??2023年是房企美元債的償債高峰，民營房企的壓力在近幾日已經集中體現(xiàn)出來。

??1月4日，時代中國控股有限公司（以下簡稱“時代中國”，01233.HK）在公告中透露，為促進對離岸債務的整體管理，將暫停支付6筆合計25.5億美元的優(yōu)先票據(jù)款項。數(shù)日前，力高集團已宣布暫停境外債務付款。上坤地產一筆1.6億美元的票據(jù)于1月2日到期，但該公司并未償還本金及利息，而億達中國也在1月3日表示無法償付345萬美元的到期債務。

??時代中國及力高集團均提到，盡管2022年11月出臺的“金融十六條”旨在緩解行業(yè)的流動資金問題，但需要一定時間方見成效，鑒于流動資金緊絀，公司只能暫停支付離岸債務的款項，并尋求整體解決方案。

??“其實我們一直在努力想辦法，2022年的兌付了，后面實在沒辦法。太多因素夾雜在一起，資金監(jiān)管，銷售不力，融資受阻?！Ъ恢Ф紱]有射向我們?！?月5日，其中一家民營房企的內部人士對中國房地產報記者表示。

??美元債償債高峰到來

??公告顯示，時代中國于2023年到期的6.6%優(yōu)先票據(jù)以及2024年到期的5.55%優(yōu)先票據(jù)的利息寬限期分別于2022年12月30日及2023年1月3日到期，而截至1月4日，該公司尚未支付相關款項。

??時代中國表示，未能支付款項或會導致該兩個系列境外美元計值優(yōu)先票據(jù)持有人要求加快還款，倘發(fā)生此情況，則將賦予其他債權人要求加快還款的權利。于公告日期，公司未有接獲該兩個系列境外美元計值優(yōu)先票據(jù)持有人有關要求加快還款的任何通知。

??此次將暫停支付的6筆美元債包括2023年到期的2筆優(yōu)先票據(jù)，票面利率分別為6.6%、6.75%，存續(xù)總金額為8億美元，以及分別在2024年、2025年、2026年及2027年到期的4筆優(yōu)先票據(jù)，總額為17.5億美元。

??時代中國強調，公司的目標是整體管理離岸債務，確保債權人獲得公平公正的待遇，并提供可持續(xù)的資本架構?！捌谕c其債權人進行積極對話，并尋求其支持及與其合作?！?/p>

??力高集團是在2022年12月29日宣布暫停境外債務付款的，但至今尚未公布涉及的美元債規(guī)模。根據(jù)2022年的中期業(yè)績報告，該公司共有5只美元債在2023年到期，1只于2024年到期，存續(xù)總額約61.7億元。

??上坤地產在公告中表示，鑒于宏觀經濟、房地產市場及金融環(huán)境的不利因素，加上多輪疫情暴發(fā)，公司并未在1月2日償還本金約1.6億美元的優(yōu)先票據(jù)及利息。據(jù)了解，該公司還有一筆存續(xù)規(guī)模2.22億美元的優(yōu)先票據(jù)將在今年到期。

??根據(jù)相關條款，億達中國本應在2022年12月31日支付345萬美元的到期債務，但直至1月3日都未兌付。

??2022年12月29日至2023年1月4日，短短一周時間，就有4家民營房企受制于流動性壓力，官宣無力償付已到期或即將到期的美元債。

??根據(jù)中銀地產的統(tǒng)計，2022年全年，房地產行業(yè)海外債的發(fā)行規(guī)模僅為176億元，同比下降了93%。再融資的通道受阻，導致房企海外債的償債壓力不斷上升。浙商證券的報告顯示，2023年共有210只中資美元地產債到期，總金額為580億美元，其中1月份及4月份為償債高峰，單月到期金額分別為98億美元、78億美元。目前看來，第一個高峰就已有不少民營房企難以跨越。

??融資新政尚未惠及市場

??在談及暫停兌付境外債務的原因時，時代中國和力高集團都提到了一個客觀因素，那就是自2021年下半年以來，中國物業(yè)市場的合同銷售及流動資金狀況轉差，企業(yè)未能獨善其身。

??力高集團表示，公司2022年上半年的合約銷售出現(xiàn)較大下滑，第三季度以來，行業(yè)合約銷售和流動性進一步走低。前11月，該公司實現(xiàn)了255.47億元的合約銷售額，同比減少37%。時代中國2022年全年錄得397.9億元的銷售額，同比減少58%。

??2022年11月發(fā)布的《中國人民銀行及中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（簡稱“金融十六條”）曾讓不少民營房企看到了流動性緩解的希望。而根據(jù)上述兩家公司的表述，截至目前，該政策尚未發(fā)揮明顯作用，預計還要一段時間才能惠及市場。

??有投資者表示，2022年11月以來，還未看到時代中國發(fā)布獲得銀行授信支持或注冊發(fā)行新債的消息，股權融資上也沒有什么動作，可見融資的“三支箭”還未覆蓋到該公司。

??為了履行償債義務，過去兩年，不少民營房企都兢兢業(yè)業(yè)、如履薄冰。例如，時代中國在2021年便放慢了拿地節(jié)奏，2022年上半年凈歸還債務約50億元，將計息借款降至493億元。無奈現(xiàn)金回籠的速度持續(xù)下降，截至2022年6月底，其現(xiàn)金及銀行存款為96.37億元，相較2021年末下降了53.4%，其中還包含了約40億元的受限制存款。要應付一年內到期的156.74億元借款，壓力可想而知。

??力高集團的償債壓力集中在2023年，5只美元債的存續(xù)規(guī)模約44.4億元，以該公司的現(xiàn)金水平，也是捉襟見肘。截至2022年6月底，力高集團的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為29.23億元，較2021年末減少了61%，而其一年內到期的借款約67.3億元。

??力高集團在公告中表示，為緩解資金流動性問題，公司正在考慮各種措施，包括盡最大的努力保證正常運營及交樓，加速在建物業(yè)及已完工物業(yè)的預售及銷售，加快回籠資金，以及繼續(xù)采取積極措施控制行政成本及把控資本開支等。

??時代中國亦強調，公司自2022年1月起已交付38個項目，近4萬套房。未來將集中有限資源，始終全力保障項目交付進度，以維護公司的正常經營。

??“行業(yè)環(huán)境太艱難了，只能通過債務重組以時間換空間，先保企業(yè)的運營和交付。對于大部分民營房企來說，這是主流的選項?！蹦趁駹I上市房企如此認為。