??4月7日，持續(xù)低迷的地產(chǎn)股又迎來(lái)一次暴漲行情，130只個(gè)股有119只股票全部上漲。不過(guò)，短暫的上漲依然難以扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)股的整體頹勢(shì)。

??在剛剛過(guò)去的一季度，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)房企市值依然處于下跌態(tài)勢(shì)，百?gòu)?qiáng)房企市值總和環(huán)比2022年末縮水超1700億元，跌幅超4%，四成房企市值不足200億元。

??統(tǒng)計(jì)的100家樣本房企（含地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和服務(wù)類企業(yè)）中，超六成房企市值下跌，不足四成房企市值上漲。其中，張江高科、濱江服務(wù)、貝殼-W、越秀地產(chǎn)、我愛(ài)我家、中新集團(tuán)、綠城管理控股、華發(fā)股份、財(cái)信發(fā)展以及中海物業(yè)一季度市值環(huán)比漲幅居于TOP10，而旭輝控股集團(tuán)、碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、中天金融、雅生活服務(wù)、雅居樂(lè)集團(tuán)、美的置業(yè)、中交地產(chǎn)以及新城控股則是一季度市值環(huán)比漲幅跌幅較大的10家企業(yè)。

??在一位TOP30上市房企證券代表看來(lái)，影響房企市值變動(dòng)的因素比較復(fù)雜，以往房企一季度恰逢業(yè)績(jī)發(fā)布，強(qiáng)勢(shì)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)往往能夠?yàn)榉科蠊蓛r(jià)錦上添花，助推股價(jià)漲一波，現(xiàn)在房企業(yè)績(jī)普遍不如以往，但對(duì)比之下還是能夠發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)基本面具備韌性的企業(yè)股價(jià)也相對(duì)穩(wěn)定，穩(wěn)步向好，而基本面較差或者業(yè)績(jī)不達(dá)投資者預(yù)期的企業(yè)，可能會(huì)有短期的股價(jià)下跌波動(dòng)，市值能夠修復(fù)還是要看公司經(jīng)營(yíng)層面是否穩(wěn)定健康。

??3年百?gòu)?qiáng)房企市值門檻

??從100億元跌至58億元

??自2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)急速遇冷，房企業(yè)績(jī)和經(jīng)營(yíng)也受到較大影響，不斷增多的出險(xiǎn)企業(yè)也讓行業(yè)信心和信用缺失，反映到資本市場(chǎng)，上市房企股價(jià)下跌、市值不斷縮水。當(dāng)下，上市房企市值仍處于低位運(yùn)行，今年一季度超六成百?gòu)?qiáng)房企市值下跌，且分化進(jìn)一步加劇。

??根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者持續(xù)觀察，在2020年之前，房企市值百?gòu)?qiáng)的門檻在100億元左右，而至2022年末，房企百?gòu)?qiáng)市值榜的最低入榜門檻為62億元，今年一季度末，這一門檻進(jìn)一步下探至58億元。

??從去年四季度至今，百?gòu)?qiáng)市值房企中多數(shù)市值不足200億元。截至2022年末，市值在200億元以上的房企僅有38家，接近70%的房企市值在200億元以下；總市值500億元以上的房企共有19家。今年一季度，總市值500億元以上的房企進(jìn)一步減少至16家，市值200億元以上房企有37家，63家房企市值在200億元以下。

??長(zhǎng)期以來(lái)，相比銷售額突破千億元，市值達(dá)到千億元被認(rèn)為“更有含金量”。即使是在房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展、銷售額突破千億元的房企多達(dá)40多家時(shí)，市值超千億元的房企也不足20家。而自2021年市場(chǎng)下行以來(lái)，在連續(xù)陰跌后，不少房企市值也跌破千億元。

??至去年三季度，市值超千億元的房企數(shù)量已經(jīng)降至9家。去年四季度，隨著供給端的寬松政策接連發(fā)布，房企市值也進(jìn)入修復(fù)階段，市值超千億元的房企增至11家。今年以來(lái)，供需兩端政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖，上市資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股的態(tài)度也逐步回歸理性，一些經(jīng)營(yíng)韌性較強(qiáng)的房企迎來(lái)市值修復(fù)，這一點(diǎn)在頭部房企中表現(xiàn)得較為明顯。

??從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年一季度，市值超千億元房企相比去年四季度繼續(xù)增加至12家，其中新增企業(yè)為招商蛇口。數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口去年末總市值為977億元，截至今年一季度末總市值漲至1054億元，漲幅7.84%，在千億元市值房企中漲幅居前。

??究其原因，招商蛇口作為頭部央企最近兩年憑借自身優(yōu)勢(shì)逆勢(shì)擴(kuò)張，在房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇得當(dāng)下，今年一季度，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額722.66億元，同比增加超50%，穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也讓招商蛇口在資本市場(chǎng)獲得青睞，市值也平穩(wěn)恢復(fù)至第一陣營(yíng)。

??除了招商蛇口，市值超千億元的房企中，一季度市值出現(xiàn)上漲的還有貝殼-W和新鴻基地產(chǎn)，漲幅分別為27.81%、0.94%，另外9家市值均有不同程度下跌。

??值得注意的是，新鴻基地產(chǎn)依然在市值榜上排行第一，截至一季度末其市值為2790億元。對(duì)比之下，排名第100位的保利置業(yè)集團(tuán)市值僅有58億元，與第一名市值相差2732億元。

??地產(chǎn)股將迎短期估值提升

??雖然今年一季度地產(chǎn)股普遍表現(xiàn)不佳，整體呈下跌趨勢(shì)，但在供需兩端政策逐步“松綁”后，房地產(chǎn)板塊活躍度也有所提升。2023年一季度，地產(chǎn)股在震蕩中運(yùn)行，其中A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)有27個(gè)交易日上漲，上漲日和下跌日幾乎相當(dāng)。

??在多重利好政策的加持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)復(fù)蘇趨勢(shì)，2月和3月市場(chǎng)行情以及房企銷售數(shù)據(jù)均印證了這一點(diǎn)。

??在近期召開(kāi)的房企業(yè)績(jī)交流會(huì)上，不少房企管理層也表達(dá)了對(duì)2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法。中海地產(chǎn)董事局主席顏建國(guó)認(rèn)為，房地產(chǎn)仍是一個(gè)好行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升有信心；萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮也表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于溫和復(fù)蘇階段，未來(lái)的市場(chǎng)需求，上有天花板，下有保底線；建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森也直言，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位不可替代，長(zhǎng)期看好地產(chǎn)行業(yè)。

??除了房企的掌舵者看好行業(yè)發(fā)展，不少券商機(jī)構(gòu)也表示看好2023年房地產(chǎn)板塊的走勢(shì)，認(rèn)為存在短期估值提升機(jī)會(huì)。

??瑞銀證券表示，隨著中國(guó)境內(nèi)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不斷活躍，以及相關(guān)政策支持力度進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累會(huì)在2023年逐步消散。瑞銀認(rèn)為，如果房地產(chǎn)板塊還有利好政策推出，板塊會(huì)有不錯(cuò)的機(jī)會(huì)，總體來(lái)看，地產(chǎn)股會(huì)逐漸從底部反彈，卻不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。然而，由于政策出臺(tái)存在不確定性，瑞銀維持“中性”判斷。

??中國(guó)銀河證券表示，短期內(nèi)看好供需兩端政策共振帶來(lái)的板塊修復(fù)行情，中長(zhǎng)期的機(jī)會(huì)來(lái)自于拿地利潤(rùn)率和市占率的提升，政策會(huì)導(dǎo)致房企分化邏輯加強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)資源將向頭部房企聚集。

??招商證券認(rèn)為，短期來(lái)看，政策呵護(hù)會(huì)帶來(lái)地產(chǎn)板塊估值提升，碧桂園、美的置業(yè)、金地集團(tuán)等民企和混合所有制企業(yè)更具有彈性；中長(zhǎng)期來(lái)看，具備穿越周期能力的優(yōu)質(zhì)房企、持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力的高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司，如保利、萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、龍湖等更值得關(guān)注。