)展發(fā)布定增預(yù)案，公司擬定增募資不超過(guò)30億元，用于旗下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

??此前兩天的12月19日，三湘印象發(fā)布定增預(yù)案，擬定增募資不超過(guò)16億元，用于旗下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并補(bǔ)充流動(dòng)資金及償還銀行借款。同日，萬(wàn)科A發(fā)布公告稱，公司董事會(huì)制定了以新股配售方式，向非關(guān)聯(lián)人士發(fā)行境外上市外資股（H股）的方案。

??這是萬(wàn)科對(duì)此前公司第一大股東深鐵集團(tuán)提請(qǐng)議案的落實(shí)。

??萬(wàn)科總裁祝九勝表示，做股權(quán)融資是要優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，同時(shí)還要降低融資成本。從融資成本來(lái)看，只有股權(quán)性占比提升了以后，負(fù)債率才能下來(lái)，債權(quán)性融資成本也會(huì)下來(lái)，融資成本也會(huì)不斷形成一個(gè)低走的趨勢(shì)。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，自11月28日證監(jiān)會(huì)恢復(fù)上市房企再融資以來(lái)，已有25家上市房企發(fā)布配股或定增融資公告，其中A股17家進(jìn)行非公開(kāi)定增融資，H股8家通過(guò)配股融資，碧桂園、雅居樂(lè)、建發(fā)國(guó)際等房企已經(jīng)完成配股融資，資金用途多數(shù)是“保交樓、保民生”房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，補(bǔ)充流動(dòng)資金及償還債務(wù)，個(gè)別用于資產(chǎn)重組及收并購(gòu)。

??業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，近期會(huì)有更多的房企加入再融資隊(duì)伍，“三支箭”連續(xù)落地對(duì)房企融資提供多維支撐，政策層面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的紓困自上而下，正在逐步精細(xì)化落實(shí)。

??護(hù)航房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，監(jiān)管層多次重磅發(fā)聲。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。12月19日，中央財(cái)辦就當(dāng)前經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問(wèn)題作出回應(yīng)，不僅強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位，還指出幾項(xiàng)提振需求的重要舉措。此前12月15日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴公開(kāi)表示，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

??海通證券發(fā)表研報(bào)判斷，后續(xù)將出臺(tái)更多穩(wěn)定企業(yè)主體政策，幫助企業(yè)有序降低債務(wù)和資金壓力，2023年房企整體融資環(huán)境或?qū)⒌玫綄?shí)質(zhì)性改善。