??又有一家上市房企引入了國企戰(zhàn)投。

??2月22日，新湖中寶股份有限公司（以下簡稱“新湖中寶”，600208.SH）透露控股股東新湖集團(tuán)擬向衢州市新安財(cái)通智造股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡稱“新安財(cái)通”）轉(zhuǎn)讓10%股份，作價(jià)22.7億元。新安財(cái)通的主要出資人為衢州國企。

??值得關(guān)注的是，此前有不少房企為了紓困而引入國資戰(zhàn)投，但這次衢州國資卻不是奔著新湖中寶的地產(chǎn)業(yè)務(wù)而來。

??一位接近新湖中寶的業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，雖然地產(chǎn)是該公司的主營業(yè)務(wù)和主要收入來源，但實(shí)控人黃偉一直對(duì)地產(chǎn)采取較為克制的發(fā)展態(tài)度，在2019年便開始有意識(shí)的壓縮投資，向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，同時(shí)培育新的產(chǎn)業(yè)在未來逐步替代地產(chǎn)的主導(dǎo)地位。引入衢州國資便是為了加快向高科技及先進(jìn)制造業(yè)等領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型。

??早在1年多前，新湖中寶便將注冊(cè)地由嘉興市搬遷到了衢州市，當(dāng)時(shí)該公司表示將與衢州市展開在綠色能源、智能制造、智慧城市、數(shù)字化轉(zhuǎn)型等方面的多層次全面合作。而此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，也被視為深化合作的動(dòng)作之一。

??衢州國資入股10%

??根據(jù)新湖中寶的公告，新湖集團(tuán)與新安財(cái)通在2月21日簽署了股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，計(jì)劃向后者轉(zhuǎn)讓其所持有的約8.6億股新湖中寶股份，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為2.64元/股。轉(zhuǎn)讓后，新湖集團(tuán)持有新湖中寶約47%的股份，仍為該公司的控股股東。

??新安財(cái)通的主要出資人包括衢州綠色發(fā)展集團(tuán)有限公司、衢州控股集團(tuán)有限公司、衢州市國有資本運(yùn)營有限公司，均為當(dāng)?shù)貒衅髽I(yè)。

??據(jù)了解，新湖中寶在2022年12月便已公告新湖集團(tuán)將對(duì)外轉(zhuǎn)讓不超過8.6億股股份，當(dāng)時(shí)就透露了買家為衢州方或其指定主體。

??新湖中寶表示，這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的是為協(xié)助公司進(jìn)一步爭(zhēng)取地方政策支持、全面深化合作，推進(jìn)公司轉(zhuǎn)型，優(yōu)化股東架構(gòu)。

??在這之前，新湖中寶與衢州市已有密切往來。2021年11月，該公司將注冊(cè)地搬遷到了衢州市，表示將深入利用在區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、人工智能、新材料等技術(shù)領(lǐng)域的投資和布局，與衢州市展開多層次全面合作，加速公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，同時(shí)吸引集聚一批重大產(chǎn)業(yè)投資項(xiàng)目，助力衢州打造成為四省邊際共同富裕先行示范區(qū)。

??衢州市給予了熱情回應(yīng)，于2021年12月與新湖集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，還為新湖中寶舉行了遷址落戶儀式。衢州市委書記、衢州市市長均出席了簽約活動(dòng)，衢州市招商投資促進(jìn)中心當(dāng)時(shí)就跟新湖集團(tuán)旗下的浙江新動(dòng)鋰科技有限公司、湘財(cái)證券、新湖期貨簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

??有分析人士認(rèn)為，衢州國資入股新湖中寶與合肥的“資本招商”相似，都是通過地方融資平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金等入股企業(yè)，以資本導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，借此引進(jìn)優(yōu)秀企業(yè)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

??從新湖中寶的公告內(nèi)容來看，雙方對(duì)合作前景還是有著比較樂觀的預(yù)期。22.7億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款將分兩筆支付，第一筆20億元，剩余的款項(xiàng)支付有兩個(gè)先決條件，其中一個(gè)是股權(quán)交割日起5年（60個(gè)月）內(nèi)，新湖中寶任意連續(xù)30個(gè)交易日股票總市值每日均超過400億元。2月22日，新湖中寶的收盤價(jià)為2.73元，總市值約234.8億元。

??非典型房企的逆周期操作

??回顧新湖中寶與衢州市的多次交流合作，可以發(fā)現(xiàn)，雙方都沒有提及新湖中寶的主業(yè)——地產(chǎn)業(yè)務(wù)。就地產(chǎn)行業(yè)而言，這確實(shí)是不多見的現(xiàn)象。新湖中寶此前也被認(rèn)為是一家非典型房企。

??與一門心思深耕地產(chǎn)的其他大佬不同，新湖中寶的實(shí)控人黃偉對(duì)這個(gè)行業(yè)并沒有傾注全部心神。上世紀(jì)90年代，他賣過眼鏡，炒過股票和期貨，直到1994年才成立新湖集團(tuán)，進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)。在開發(fā)房地產(chǎn)之余，黃偉還熱衷資本運(yùn)作，先后入主三家上市公司，并布局金融領(lǐng)域，參股盛京銀行、中信銀行、陽光保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)。近些年，新湖系的投資范圍開始擴(kuò)大到高科技領(lǐng)域，新湖中寶的2022年中報(bào)顯示，該公司對(duì)高科技企業(yè)的投資累計(jì)超過100億元，投資的企業(yè)中已有3家登陸科創(chuàng)板，1家登陸創(chuàng)業(yè)板，1家通過發(fā)審會(huì)，未來3年左右將有約10家被投資企業(yè)進(jìn)入IPO。

??雖然投資的產(chǎn)業(yè)不少，但地產(chǎn)一直是新湖中寶的主要收入來源。2021年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了約132億元的收入，占比78%，毛利率約27%，是所有業(yè)務(wù)板塊中最高的。收入占比高不意味著新湖中寶有持續(xù)做大做強(qiáng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的打算，事實(shí)上，黃偉早在數(shù)年前就萌生了退意。

??2019年至2020年間，新湖中寶向融創(chuàng)中國、綠城中國轉(zhuǎn)讓了一批位于華東和東北地區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目，套現(xiàn)近200億元。彼時(shí)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在上行通道，各大房企依然熱衷規(guī)模競(jìng)賽，新湖中寶的資產(chǎn)出售一度被解讀為斷臂求生。

??“黃老板的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)比較強(qiáng)，之前投資的產(chǎn)業(yè)就比較多，不敢全壓在地產(chǎn)上，也不拿高價(jià)地。2019年，他認(rèn)為從‘房住不炒’的政策環(huán)境看，地產(chǎn)的高杠桿、高周轉(zhuǎn)經(jīng)營模式難以為繼，因此有意識(shí)的開始準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型。”上述接近新湖中寶的業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)橹?jǐn)慎的投資風(fēng)格，新湖中寶可能錯(cuò)過幾波地產(chǎn)的大行情，但如今回過頭看，那批轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)的項(xiàng)目其實(shí)是賣在了高點(diǎn)上，塞翁失馬焉知非福。

??將轉(zhuǎn)型進(jìn)行到底

??正是由于回籠了大量現(xiàn)金，新湖中寶比較平穩(wěn)地度過了這兩年的行業(yè)大震蕩，至今仍保持在“三道紅線”的綠檔，2022年上半年甚至還發(fā)行了一筆3年期、1.5億美元的境外債，日子過的比不少民營房企都輕松。不過，這沒有動(dòng)搖該公司轉(zhuǎn)型的決心。

??在2022年5月份的業(yè)績說明會(huì)上，有投資者問及新湖中寶想成為一家怎樣的企業(yè)。該公司董事長林俊波回答：“公司的定位是地產(chǎn)+投資，并實(shí)施兩大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，即通過地產(chǎn)投資向高科技和先進(jìn)制造業(yè)領(lǐng)域投資的轉(zhuǎn)型和地產(chǎn)開發(fā)向地產(chǎn)資產(chǎn)管理模式的轉(zhuǎn)型?！?/p>

??“有序退出、有序替代”是新湖中寶對(duì)地產(chǎn)板塊的規(guī)劃。因?yàn)椋摴玖硪恢鳂I(yè)——投資的收益具有不確定性，很難穩(wěn)定支撐上市公司的經(jīng)營業(yè)績，在其他實(shí)業(yè)培育成熟前，地產(chǎn)仍要發(fā)揮支柱作用。在轉(zhuǎn)型期，地產(chǎn)板塊除了繼續(xù)推進(jìn)存量項(xiàng)目的開發(fā)外，將逐漸從重資產(chǎn)、高杠桿模式向輕資產(chǎn)、低杠桿模式轉(zhuǎn)變，積極培育地產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，加大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)輸出力度。

??這次在股權(quán)層面引入衢州國資便是新湖中寶培育新產(chǎn)業(yè)、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要一環(huán)。據(jù)了解，2021年11月，新湖中寶的新能源關(guān)鍵材料經(jīng)營管理總部項(xiàng)目就入駐了衢州海創(chuàng)園二期，主營新材料技術(shù)研發(fā)和銷售，擬在全國范圍生產(chǎn)鋰電解液關(guān)鍵組成原料。下一步，新湖中寶還計(jì)劃與衢州合資投資氟化工投資項(xiàng)目。該公司認(rèn)為衢州深厚的制造業(yè)基因?yàn)槠浼铀傧蛳冗M(jìn)制造業(yè)轉(zhuǎn)型提供了良好的土壤。

??地產(chǎn)輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型也在推進(jìn)。2月17日，新湖中寶宣布擬發(fā)行不超過30億元的公司債。募集的資金打算全部用于與浙商資產(chǎn)指定主體設(shè)立特殊機(jī)遇投資有限合伙企業(yè)，合伙企業(yè)的資金投向包括盤活存量資產(chǎn)、救助困境房企以及“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、棚戶區(qū)改造或舊城改造項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)等。