??2022年，全國商品房銷售額約13.33萬億元，同比下降了26.7%，是有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來最大幅度的下跌。企業(yè)的經(jīng)營壓力也上升到了歷史高點(diǎn)，上市房企大面積增收不增利，即便是頭部企業(yè)，也難以在激流中全身而退。

??“市場下行的困難程度超出了我們的預(yù)期?！睒I(yè)績會(huì)上，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌坦言對(duì)2022年交出的答卷不滿意。保利發(fā)展、萬科的利潤指標(biāo)也面臨下行壓力。不難發(fā)現(xiàn)，被犧牲的利潤是用來?，F(xiàn)金流的安全，活下去和賺錢之間，房企們都做出了明智的抉擇。2022年，上述3家頭部房企均錄得了正向的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流。

??寒冬已過是行業(yè)共識(shí)，但單純靠買地蓋房就能賺錢的好日子也已經(jīng)一去不返了。萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮強(qiáng)調(diào)：“作為企業(yè)需要認(rèn)清大勢(shì)，行業(yè)再也回不到對(duì)住宅開發(fā)過于依賴的階段?！比f科的應(yīng)對(duì)方案是多條腿走路，開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重。保利發(fā)展董事長劉平認(rèn)為新行業(yè)周期有三個(gè)新特征值得關(guān)注，應(yīng)積極把握新型城鎮(zhèn)化、居住品質(zhì)改善需求帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。碧桂園也認(rèn)同這一看法，該公司的新目標(biāo)是將一二線城市的土儲(chǔ)貨值占比提升到50%。

??辛苦又不賺錢的行業(yè)寒冬

??在2019年至2021年的行業(yè)波峰時(shí)期，全國共賣出了約51.5萬億元的商品房，其中有不少在2022年交樓。過去一年，碧桂園、保利發(fā)展分別交付了70萬套、25.9萬套房屋，均創(chuàng)歷史新高，萬科也動(dòng)員全部資源和力量，確保了超過34萬套新房交付。

??跟過去不同，這一次，結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模的上升并沒有給房企帶來普遍的收入和利潤增長。2022年，碧桂園的營業(yè)收入同比下降了17.7%至4303.7億元，歸屬母公司的核心凈利潤僅錄得26.1億元。保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2811億元，同比微降1.4%，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤183億元，同比下降33%。萬科的情況要好一些，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5038.4億元，同比增長11.3%，歸屬母公司凈利潤226.2億元，同比增長0.42%，小于營業(yè)收入的增幅。

??銷售的壓力更明顯，即便房企們用盡了手段和渠道，市場信心依舊疲弱，行業(yè)銷售額陷入負(fù)增長。其中，碧桂園、萬科的銷售額同比跌幅超過三成，保利發(fā)展也跌了14.5%。

??“信用風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)、銷售去化低迷、各方主體信用缺失等問題影響了行業(yè)內(nèi)每一位參與者，房企普遍迎來生存大考。”相較央企背景的保利發(fā)展以及擁有國企股東的萬科，身為龍頭民營房企的碧桂園對(duì)寒意的感受更為深刻。

??“活下來的企業(yè)都會(huì)犧牲掉一些利潤來?，F(xiàn)金流，這個(gè)是不爭的事實(shí)。”碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君直言不諱。2022年，碧桂園將保持相對(duì)充裕的可動(dòng)用現(xiàn)金流作為核心管理目標(biāo)，保交付、保資產(chǎn)、保安全和保信用，全年只拿了權(quán)益地價(jià)約61億元的土地。最終雖然利潤表現(xiàn)不佳，但實(shí)現(xiàn)了有息負(fù)債總額、資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率的下降，維持了1475.5億元的可動(dòng)用現(xiàn)金余額，并錄得356.2億元的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流。

??“安全”也是萬科2022年的首要目標(biāo)。截至2022年底，該公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為27.5億元，雖同比下滑33%，但實(shí)現(xiàn)了連續(xù)14年為正。凈負(fù)債率43.7%，處于行業(yè)低位，持有貨幣資金1372.1億元，對(duì)短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.1倍。2022年，萬科的土地投資同樣大幅收縮，權(quán)益地價(jià)總額僅496.4億元，相當(dāng)于2021年1401.5億元權(quán)益地價(jià)的35%。

??保利發(fā)展沒有保信用的壓力，但也頗具憂患意識(shí)，2022年以資金平衡為導(dǎo)向，靈活調(diào)整了投資節(jié)奏，全年實(shí)現(xiàn)新開工面積2375萬平方米，同比下降54%。期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額74億元，連續(xù)5年為正，期末的賬面貨幣資金為1765億元，占了總資產(chǎn)比重的12%。

??春天來了   但發(fā)展邏輯變了

??經(jīng)歷了一次刻骨銘心的市場洗禮后，外界最關(guān)注的問題莫過于頭部房企對(duì)前路如何看、打算怎么走。

??“最難的時(shí)候我相信肯定是過去了，而且可以看到市場的預(yù)期和信心都在恢復(fù)之中?！蹦笕绱苏J(rèn)為。郁亮的看法是，目前的房地產(chǎn)市場既沒有狂飆，也沒出現(xiàn)“倒春寒”。就如同當(dāng)下的天氣，氣溫稍微低了一點(diǎn)，但春天畢竟來了，“房地產(chǎn)市場仍處在溫和復(fù)蘇階段，目前來看我們還不需要修改這個(gè)判斷?！彼硎?，未來的市場需求，上有天花板，下有保底線。新房市場規(guī)模不可能回到2021年的歷史峰值，但從人口流動(dòng)、住房改善速度看，只要外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化，一段時(shí)間內(nèi)每年12億平方米的市場需求還是有的，這就是保底線。“作為企業(yè)需要認(rèn)清大勢(shì)，行業(yè)再也回不到對(duì)住宅開發(fā)過于依賴的階段。”在萬科看來，開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模不再也不應(yīng)是衡量房企的唯一標(biāo)準(zhǔn)，未來，開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重是房企的唯一選擇，要接受和學(xué)會(huì)賺小錢、長錢、辛苦錢。

??劉平將2022年視為不平凡的一年，因?yàn)樾袠I(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了根本性變化。他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)正處在由“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵時(shí)期，總體將表現(xiàn)出“趨勢(shì)修復(fù)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換”的新特征，房企將從規(guī)模高速增長向經(jīng)營規(guī)模合理增長、經(jīng)營質(zhì)量有效提升轉(zhuǎn)變。

??《保利2022-2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》對(duì)行業(yè)新特征進(jìn)行了詳細(xì)分析。首先是，中長期支撐房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向好的基本面沒有改變，未來5年，房地產(chǎn)市場規(guī)模仍然巨大，全國新房年銷售額將保持在10萬億元以上。其次，在趨勢(shì)修復(fù)的過程中，城市將繼續(xù)分化，經(jīng)濟(jì)人口排名靠前的城市擁有更多的結(jié)構(gòu)性增長潛力。最后的動(dòng)能轉(zhuǎn)換指的是人們居住需求的變化，從“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”。這意味著，低水平重復(fù)建設(shè)和單純數(shù)量擴(kuò)張沒有出路，未來房企的核心競爭力，關(guān)鍵在于能否精準(zhǔn)把握城市分化帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，能否準(zhǔn)確匹配客戶品質(zhì)需求的提升。

??碧桂園也在總結(jié)反思，結(jié)論是一二線城市及改善性需求更具發(fā)展彈性。該公司希望在未來三至五年內(nèi)，將原先偏重三四線城市的布局，優(yōu)化為一二線城市和三四線城市“五五開”。2022年，碧桂園新拿的土地已經(jīng)有七成是位于一二線城市，今年的投資方向也會(huì)聚焦在一二線核心城市和三四線城市核心區(qū)位。

??業(yè)績會(huì)上，碧桂園還披露了一份長達(dá)7年的客戶調(diào)研數(shù)據(jù)，顯示行業(yè)需求正在由剛需向改善切換。莫斌表示，改善性需求將是未來最大需求，客戶體驗(yàn)紅利將是房地產(chǎn)市場最后的紅利。為了把握這最后的紅利，該公司將在一二線城市打造新的獨(dú)立產(chǎn)品體系，匹配剛需和剛改需求，三四線城市則主打面向改善性需求的產(chǎn)品。