公司 2023-02-22 08:57:48 來源:丁祖昱評(píng)樓市
??繼保利125億、華發(fā)60億等公布定增議案后,萬(wàn)科也于2023年2月13日拋出了非公開發(fā)行A股股票預(yù)案,計(jì)劃向不超過35名特定對(duì)象開展定向增發(fā),募集資金總額不超過150億元。
??若本次萬(wàn)科定增計(jì)劃能夠順利進(jìn)行,將會(huì)是A股房企最大規(guī)模的定增案。
??自2022年11月28日,房企股權(quán)融資重啟以來,截至目前已有超30家房企籌劃股權(quán)再融資,其中大部分為定向增發(fā)。通過非公開方式再融資,主要用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù),包括保交樓、償債、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等。
??目前,大部分房企融資依然困難重重。
??截止至2023年2月17日港股和A股250家房地產(chǎn)上市企業(yè)中,當(dāng)日收盤價(jià)低于每股凈資產(chǎn)的房企占比達(dá)到71%。
??這就意味著,當(dāng)前上市房企若要定向增發(fā),勢(shì)必要面對(duì)當(dāng)前股價(jià)過低的窘境。
??我們認(rèn)為,雖然定增計(jì)劃可以在一定程度上補(bǔ)充流動(dòng)資金,但大規(guī)模的低價(jià)定增也會(huì)對(duì)上市公司造成一定的影響,股價(jià)的下跌也會(huì)造成股權(quán)再融資的空間減小。
??因此對(duì)房企來說,最重要的關(guān)鍵仍在于銷售面能否回暖。
??2023年2月12日晚間,萬(wàn)科發(fā)布《2023 年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案》,計(jì)劃向不超過35名特定對(duì)象開展定向增發(fā),募集資金總額不超過150億元。
??該金額已超過2022年12月保利發(fā)展(15.350, 0.09, 0.59%)當(dāng)時(shí)不超過125億元的募集資金總額,若本次萬(wàn)科定增計(jì)劃能夠順利進(jìn)行,將成為A股房企最大規(guī)模的定增案。
??自2022年11月28日,房企股權(quán)融資重啟以來,截至目前已有超30家房企籌劃股權(quán)再融資,房企的定向增發(fā)潮已然來襲。
??圍繞近期房企的定向增發(fā)浪潮,市場(chǎng)上主要關(guān)心的問題有以下兩點(diǎn):
??一是在于定向增發(fā)本身會(huì)攤薄不能參與此次定增的原有股東權(quán)益,包括投票權(quán)和未分配利潤(rùn);二是部分房企以“破凈”價(jià)格選擇增發(fā)。
??對(duì)比近期三筆計(jì)劃定增規(guī)模較大的華發(fā)、保利及萬(wàn)科預(yù)案中的發(fā)行價(jià)格,可以看到華發(fā)及保利均在《管理辦法》規(guī)定的“不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日公司股票均價(jià)的80%”的基礎(chǔ)上,加上了“且不低于發(fā)行前公司最近一期末經(jīng)審計(jì)的歸屬于母公司普通股股東的每股凈資產(chǎn)”,而萬(wàn)科的發(fā)行價(jià)格沒有此項(xiàng)保證,主要原因在于萬(wàn)科股價(jià)已處于“破凈”狀態(tài)。
??根據(jù)萬(wàn)科預(yù)案,萬(wàn)科計(jì)劃募集資金總額不超150億元,發(fā)行數(shù)量不超過11億股來計(jì)算,萬(wàn)科計(jì)劃定增的發(fā)行價(jià)格約13.64元/股,預(yù)案發(fā)布前一交易日(2023年2月10日)的收盤價(jià)為17.67元/股,當(dāng)前的每股凈資產(chǎn)為20.73元/股,相較于前一交易日的收盤價(jià)折讓了22.8%。
??除萬(wàn)科外,近期也有多家房企以“破凈”價(jià)格增發(fā)的先例,如碧桂園于2022年內(nèi)三次配售。2022年7月碧桂園曾以每股3.25港元的價(jià)格,折價(jià)12.63%配售8.7億股新股;2022年11月,又以每股2.68港元的價(jià)格,配售14.63億股新股,配售價(jià)折讓幅度為18%。此后2022年12月,碧桂園再以配股股價(jià)每股2.7港元,配股17.8億股,較前一日收盤價(jià)折讓14.8%,而碧桂園2022年中的每股凈資產(chǎn)為8.5277港元。
??像萬(wàn)科和碧桂園這樣的行業(yè)龍頭也不得不折價(jià)配股增發(fā),其最大的原因是:整體行業(yè)股價(jià)過低。
??據(jù)統(tǒng)計(jì),截止至2023年2月17日,港股和A股250家房地產(chǎn)上市企業(yè)中,當(dāng)日收盤價(jià)低于每股凈資產(chǎn),即處于“破凈”狀態(tài)的房企多達(dá)178家,占比達(dá)到了71%。從“破凈”房企的市凈率情況來看,有61家房企的市凈率小于0.2,占比達(dá)到了34%;市凈率處于0.2到0.4之間的也多達(dá)41家,占比23%。
??可見,當(dāng)前大多數(shù)的上市房企都處于“破凈”狀態(tài),從側(cè)面反映出了當(dāng)前投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及公司的信心低迷。
??這就意味著,當(dāng)前上市房企若要定向增發(fā),勢(shì)必要面對(duì)當(dāng)前股價(jià)過低的窘境。
??若選擇不低于每股凈資產(chǎn)的價(jià)格發(fā)行,過高的發(fā)行價(jià)格會(huì)“勸退”潛在投資者,增加企業(yè)融資的難度。而若選擇以“破凈”價(jià)格增發(fā),則會(huì)造成每股凈資產(chǎn)降低,對(duì)當(dāng)前股價(jià)繼續(xù)產(chǎn)生不利影響,降低未來股權(quán)再融資的空間,同時(shí)也會(huì)攤薄已有股東的資產(chǎn)總額。
??從募集資金的使用用途上來看,最常見的是補(bǔ)充流動(dòng)資金。
??對(duì)比近期三筆計(jì)劃定增規(guī)模較大的華發(fā)、保利及萬(wàn)科預(yù)案,萬(wàn)科用于補(bǔ)充流動(dòng)資金的占比最高,達(dá)到了上限的30%,而華發(fā)股份(10.480, 0.19, 1.85%)也達(dá)到了25%,僅保利為12%。
??通過定增募資投入部分募集資金,可以加快資金回收,不失為一種改善現(xiàn)金流的辦法,同時(shí)也為企業(yè)增加了安全邊際,為行業(yè)復(fù)蘇后的正常經(jīng)營(yíng)做好準(zhǔn)備。
??2022年11月28日,證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問稱,證監(jiān)會(huì)支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃,加大權(quán)益補(bǔ)充力度,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展,更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施,并自即日起施行。
??至此,信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道“三箭齊發(fā)”。截至目前已有超30家房企籌劃股權(quán)再融資。
??整體來看,目前大部分房企融資依然困難重重。
??一方面是籌劃股權(quán)再融資的房企數(shù)量與港股和A股250家房地產(chǎn)上市企業(yè)相比仍數(shù)量較少,另一方面是在整體行業(yè)股價(jià)過低、當(dāng)前投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及公司信心低迷的背景下,大部分房企不得不通過折價(jià)配股增發(fā)。
??低位定增對(duì)原有股東的權(quán)益造成的傷害較大,大規(guī)模的低價(jià)定增會(huì)影響上市企業(yè)的市場(chǎng)聲譽(yù)與形象,股價(jià)的下跌也會(huì)造成股權(quán)再融資的空間減小。
??如截止2023年2月17日碧桂園的股價(jià)已跌至2.55港元;而萬(wàn)科自2022年12月初提出增發(fā)股票計(jì)劃,也遭到了摩根大通的多次減持。
??即使是像萬(wàn)科和碧桂園這樣的行業(yè)龍頭也不得不面對(duì)股價(jià)過低難題,中小企業(yè)只會(huì)更加困難。
??整體來看,近期企業(yè)的定增計(jì)劃若能成功發(fā)行,從企業(yè)面來看,短期能夠擴(kuò)大所有者權(quán)益,降低負(fù)債率,增加企業(yè)的安全邊際。部分出險(xiǎn)企業(yè)還能夠通過定增方式將一部分債權(quán)人轉(zhuǎn)化為投資者,以債轉(zhuǎn)股形式相對(duì)減輕和部分化解債務(wù)壓力。
??但需要警惕的是,目前銷售市場(chǎng)仍未有起色,定增投入項(xiàng)目的收益率普遍處于較低水平,且部分房企用于補(bǔ)充流動(dòng)資金的占比較高,雖然能增加安全邊際,加快資金回收,但真實(shí)發(fā)展空間有限。
??對(duì)于企業(yè)而言,用好政策工具的同時(shí),仍需把關(guān)注重點(diǎn)落在銷售層面,只有當(dāng)市場(chǎng)筑底回升、銷售回款得到保障才能讓企業(yè)真正走出困境。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
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- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論