??房企經(jīng)營(yíng)情況艱難。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月17日，已有67家A股上市房企業(yè)披露了2022年業(yè)績(jī)預(yù)告，整體表現(xiàn)欠佳。來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，這67家房企中有38家預(yù)告了業(yè)績(jī)虧損。

??部分房企將虧損歸因于市場(chǎng)情緒持續(xù)低迷下項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)減少以及計(jì)提資產(chǎn)減值。分析來看，受行業(yè)下行以及房企流動(dòng)性危機(jī)影響，大部分房企虧損主要集中在2022年第四季度，且大幅高于前三季度平均水平。

??克而瑞研究中心總經(jīng)理林波表示，房企短期內(nèi)盈利可能仍將持續(xù)走低，結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)可能仍處于低位。

??近6成A股上市房企業(yè)績(jī)預(yù)虧

??截至2月17日，A股上市的113家房企中有67家發(fā)布了2022年度業(yè)績(jī)預(yù)告，從這67家企業(yè)預(yù)告來看，有38家預(yù)計(jì)將會(huì)虧損，占比超過56%。其中有16家房企“首虧”，22家房企“續(xù)虧”。

??38家業(yè)績(jī)預(yù)虧房企總虧損將在1217億~1542億元，即便是67家房企業(yè)績(jī)，總虧損最高也將達(dá)到1220億元。

??其中，最大虧損額度預(yù)計(jì)超過100億元的房企有6家，分別為榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展、金科股份、中天金融、華僑城A和陽光城。這些房企有的收到了監(jiān)管發(fā)出的問詢函或關(guān)注函，并被要求就資產(chǎn)減值計(jì)提的合理性等做出解釋。

??以榮盛發(fā)展為例，其預(yù)計(jì)2022年歸屬股東凈虧損190億~250億元，扣非后歸屬股東凈虧損193億~53億元。而截至2022年三季度末，榮盛發(fā)展共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入239億元，同比下滑47.9%；凈虧損49.55億元。1月31日，榮盛發(fā)展獲得深交所關(guān)注函，被要求說明業(yè)績(jī)大幅虧損、計(jì)提減值、毛利率下降等原因。

??金科股份在業(yè)績(jī)預(yù)告中指出，預(yù)計(jì)2022年虧損95億~190億元，公司第四季度單季虧損約99.7億元，也收到了深交所關(guān)注函，要求金科股份說明各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提的具體情況及合理性等。

??此外，招商蛇口在新冠肺炎疫情暴發(fā)期間對(duì)租賃物業(yè)采取了減免租等措施，累計(jì)減免租金約7.49億元，也導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)同比明顯下降。

??不過，也有房企預(yù)告扭虧為盈，其中華夏幸福、大名城以及冠城大通預(yù)期實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

??在扭虧為盈的企業(yè)中，比較值得注意的是華夏幸福。由于在2022年華夏幸福的境內(nèi)債務(wù)重組取得了較大的進(jìn)展，因此在確認(rèn)了債務(wù)重組收益之后，華夏幸福預(yù)計(jì)，2022年實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)為11億~16億元，成為首家扭虧為盈的債務(wù)暴雷大型房企。

??除華夏幸福以外，還有中交地產(chǎn)、中華企業(yè)和海南高速3家企業(yè)的歸屬母公司凈利潤(rùn)盈利，但是扣除非經(jīng)常性損益后則出現(xiàn)了虧損。

??利潤(rùn)減少和計(jì)提減值成虧損主因

??克而瑞研究中心指出，上述38家房企業(yè)績(jī)預(yù)虧或者盈利減少的原因，有82%房企歸因?yàn)橐咔橛绊懟蛘咂髽I(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的銷售項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)減少。

??對(duì)此，58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)減少本身是和項(xiàng)目銷售相關(guān)的，項(xiàng)目銷售不暢、項(xiàng)目交付進(jìn)程慢以及房?jī)r(jià)下行等因素都會(huì)導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)減少，同時(shí)由于不少房企前幾年的融資成本較高，大量的利息也會(huì)提升相關(guān)成本，進(jìn)一步壓縮了利潤(rùn)空間。

??以招商蛇口為例，公告顯示，公司預(yù)計(jì)2022年歸屬母公司凈利潤(rùn)為38億~46億元，同比下降55.65%~63.36%，扣除非經(jīng)常性損益之后的歸屬母公司凈利潤(rùn)為29億~37億元，同比下降58.23%~67.27%。凈利潤(rùn)同比大幅減少，主要原因在于企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的毛利率下降，同時(shí)由于市場(chǎng)的變化企業(yè)計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備也同比增加。

??此外，克而瑞研究指出，56%房企因?yàn)樾袠I(yè)的低迷而對(duì)其資產(chǎn)計(jì)提了減值準(zhǔn)備。以藍(lán)光發(fā)展為例，公司在2021年計(jì)提了約65.76億元減值損失后，在2022年進(jìn)一步計(jì)提了約160億元減值損失，其中主要仍為存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

??張波表示，房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)期減弱下的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備也是房企去年第四季度大幅虧損的主要原因。具體可以從兩方面來看，一方面部分房企的布局可能處于三四線去化壓力偏大的城市，市場(chǎng)降溫表現(xiàn)更為明顯，會(huì)同步帶來對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期的悲觀化判斷，在會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎性原則前提下，選擇計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備符合相關(guān)財(cái)務(wù)制度要求。另一方面也不排除部分房企財(cái)務(wù)方面會(huì)有一定心思，通過減值準(zhǔn)備計(jì)提和轉(zhuǎn)回，來對(duì)利潤(rùn)形成影響，進(jìn)一步提升市場(chǎng)對(duì)房企在2023年表現(xiàn)的良好預(yù)期。

??此外，由于疫情影響，商業(yè)地產(chǎn)空置率長(zhǎng)期處在較高水平，因此部分進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)的房企即使取消了租金減免措施，短期內(nèi)其商業(yè)租金收入也難以獲得較大增長(zhǎng)。不過值得注意的是，由于行業(yè)復(fù)蘇跡象已經(jīng)開始顯現(xiàn)，因此2023年若是市場(chǎng)恢復(fù)情況較好，房企可能減少甚至不用計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

??2022年上市房企業(yè)績(jī)預(yù)虧本身是基于市場(chǎng)預(yù)期，樓市在過去的一年經(jīng)歷了拿地面積減半、商品房成交量縮水、房?jī)r(jià)下跌城市增多等困難，房企銷售額下降，且利潤(rùn)出現(xiàn)減少本身就是市場(chǎng)面的真實(shí)反映。

??林波表示，房企短期內(nèi)盈利可能仍將持續(xù)走低，最主要原因是2023年房企項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)仍然受到2021年和2022年房地產(chǎn)銷售低迷以及疫情影響，結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)可能仍處于低位。