??總是在為行業(yè)發(fā)聲預(yù)警的萬科董事會主席郁亮，對形勢又有了新判斷。

??12月16日，深圳鹽田大梅沙，萬科2022年第一次臨時股東大會召開。郁亮在會上表示，房地產(chǎn)行業(yè)繼2003年后近20年再被看作支柱行業(yè)，政策面在逐步向好，且政策面向好的力度、廣度全面超出預(yù)期，“這幾個月下來，我覺得微光在逐步變成曙光?！?/p>

??他也承認，市場修復(fù)是一個漫長而溫和的過程，現(xiàn)在看起來比預(yù)期更加溫和；11月銷售總體看又回到2022年4、5月水平，12月預(yù)計比11月要增加。

??在市場下行、銷售端遇冷大背景下，萬科的銷售情況也不容樂觀。

??2022年1-11月，萬科實現(xiàn)銷售額3767億元，同比減少34.4%；在全國商品房市場所占份額約3.17%。

??這是4年來，萬科銷量第二年同比下滑，且下滑幅度更大。

??數(shù)據(jù)顯示，2019年，萬科實現(xiàn)銷售金額6308億元，同比增長3.9%；當(dāng)年全國商品房銷售額為16萬億元，同比增長6.5%；萬科在全國商品房市場所占份額約3.94%。

??2020年，萬科銷售額同比增長13.5%至7041.5億元；當(dāng)年全國商品房銷售額達到17.36萬億元；萬科在全國商品房市場中所占份額亦升至4.06%。

??到了2021年，全國商品房銷售額突破18萬億元，同比增長4.8%。但萬科自身的銷售規(guī)模卻開始下滑，當(dāng)年實現(xiàn)銷售額6277.8億元，同比下滑10.8%。萬科在全國商品房市場所占份額亦開始下降，降至3.45%。

??彼時，萬科總裁祝九勝表示，2021年三季度市場出現(xiàn)了一個急劇變化，整個行業(yè)或者主要的玩家簽約額都在大幅下降，市場觀望氣息變得越來越濃，“三季度整個市場出現(xiàn)的變化，對我們來說是一種煎熬”。

??財報數(shù)據(jù)顯示，2021年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8%；歸屬上市公司股東凈利潤225億元，同比下降45.7%，出現(xiàn)了上市31年以來第三次凈利潤下滑。

??2019年萬科實現(xiàn)凈利潤388.7億元，同比增長15.1%；2020年實現(xiàn)凈利潤415.2億元，同比增長6.8%。

??面對2021年凈利潤罕見下滑，郁亮在“致股東信”中反思了下降原因：一是毛利率下降，二是投資收益減少，三是市場下行帶來的計提減值。

??2021年，萬科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點；扣除營業(yè)稅金及附加后的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%。從結(jié)構(gòu)上看，開發(fā)業(yè)務(wù)依然對公司凈利潤具有決定性作用。

??“我倍感壓力，內(nèi)心充滿緊迫感?！庇袅翍n心地說道，2022年將采取堅決、有針對性行動，全力扭轉(zhuǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)局面。

??記者觀察到，2022年，萬科主要做了兩件大事來應(yīng)對這一局面：一是收權(quán)，全面加強統(tǒng)籌作戰(zhàn)力；二是“囤糧”，增強公司現(xiàn)金流的同時尋找市場機會。

??12月2日，萬科內(nèi)部發(fā)文，經(jīng)集團總裁祝九勝提議，萬科開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人兼CEO張海、萬物云CEO朱保全出任公司聯(lián)席總裁，協(xié)助總裁祝九勝負責(zé)萬科開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)和經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理。至此，萬科擁有了3位聯(lián)席總裁級高管：祝九勝、張海和朱保全。

??“嚴峻的市場環(huán)境下，之前充分授權(quán)、分布式作戰(zhàn)的模式容易出風(fēng)險，萬科因此做出改變，全面加強統(tǒng)籌作戰(zhàn)，通過集團軍作戰(zhàn)方式，實現(xiàn)開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的戰(zhàn)略落地，以穿越這個寒冬。”一位接近萬科人士稱。

??這次任命并不算突然。張海、朱保全從2021年起就已實際履行相關(guān)職責(zé)，其中，張海牽頭負責(zé)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，朱保全牽頭負責(zé)經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)，經(jīng)過1年多實踐，他們的成績讓萬科人心服口服，任命可謂水到渠成。

??2022年上半年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入2069.2億元，同比增長23.8％；實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤122.2億元，同比增長10.6％。兩大業(yè)績關(guān)鍵指標(biāo)均實現(xiàn)了郁亮在年初所承諾的企穩(wěn)回升。

??然而，市場形勢依然嚴峻。到了第三季度，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1307.6億元，同比增長25.3%；但歸屬母公司凈利潤僅48.3億元，同比下降14.4%。同樣下滑的還有現(xiàn)金流指標(biāo)，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額約為-124.6億元，同比下降124.9%。

??截至2022年三季度末，萬科手握貨幣資金1188.3億元，較年中的1410.73億元減少超200億元，但仍高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負債總和627.5億元。

??趁著政策利好，萬科積極抓住難得的融資窗口，囤積資金“糧草”，以更好應(yīng)對仍處于波動期的行業(yè)局面。

??近日，萬科向交易商協(xié)會表達了280億元儲架式注冊發(fā)行意向，待履行內(nèi)部股東大會決策程序后正式報送；萬科還獲得了來自各大銀行共計6000億元銀行授信，是此輪授信中收獲最大的房企之一。

??在12月16日股東大會上，萬科還獲得了新增不超過500億元發(fā)行直接債務(wù)融資工具的授權(quán)，以及在A股或H股單獨或同時增發(fā)不超過各自已發(fā)行股份20%新股的授權(quán)，做好了地產(chǎn)行業(yè)曙光重現(xiàn)后的起跑準(zhǔn)備。

??“今天在市場本身壓力比較大的情況下，我們需要樹立信心。悲觀是一種情緒，而樂觀是一種思路。”郁亮說。

??萬科在發(fā)出預(yù)警的同時，一直在為自己尋找出路，挖掘“管理紅利”、“向管理要效益”，“統(tǒng)籌作戰(zhàn)”，萬科一直在努力活久活好。2023年行業(yè)曙光已現(xiàn)，萬科已開始儲蓄能量，迎戰(zhàn)。