??2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布“第三支箭”，在房地產(chǎn)股權(quán)融資方面進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，時(shí)至今日，已有超30家發(fā)起股權(quán)融資計(jì)劃。既有規(guī)模房企、也有出險(xiǎn)企業(yè)，包括民企和國(guó)央企。

??從目前披露的房企定增情況來(lái)看，面對(duì)這一波股權(quán)融資的松動(dòng)，已有部分企業(yè)積極抓住機(jī)會(huì)進(jìn)行定增，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。還有部分房企，開(kāi)始通過(guò)發(fā)行股份或者以現(xiàn)金支付的方式購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并募集配套資金，

??2022年12月21日，證監(jiān)會(huì)會(huì)議表示：“落實(shí)好已出臺(tái)的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企‘借殼’已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組”。為非上市房企再增添一條新的股權(quán)融資渠道，股權(quán)融資呈全行業(yè)利好。

??目前房企銷(xiāo)售回款壓力仍然巨大，融資環(huán)境的持續(xù)利好對(duì)企業(yè)無(wú)疑是個(gè)好消息。但需要注意的是，鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的估值表現(xiàn)，不超過(guò)原總股本的30%對(duì)應(yīng)募集的金額仍然有限，同時(shí)定增還可能引發(fā)原股東權(quán)益攤薄。

??因此對(duì)房企來(lái)說(shuō)，最重要的關(guān)鍵仍在于銷(xiāo)售面能否回暖。

??2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布“證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)”。證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。

??至此，信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道“三箭齊發(fā)”，合力推動(dòng)房地產(chǎn)融資。紓困方向也從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。

??2022年11月29日，福星股份、世茂股份發(fā)布了定增計(jì)劃，成了首批吃螃蟹的人，隨后增加北路橋、大名城等規(guī)模相對(duì)較小的房企，再到天地源和陸家嘴等。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有超30家涉房上市企業(yè)籌劃股權(quán)再融資，既有規(guī)模房企、也有出險(xiǎn)企業(yè)，包括民企和國(guó)央企。

??從用途方向來(lái)看，本次房企的定增潮主要集中在三方面：

??一是，發(fā)布定增計(jì)劃，通過(guò)非公開(kāi)方式再融資，主要用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括保交樓、償債、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等。

??二是，面對(duì)這一波股權(quán)融資的松動(dòng)，積極抓住機(jī)會(huì)進(jìn)行定增，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。

??三是，通過(guò)發(fā)行股份或者以現(xiàn)金支付的方式購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并募集配套資金，涉及并購(gòu)重組及配套融資。

??證監(jiān)會(huì)發(fā)布的“第三支箭”，是2022年11月11日銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布十六條政策的延續(xù)，核心在于“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。

??不同于信貸和債券政策，此次證監(jiān)會(huì)在股權(quán)融資方面的調(diào)整同樣惠及風(fēng)險(xiǎn)房企。

??2022年11月28日證監(jiān)會(huì)提出的再融資放開(kāi)中，A股非公開(kāi)發(fā)行股票的限制條件里，并未包括企業(yè)是否債務(wù)違約，并且上市房企非公開(kāi)再融資募集資金被鼓勵(lì)用于“保交樓、保民生”地產(chǎn)項(xiàng)目，

??從目前披露定增預(yù)案的企業(yè)來(lái)看，像華夏幸福等債務(wù)纏身的出險(xiǎn)企業(yè)也已成功發(fā)布了初步的定增計(jì)劃。他們的募集資金用途也同樣集中在“擬用于公司’保交樓、保民生’相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還債務(wù)等”。

??我們認(rèn)為，再融資目的主要還是促進(jìn)保交樓，化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，此次對(duì)于出險(xiǎn)房企的政策覆蓋能夠幫助企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步推動(dòng)出險(xiǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作。對(duì)于出險(xiǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)寶貴的機(jī)會(huì)。

??面對(duì)這一波股權(quán)融資的松動(dòng)，已有部分企業(yè)積極抓住機(jī)會(huì)進(jìn)行定增，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。

??華發(fā)股份、大名城、福星股份等企業(yè)發(fā)布了相對(duì)具體的定增預(yù)案，預(yù)計(jì)將募集資金用于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，并留有不超30%的資金用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。如華發(fā)股份將募集的75%資金投向鄭州、南京、湛江、紹興四城的四個(gè)項(xiàng)目中；大名城將70%的資金投向上海建設(shè)的5個(gè)項(xiàng)目中。

??值得注意的是，華發(fā)股份本輪定增中預(yù)計(jì)募集資金不超過(guò)60億元，是當(dāng)前披露預(yù)案中募集金額最高的企業(yè)，其股東華發(fā)集團(tuán)還將參與認(rèn)購(gòu)，根據(jù)其公布的預(yù)案擬向包括控股股東珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司在內(nèi)的不超過(guò)35名特定對(duì)象，非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)6.35億股A股股票，募集資金總額（含發(fā)行費(fèi)用）不超過(guò)60億元，華發(fā)集團(tuán)參與認(rèn)購(gòu)金額不超過(guò)人民幣30億元，且認(rèn)購(gòu)數(shù)量不低于本次非公開(kāi)發(fā)行實(shí)際發(fā)行數(shù)量的28.49%。

??除了A股企業(yè)進(jìn)行定增之外，部分港股上市企業(yè)也發(fā)起了股權(quán)融資，包括碧桂園、新城發(fā)展、建發(fā)國(guó)際、合景泰富、德信中國(guó)等。他們主要集中在股權(quán)配售方面，且由于一直以來(lái)對(duì)H股的再融資限制沒(méi)那么嚴(yán)格，此次H股房企進(jìn)行配股的速度相對(duì)于A股更快，如碧桂園在12月7日發(fā)布公告擬配發(fā)17.8億股新股份，融資總額約48.06億港元，于12月14日該配售工作已經(jīng)完成，而其他A股定增的企業(yè)暫無(wú)完成。

??在募集資金使用用途方面，H股房企配售主要集中在境外債償債以及公司一般運(yùn)營(yíng)，在境外債發(fā)行和融資受阻的情況下，H股進(jìn)行配股將有助于緩解即將到來(lái)的境外債到期高峰的壓力，維護(hù)此前較為脆弱的境外融資渠道，降低房企流動(dòng)性壓力。

??與其他企業(yè)不同，本次發(fā)布股權(quán)融資計(jì)劃的企業(yè)中，招商蛇口、格力地產(chǎn)、陸家嘴這三家企業(yè)募集資金主要用于并購(gòu)重組。跟證監(jiān)會(huì)此前明確的條款有較大的關(guān)系：“允許房企發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金”。

??2022年12月5日招商蛇口公告擬發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并募集配套資金，交易標(biāo)的為控股76%子公司南油集團(tuán)剩下的24%股權(quán)。12月16日招商蛇口披露了與招商局投資發(fā)展發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)協(xié)議，招商蛇口擬通過(guò)發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)并募集配套資金。

??對(duì)應(yīng)的核心資產(chǎn)為其對(duì)應(yīng)前海自貿(mào)投資合計(jì)約6.83%權(quán)益，前海自貿(mào)投資是深圳前海片區(qū)重要的土地持有主體與開(kāi)發(fā)建設(shè)及投資運(yùn)營(yíng)主體，現(xiàn)正值利潤(rùn)釋放期，對(duì)招商蛇口的長(zhǎng)期發(fā)展和價(jià)值兌現(xiàn)有較大意義。

??值得注意的是，重組南油集團(tuán)的預(yù)案早在2020年5月的時(shí)候提出，彼時(shí)的交易方案為“向深投控發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)債，同時(shí)利用配套融資引入平安資管，總代價(jià)逾70億元“。最終受限于房企再融資政策未放開(kāi)，在經(jīng)過(guò)幾輪方案修改后，證監(jiān)會(huì)對(duì)配套融資的戰(zhàn)略投資者相關(guān)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)格導(dǎo)致了平安最終退出，于同年11月交易以失敗告終。

??而本次招商蛇口的重組預(yù)案擬發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并募集配套資金，剔除了2020年的“可轉(zhuǎn)債”方案，主要通過(guò)向深投控及招商局投資發(fā)展發(fā)行股份，以及向不超過(guò)35名投資者非公開(kāi)發(fā)行股票獲得配套資金，本次的投資者范圍由2020年的1位（平安）轉(zhuǎn)為本次的不超過(guò)35位，相關(guān)的投資者認(rèn)定或有所放松。

??整體來(lái)看，政策剛滿月，已有超30家涉房上市企業(yè)籌劃股權(quán)再融資，不僅有規(guī)模房企也有出險(xiǎn)房企。

??對(duì)于規(guī)模房企來(lái)說(shuō)，此次再融資條件松動(dòng)，不僅可以通過(guò)再融資保交樓償債，還可以借此機(jī)會(huì)進(jìn)行并購(gòu)重組，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，此次政策無(wú)疑是給出險(xiǎn)房企開(kāi)了一扇新窗。

??因此，在這種情況下無(wú)論是對(duì)于流動(dòng)性欠缺的房企還是部分資金充足的房企都給了較為積極的響應(yīng)。

??不過(guò)值得注意的是，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的估值表現(xiàn)，整體募集資金金額相對(duì)有限，同時(shí)也會(huì)對(duì)股票未來(lái)的投資價(jià)值造成一定的影響，對(duì)于企業(yè)而言，用好政策工具的同時(shí)，仍需把關(guān)注重點(diǎn)落在企業(yè)銷(xiāo)售層面，只有當(dāng)市場(chǎng)筑底回升、銷(xiāo)售回款得到保障才能讓企業(yè)真正走出困境。