??規(guī)模，是一家物業(yè)管理公司發(fā)展的基礎(chǔ)，與該公司營(yíng)業(yè)收入息息相關(guān)。過(guò)去一年，上市物業(yè)管理公司對(duì)規(guī)模的追求仍未停止，擴(kuò)張的戰(zhàn)場(chǎng)也轉(zhuǎn)移至“第三方外拓”。

??4月5日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者通過(guò)梳理31家典型上市物業(yè)公司發(fā)布的2022年業(yè)績(jī)報(bào)，統(tǒng)計(jì)出2022年上市物業(yè)公司在管規(guī)模榜、新增在管面積榜、第三方在管面積榜、營(yíng)業(yè)收入榜、歸屬母公司凈利潤(rùn)榜、負(fù)債率榜等若干榜單。

??經(jīng)與2021年上市物業(yè)公司在管面積對(duì)比發(fā)現(xiàn)，在31家上市物業(yè)公司中有30家在管規(guī)模實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，25家實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)。不過(guò)，僅16家上市物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，10家物業(yè)公司出現(xiàn)了“增收不增利”情況。與此同時(shí)，31家上市物業(yè)公司中，有19家資產(chǎn)負(fù)債率出現(xiàn)增長(zhǎng)。

??值得注意的是，多家上市物業(yè)公司在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中強(qiáng)調(diào)，正在努力擺脫對(duì)關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的依賴。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，在披露了總在管面積中來(lái)自第三方面積數(shù)據(jù)的15家上市物業(yè)公司中，有11家第三方在管面積占比已超50%。

??碧桂園服務(wù)規(guī)模排首位

??從整體規(guī)模上看，2022年在管規(guī)模最大的上市物業(yè)公司仍是碧桂園服務(wù)，在管面積約8.7億平方米；萬(wàn)物云在管面積數(shù)據(jù)與碧桂園服務(wù)相差最小，約8.4億平方米；排名第三的是保利物業(yè)，在管面積約5.8億平方米，與第2名萬(wàn)物云之間相差約一個(gè)華潤(rùn)萬(wàn)象生活。

??雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、招商積余、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、合景悠活、新城悅服務(wù)、建業(yè)新生活、新大正和時(shí)代鄰里這12家物業(yè)公司的在管面積也都超過(guò)1億平方米。

??在規(guī)模榜中表現(xiàn)出色的萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)和綠城服務(wù)同樣出現(xiàn)在手持現(xiàn)金榜前5位。

??2022年，31家上市物業(yè)公司中僅有1家在管規(guī)模出現(xiàn)下降。根據(jù)榜單，第一服務(wù)控股在2022年的在管面積減少70萬(wàn)平方米，下降1%。

??在31家上市物業(yè)公司中，有30家在管規(guī)模實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。其中，增長(zhǎng)最多的是華潤(rùn)萬(wàn)象生活，較2021年新增約1.44億平方米的在管面積，同比增長(zhǎng)98%，擴(kuò)張勢(shì)頭強(qiáng)勁。

??數(shù)據(jù)顯示，2022年華潤(rùn)萬(wàn)象生活凈新增第三方合約面積1.43億平方米，同比增長(zhǎng)297.4%；其中收并購(gòu)、競(jìng)標(biāo)直拓及合資合作各渠道面積貢獻(xiàn)占比分別為75.9%、20.7%及3.4%。

??根據(jù)華潤(rùn)萬(wàn)象生活的“十四五”規(guī)劃目標(biāo)，到2025年，公司總體物業(yè)管理面積要達(dá)到4億平方米，第三方外拓面積要占50%；商業(yè)方面，第三方外拓至少50個(gè)購(gòu)物中心，在管項(xiàng)目達(dá)到150個(gè)。

??保利物業(yè)和碧桂園服務(wù)新增在管面積緊隨其后，分別以1.1億平方米和1億平方米的新增在管面積位列第2名和第3名。

??在本次業(yè)績(jī)發(fā)布季，多家上市物業(yè)公司在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中強(qiáng)調(diào)，正在努力擺脫對(duì)關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的依賴。

??據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，在披露了總在管面積中來(lái)自第三方面積數(shù)據(jù)的15家上市物業(yè)公司中，有11家第三方在管面積占比已超50%。其中，合景悠活和雅生活服務(wù)的第三方在管面積占比均超過(guò)80%，第一服務(wù)控股的第三方在管面積占比也超過(guò)60%。

??合景悠活在業(yè)績(jī)報(bào)告中表示，第三方市場(chǎng)拓展是公司重要發(fā)展戰(zhàn)略。2022年，合景悠活集團(tuán)新增第三方拓展項(xiàng)目235個(gè)、建筑面積2730萬(wàn)平方米。截至2022年12月31日，該集團(tuán)第三方項(xiàng)目的管理建筑面積約1.9億平方米，在總在管建筑面積中占比88%。

??2018年—2022年以來(lái)，雅生活服務(wù)第三方在管面積占比、第三方合約面積占比持續(xù)提升。報(bào)告期內(nèi)，雅生活服務(wù)新增在管面積和合約面積分別達(dá)5690萬(wàn)平方米和6840萬(wàn)平方米，第三方項(xiàng)目占總合約面積的79.8%，第三方在管面積占比高達(dá)83%。

??反思收并購(gòu)

??物業(yè)公司的規(guī)模與該公司的營(yíng)業(yè)收入也息息相關(guān)。

??記者注意到，在31家上市物業(yè)公司中有25家在2022年實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)，其中，在管面積靠前的頭部物業(yè)公司營(yíng)業(yè)收入同樣名列前茅。不過(guò)，在25家實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的物業(yè)公司中，有10家歸屬母公司凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑。其中，包括碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、雅生活服務(wù)等多家規(guī)?？壳暗念^部物業(yè)公司，“增收不增利”的情況凸顯。

??對(duì)此，曾是行業(yè)內(nèi)的最大并購(gòu)方的碧桂園服務(wù)在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上坦言，去年公司利潤(rùn)未達(dá)原定預(yù)期目標(biāo)的主要原因，在于收并購(gòu)帶來(lái)的商譽(yù)減值、合同及客戶關(guān)系攤銷大幅增加，達(dá)到約28.5億元。其中，收并購(gòu)帶來(lái)的商譽(yù)及無(wú)形資產(chǎn)減值金額約為17.7億元，收并購(gòu)帶來(lái)的合同及客戶關(guān)系等攤銷達(dá)10.8億元。

??投資后整合問(wèn)題也出現(xiàn)在碧桂園服務(wù)身上。

??據(jù)碧桂園服務(wù)財(cái)報(bào)披露，截至2022年底，碧桂園服務(wù)管理層決定退出嘉寶服務(wù)和財(cái)信服務(wù)等幾家物業(yè)管理服務(wù)公司，及若干物業(yè)管理項(xiàng)目，因?yàn)檫@些公司項(xiàng)目的利潤(rùn)率及物業(yè)管理費(fèi)收取率低于預(yù)期。

??長(zhǎng)期以來(lái)，收并購(gòu)是物業(yè)公司擴(kuò)大規(guī)模常見(jiàn)的一種選擇。在實(shí)現(xiàn)規(guī)模躍升的同時(shí)，也會(huì)帶來(lái)一些“不良反應(yīng)”。

??萬(wàn)物云也很重視這個(gè)問(wèn)題。萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全在3月28日的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2022年對(duì)大家來(lái)說(shuō)是一個(gè)反思年，其中一項(xiàng)便是對(duì)收并購(gòu)的反思。2022年，萬(wàn)物云此前的收并購(gòu)帶來(lái)了1億元的原開(kāi)發(fā)商壞賬，客戶關(guān)系攤銷4億元，從而影響了利潤(rùn)指標(biāo)的表現(xiàn)。他認(rèn)為，過(guò)去大家都是基于高市盈率進(jìn)行收并購(gòu)，都按100%商譽(yù)來(lái)計(jì)算，高出價(jià)對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表而言一定是變重了。一旦像萬(wàn)物云這樣大頭記錄了攤銷，對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)、業(yè)績(jī)也一定就會(huì)產(chǎn)生影響，所以物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)該反思商譽(yù)的真正定義。

??另一方面，2022年上市物業(yè)公司資產(chǎn)負(fù)債率排行榜顯示，31家上市物業(yè)公司中有19家資產(chǎn)負(fù)債率增長(zhǎng)。其中，合景悠活、濱江服務(wù)和德信服務(wù)資產(chǎn)負(fù)債率增長(zhǎng)最多，均超過(guò)10%，分別增長(zhǎng)了20.92%、14.83%和10.04%；2022年合景悠活、濱江服務(wù)和德信服務(wù)的在管面積分別增長(zhǎng)了5%、40%和11%。

??新增在管面積最多的華潤(rùn)萬(wàn)象生活的資產(chǎn)負(fù)債率增長(zhǎng)了8.89%，排名第5。

??不過(guò)，上述物業(yè)公司資產(chǎn)負(fù)債率均在60%以下的合理區(qū)間。31家公司中僅有京城佳業(yè)、中海物業(yè)和東原仁知服務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)60%。