??1月的最后一天，多家A股上市房企發(fā)布2022年的業(yè)績(jī)預(yù)告，虧損成為了主流。與之形成鮮明對(duì)比的是，代建行業(yè)正迎來(lái)一個(gè)業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)的黃金時(shí)代。

??1月29日，“代建第一股”綠城管理控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“綠城管理”，09979.HK）披露了業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)，透露2022年的新拓代建項(xiàng)目的合約總建筑面積、代建費(fèi)均同比增長(zhǎng)超兩成，管理合約總建筑面積更是實(shí)現(xiàn)了1億平方米的歷史性突破。按照綠城管理CEO李軍近日透露的信息，該公司在2022年兌現(xiàn)了相關(guān)業(yè)績(jī)指引，即歸屬母公司凈利潤(rùn)保持30%的增長(zhǎng)等。

??“對(duì)于代建行業(yè)來(lái)說(shuō)，目前是一個(gè)比較好的機(jī)遇點(diǎn)?！?月31日，綠城管理董事會(huì)秘書(shū)張盼盼對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，當(dāng)前代建市場(chǎng)的客戶(hù)群體已經(jīng)發(fā)生了巨大變化，中小開(kāi)發(fā)商的占比大幅縮小，政府、國(guó)有企業(yè)、城投公司及金融機(jī)構(gòu)的代建需求快速上升，為行業(yè)打開(kāi)了巨大的市場(chǎng)空間。她認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將保持10萬(wàn)億元左右的開(kāi)發(fā)規(guī)模，其中有30%至50%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要專(zhuān)業(yè)的代建服務(wù)商。

??也因此，李軍在綠城管理的年會(huì)上強(qiáng)調(diào)，2023年將大力發(fā)展代建新模式，抓住窗口期做大增量。

??管理合約面積突破1億平方米

??公告顯示，截至2022年12月31日，綠城管理代建項(xiàng)目的管理合約總建筑面積約1億平方米，在建面積約0.47億平方米，是行業(yè)內(nèi)首個(gè)實(shí)現(xiàn)管理合約總建筑面積破“億”的代建企業(yè)。其中，2022年度新拓代建項(xiàng)目的合約總建筑面積約0.28億平方米，同比增長(zhǎng)約23.9%；新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估86.1億元，同比增長(zhǎng)約21.1%。

??雖然核心的財(cái)務(wù)指標(biāo)尚未公布，但李軍在內(nèi)部透露，2022年公司交出了非常亮麗的答卷。

??2020年7月，綠城管理在香港上市，成為“代建第一股”。隨后的兩年里，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)大幅降溫，來(lái)自中小房企的代建需求不斷萎縮，但該公司的業(yè)績(jī)并未受到明顯影響，2021年，其新拓項(xiàng)目的合約總建筑面積增長(zhǎng)21.9%，代建費(fèi)預(yù)估增長(zhǎng)22.3%。2022年，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)依然是20%以上的增長(zhǎng)幅度。

??在張盼盼看來(lái)，輕資產(chǎn)的代建行業(yè)具備天然的抗周期屬性，因此在本輪房地產(chǎn)的去杠桿過(guò)程中，綠城管理受損較小。另一方面則是源于該公司提早進(jìn)行了公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)沖擊，調(diào)整范圍包括委托方結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等。

??委托方的結(jié)構(gòu)變化很容易觀察，過(guò)去綠城管理的主要服務(wù)對(duì)象是中小開(kāi)發(fā)商，而近兩年來(lái)，政府、國(guó)企、城投公司、金融機(jī)構(gòu)等成為了重要增量，占比不斷提升。2021年，該公司承接的政府類(lèi)代建項(xiàng)目同比增長(zhǎng)了500%，管理總建筑面積中，國(guó)企及政府委托項(xiàng)目合計(jì)占比59.9%。2022年上半年，綠城管理的新拓代建項(xiàng)目中，來(lái)自政府、國(guó)企委托方的總建筑面積顯著提升，占比達(dá)62.1%，政府代建業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)超70%，占總收入的比重已達(dá)30.3%，補(bǔ)上了以房企為服務(wù)對(duì)象的商業(yè)代建的收入下降缺口。

??在政府代建、商業(yè)代建、資方代建三大代建主業(yè)中，資方代建的增長(zhǎng)速度是最快的。據(jù)張盼盼介紹，綠城管理在2021年第四季度才開(kāi)始拓展資方代建業(yè)務(wù)，過(guò)去一年的增長(zhǎng)勢(shì)頭頗為迅猛，2022年新拓代建項(xiàng)目86.1億元的代建費(fèi)中，已有10%是資方的紓困項(xiàng)目。

??2022年，綠城管理約0.28億平方米的新拓代建項(xiàng)目合約總建筑面積里，開(kāi)發(fā)商的占比只有23.5%，而10年前，這個(gè)比例是95%?！胺康禺a(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體發(fā)生了根本性變化?！睆埮闻伪硎?。

??抓住窗口期 做大增量

??在2022年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城管理給投資者提供了一份業(yè)績(jī)指引：歸屬母公司凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率30%，毛利率40%，凈利率20%，派息比例65%。

??積極的業(yè)績(jī)預(yù)期來(lái)自龐大市場(chǎng)需求的支撐。綠城管理多次對(duì)外強(qiáng)調(diào)一個(gè)觀點(diǎn)，那就是代建行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入確幸時(shí)代，未來(lái)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)端，代建將發(fā)揮更加重要的平臺(tái)型作用，滲透率將進(jìn)一步提升。該公司認(rèn)為，未來(lái)代建市場(chǎng)規(guī)模占比將以年均21.3%的速度高速增長(zhǎng)，到2025年，代建行業(yè)規(guī)模預(yù)計(jì)滲透率將達(dá)到12.5%（對(duì)應(yīng)2021年為4.8%的滲透率）。參照歐美模式下代建業(yè)務(wù)占比可做到20%至30%，按均值25%估算，代建行業(yè)的滲透率還有5.2倍的空間。

??作為頭部企業(yè)，綠城管理自然不會(huì)錯(cuò)過(guò)時(shí)代賦予的大好機(jī)會(huì)。1月15日，該公司召開(kāi)了2022年總結(jié)表彰暨2023年工作動(dòng)員大會(huì)，核心內(nèi)容便是在代建行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展機(jī)遇期的背景下，大力發(fā)展代建新模式，抓住窗口期做大增量。李軍用了“擴(kuò)”“需”“穩(wěn)”三個(gè)關(guān)鍵詞來(lái)總結(jié)綠城管理2023年的發(fā)展重點(diǎn)，“擴(kuò)”被放在了首位，主旨便是積極擁抱政策及行業(yè)變化，把握政府、國(guó)企央企、地方城投及金融機(jī)構(gòu)的新增業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，大膽創(chuàng)新，推動(dòng)商業(yè)模式變革，擴(kuò)大業(yè)務(wù)入口。

??所謂的代建新模式是指“3+3”的業(yè)務(wù)布局，即在政府代建、商業(yè)代建、資方代建三大代建主業(yè)的基礎(chǔ)上，疊加金融服務(wù)、產(chǎn)城服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)三大配套服務(wù)。在綠城管理看來(lái)，城投公司拿地后的代建業(yè)務(wù)，以及紓困項(xiàng)目的保交付將是未來(lái)的兩大增長(zhǎng)極。

??城投公司的代建業(yè)務(wù)正蓄勢(shì)待發(fā)。2021年下半年以來(lái)，城投公司在集中供地中扮演了主力軍的角色，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2022年的集中供地中，地方平臺(tái)企業(yè)拿地?cái)?shù)量、拿地金額的占比均超過(guò)40%。截至目前，這些土地有八成還未進(jìn)入開(kāi)發(fā)狀態(tài)，需要專(zhuān)業(yè)的代建服務(wù)。2022年9月，財(cái)政部印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，提到“嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入”。張盼盼對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露，在該文件下發(fā)的1個(gè)月內(nèi)，綠城管理就中標(biāo)了十幾個(gè)城投項(xiàng)目。

??為了滿(mǎn)足城投公司的開(kāi)發(fā)需求，綠城管理做了不少業(yè)務(wù)創(chuàng)新，包括提前介入到勾地階段，為項(xiàng)目引入資金等，最終形成“城投公司+代建企業(yè)+金融機(jī)構(gòu)”的模式，幫助城投公司解決開(kāi)發(fā)及配資問(wèn)題。

??紓困類(lèi)項(xiàng)目的市場(chǎng)容量也頗為可觀。綠城管理的第一個(gè)資方代建項(xiàng)目是恒大地產(chǎn)的江陰項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)該公司就做了系統(tǒng)的研究，發(fā)現(xiàn)資方代建的市場(chǎng)規(guī)模大概有4億平方米，以1萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)售單價(jià)計(jì)算，市場(chǎng)空間可想而知。

??2022年以來(lái)，綠城管理已攜手多家金融機(jī)構(gòu)，落地多個(gè)資方代建項(xiàng)目，介入紓困項(xiàng)目的各階段，摸索出了一些新模式。例如，在并購(gòu)類(lèi)項(xiàng)目層面，該公司與中糧信托合作，落地原恒大地產(chǎn)江陰項(xiàng)目；在重組類(lèi)項(xiàng)目層面，攜手債權(quán)方及中國(guó)奧園，落地奧園廣州云和公館項(xiàng)目；破產(chǎn)重整類(lèi)項(xiàng)目層面，對(duì)接破產(chǎn)管理人，參與廣西柳州官塘項(xiàng)目重整。