??上半年的最后一天，雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司（以下簡稱“雅生活”，03319.HK）終于落實(shí)了對母公司應(yīng)收款的第一個(gè)處理方案。

??6月30日，雅生活宣布，茂名雅居樂、寧鄉(xiāng)雅居樂旅游、武漢長凱及云浮雅興計(jì)劃將各自的部分物業(yè)轉(zhuǎn)讓給公司，作為持續(xù)關(guān)聯(lián)交易應(yīng)付款項(xiàng)的替代付款。

??這筆交易涉及406項(xiàng)物業(yè)，其中347項(xiàng)為住宅物業(yè)，59項(xiàng)為商業(yè)物業(yè)，位于茂名、云浮、長沙及武漢，總建筑面積約為4.25萬平方米。

??公告顯示，2021年，雅生活向雅居樂提供了拎包入住、廣告及公關(guān)、交房前檢驗(yàn)、物業(yè)前期介入等服務(wù)，總額約2.82億元。上述406項(xiàng)物業(yè)便是用來抵償這筆應(yīng)收款。

??“以房抵債”的償付方式是兩家公司在4個(gè)月前便約定好的。

??過去幾年，雅生活與雅居樂之間發(fā)生了不少關(guān)聯(lián)交易。2021年至2022年10月末，雅生活為雅居樂提供的相關(guān)服務(wù)總費(fèi)用為9.27億元。受地產(chǎn)行業(yè)下行及房企流動(dòng)性緊張影響，2022年，雅生活的應(yīng)收賬款規(guī)模積累較快，貿(mào)易應(yīng)收款總額約69億元，同比增加約30億元，其他應(yīng)收款39億元，同比增加25億元。2022年，該公司計(jì)提了4.7億元的應(yīng)收賬款減值損失，同比增長191%。

??為了解決對母公司的應(yīng)收賬款問題，今年2月份，雅生活與雅居樂簽訂了持續(xù)關(guān)聯(lián)交易補(bǔ)充協(xié)議，約定若雅居樂未能支付應(yīng)付款項(xiàng)，雅生活可從其未售物業(yè)中選定同等價(jià)值的資產(chǎn)抵債。

??這次交易，雅生活并沒有披露406項(xiàng)物業(yè)的具體情況，如住宅的具體樓層、朝向，商業(yè)物業(yè)的用途、位置等。從公告可看出，這些物業(yè)大多位于三四線城市，只有43項(xiàng)物業(yè)是在武漢。至于定價(jià)，雅生活表示是由獨(dú)立合資格估值師采用市場法評(píng)估。

??武漢長凱拿出的是武漢雅居樂花園的3項(xiàng)住宅物業(yè)及40項(xiàng)商業(yè)物業(yè)，總建筑面積約5704平方米，估值約8950萬元，折合1.57萬元/平方米。武漢雅居樂花園的毛坯洋房、精裝復(fù)式的均價(jià)約1.1萬元/平方米，聯(lián)排、雙拼別墅的毛坯銷售均價(jià)約2.9萬元/平方米至3.8萬元/平方米。

??寧鄉(xiāng)雅居樂旅游提供的是文旅大盤——雅居樂依云小鎮(zhèn)的214項(xiàng)住宅物業(yè)，總建筑面積約1.76萬平方米，估值約8320萬元，折合約4727元/平方米。雅居樂依云小鎮(zhèn)沒有最新的銷售價(jià)格可查詢，其2022年的洋房毛坯均價(jià)約5000元/平方米，帶裝修均價(jià)6000元/平方米至6500元/平方米。

??茂名雅居樂將轉(zhuǎn)讓茂名雅居樂樂活新城的107項(xiàng)住宅物業(yè)和19項(xiàng)商業(yè)物業(yè)，總建筑面積約1.38萬平方米，估值8040萬元，折合約5835元/平方米。根據(jù)公開信息，今年1月份，雅居樂樂活新城的銷售均價(jià)約4600元/平方米。

??云浮雅興將轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)是云浮碧桂園雅居樂大名府的23項(xiàng)住宅物業(yè)，總建筑面積約5401平方米，估值2920萬元，折合約5406元/平方米。該項(xiàng)目6月份的銷售均價(jià)約6800元/平方米。

??僅憑以上信息，很難評(píng)估雅生活做這筆交易是虧了還是賺了。一位投資者表示，就目前的市況而言，三四線城市的住宅及商業(yè)物業(yè)，去化頗為困難，抵償應(yīng)收款的物業(yè)，按市場評(píng)估價(jià)結(jié)算，估計(jì)要打個(gè)7折至8折才能現(xiàn)金套現(xiàn)。也有投資者認(rèn)為，這本是一筆預(yù)期無法回收的債權(quán)，如今有實(shí)物可抵債，減少應(yīng)收款規(guī)模，也算是一種利好。

??雅生活也表示，擬進(jìn)行的物業(yè)轉(zhuǎn)讓使公司能夠向雅居樂收回到期應(yīng)付的應(yīng)收款項(xiàng)，公司可以將這些物業(yè)質(zhì)押給第三方供應(yīng)商以結(jié)清對供應(yīng)商的應(yīng)付款，或者出售、出租給第三方以換取現(xiàn)金。