??市場漸次顯現(xiàn)回暖跡象，但企業(yè)的經營壓力不容忽視。

??2月20日，記者獲悉，北京首都開發(fā)股份有限公司（以下簡稱“首開股份”，600376.SH）發(fā)布了關于對上海證券交易所監(jiān)管工作函回復的公告。2022年，首開股份發(fā)生自2001年上市以來的首次年度虧損。

??首開股份預計，2022年度實現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤為-10億元到-15億元，與上年同期6.92億元相比，將出現(xiàn)虧損；預計2022年度實現(xiàn)歸屬母公司所有者的扣除非經常性損益后的凈利潤為-30億元到-35億元。

??這是首開股份上市21年來的首次虧損。究其原因，包括新冠疫情反復影響和房地產領域需求收縮；房地產市場持續(xù)下行，房價及成交規(guī)模下降；計提存貨跌價準備的金額較大；為加快資金回流，下調銷售價格。

??作為北京本土的老牌開發(fā)企業(yè)，首開股份2022年結轉項目多集中在北京地區(qū)，占比達60%，2022年，北京樓市整體處于低位運行狀態(tài)，市場成交活躍度相比往年明顯減弱；此外，第四季度結轉收入的項目以合作項目為主，導致第四季度合并報表歸母凈利潤為負；房屋結利項目主要集中在2018年至2020年市場高點時期的高溢價地塊。這些都被歸結為首開股份2022年發(fā)生凈利潤虧損的原因。

??跨過過去幾年地產行業(yè)的艱難周期，首開股份繼續(xù)加大融資力度。近日，首開股份發(fā)行39億元公司債券票面利率最高為5%。就相關問題，記者多次致電首開股份董秘辦，但電話一直無人接聽。

??營收利潤下滑

??首開股份預計，2022年營業(yè)收入較2021年營業(yè)收入減少175億元。

??2022年，首開股份營業(yè)收入主要因竣工面積下降及銷售規(guī)模下滑導致下滑。其中北京地區(qū)較上年增加31億元、京外地區(qū)較上年減少206億元，減少額主要來自于京外集中交房項目的減少。

??2021年，京外項目營業(yè)收入占到總營業(yè)收入的60%，2022年，京外項目營業(yè)收入階段性大幅減少，占到總營業(yè)收入的40%，與2021年營業(yè)收入?yún)^(qū)域構成基本相反。

??2022年首開股份出現(xiàn)竣工面積下降。據(jù)了解，該公司2022年計劃竣工530萬平方米，實際竣工面積只有492萬平方米，相比2021年的680萬平方米下滑28%，結算收入下滑26%，從而對結利造成較大影響。

??首開股份認為，營業(yè)收入雖同比下滑，但變動仍處于合理區(qū)間。2022年度公司共實現(xiàn)簽約金額869.63億元，銷售規(guī)模下降與同行業(yè)整體情況不存在趨勢性差異。

??凈利潤方面，首開股份預計，2022年度實現(xiàn)歸屬母公司所有者的扣除非經常性損益后的凈利潤為-30億元到-35億元。

??其中，報告期內公司預計計提存貨跌價準備6億~8億元，主要是對廈門九瓏岸項目計提準備4億元。

??資料顯示，廈門九瓏岸項目位于廈門市同安區(qū)，于2017年9月通過土地拍賣形式取得，土地價款21.9億元，項目于2018年三季度開工，于2022年下半年竣工，現(xiàn)處于現(xiàn)房銷售階段。受經濟環(huán)境影響，廈門新房售價最近兩年出現(xiàn)持續(xù)下滑，購房者觀望情緒強烈，廈門公司為加快資金回流，下調了銷售價格。按照目前預計售價測算，2022年需計提存貨跌價準備4億元。

??當下，隨著市場的逐漸回暖，首開股份也繼續(xù)加大融資力度。2月20日，據(jù)上交所披露，首開股份2023年面向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第一期）品種一票面利率為5%、品種二票面利率為4%。債券發(fā)行總規(guī)模為不超過39億元（含39億元）。

??“小股操盤”貢獻不足

??最近幾年，首開股份一直通過合作開發(fā)項目的方式來抵御市場風險。

??2020年，首開股份共在北京收獲9幅土地，全部采用了合作開發(fā)的方式。2021年，首開股份一共拿下10宗地塊，其中除房山長陽鎮(zhèn)共有產權房宅地為獨自中標競得外，剩余9宗均為聯(lián)合開發(fā)。

??自2018年開始，首開股份的權益銷售比逐年下跌。首開流量銷售額在2018年破千億元，但權益銷售額僅約731億元。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，首開股份2020年的權益銷售額是690.2億元，權益銷售比是68%；這兩個指標在2021年分別下降至655.4億元，同時權益銷售比再度降至58%。此外，首開股份權益銷售排名一直落后于全口徑銷售額排名。

??根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2022年首開股份的銷售金額為882億元，權益銷售金額為584億元，權益占比為66.2%。

??截至目前，首開的合作對象已達30多家。觀察這些合作方，主要包含兩類房企，一類是龍湖、華潤、金茂、中海、旭輝等頭部房企，另外一類則主要是住總、建工、金隅等北京本土企業(yè)。

??在最新的回復中，首開股份提到，2022年四季度出現(xiàn)大幅虧損的具體原因，在于第四季度結轉收入的項目以合作項目為主，雖然產生的毛利額、凈利潤尚可，但由于權益占比不高，對合并口徑歸母凈利潤的貢獻不足，同時第四季度三項費用剛性支出，導致第四季度合并報表歸母凈利潤為負。

??合作開發(fā)項目多年來一直作為房地產商擴大經營規(guī)模的重要方式，但經過行業(yè)最近幾年大范圍的調整后，合作方之間的關聯(lián)風險也成為不容忽視的因素。

??一位熟悉房地產企業(yè)的律師對記者說，市場上存在的一種“小股操盤”風險，比如大股東拿地后，在內部把一個地塊的項目公司劃分為幾個“小項目”，并轉讓股權予以不同股東各自操盤。

??他表示，其風險在于股東之間“各自為政”，其中一個小股東或“小項目”出現(xiàn)利潤下滑等各種問題后，會連累到所有合作股東，因為地塊本身是一個項目公司，對外承擔責任的是整個項目公司。尤其是最近幾年，市場下行周期下，這種風險帶來的負面影響更加凸顯。