??未來社區(qū)是浙江共同富裕現(xiàn)代化的基本單元，目標2035年要基本實現(xiàn)全域覆蓋。

??經(jīng)過近幾年的發(fā)展，未來社區(qū)基本形成了以舊改類未來社區(qū)為主的格局，同時未來社區(qū)發(fā)展的重心亦逐漸從建設向運營轉(zhuǎn)變。

??但由于運營主要依靠政府補助維持收支平衡，且舊改類社區(qū)面臨諸多痛難點，因而如何通過自我造血以實現(xiàn)可持續(xù)運營，是行業(yè)普遍關心的問題。

??“未來社區(qū)”的概念由浙江省政府于2019年首次提出，同年3月正式出臺《浙江省未來社區(qū)建設試點工作方案》。

??2021年6月，《中共中央國務院關于支持浙江高質(zhì)量發(fā)展建設共同富裕示范區(qū)的意見》發(fā)布，賦予浙江重要示范改革任務，先行先試、作出示范，為全國推動共同富裕提供省域范例。

??同年7月，《浙江高質(zhì)量發(fā)展建設共同富裕示范區(qū)實施方案（2021—2025年）》（下稱《實施方案》），明確提出大力建設共同富?，F(xiàn)代化基本單元，全省域推進城市未來社區(qū)、未來鄉(xiāng)村等的建設。

??由此，未來社區(qū)的定位由新型城市功能單元提升為共同富裕現(xiàn)代化基本單元。

??2023年1月，《浙江省人民政府辦公廳關于全域推進未來社區(qū)建設的指導意見》（下稱《指導意見》）發(fā)布，提出到2025年，全省累計創(chuàng)建未來社區(qū)1500個左右、覆蓋全省30%左右的城市社區(qū)。到2035年，基本實現(xiàn)未來社區(qū)全域覆蓋，打造共建共享品質(zhì)生活的浙江范例。

??1、財政實力越強的地區(qū)推進速度越快

??迄今為止，浙江省已公布七批創(chuàng)建名單、三批未來社區(qū)名單，項目數(shù)量分別為1263個、201個，距離2025年創(chuàng)建1500個未來社區(qū)項目的目標僅237個。

??從各批次數(shù)量來看，無論未來社區(qū)創(chuàng)建名單還是驗收通過名單，都呈逐漸增長的趨勢。

??從未來社區(qū)項目的地區(qū)分布來看，杭州是未來社區(qū)項目的聚集地，以252個創(chuàng)建項目、62個驗收通過項目，分別占已創(chuàng)建項目、已驗收通過項目的19.95%、30.85%。

??隨著未來社區(qū)的逐漸推進，目前浙江11個地級市均有未來社區(qū)創(chuàng)建及驗收通過項目分布。

??由于目前未來社區(qū)資金主要來源為政府財政補貼，因而地區(qū)財政實力越強，未來社區(qū)整體推進速度亦越快。

??杭州、寧波等城市無論財政收入還是財政支出均顯著高于其他城市，因而未來社區(qū)創(chuàng)建及驗收通過數(shù)量更多，而衢州、麗水、舟山等城市財政實力相對較弱，未來社區(qū)建設速度相對較慢，其中麗水、舟山兩個地區(qū)驗收通過的未來社區(qū)項目均不足5個。

??2、“一老一小”場景成為未來社區(qū)建設的工作重點

??從未來社區(qū)創(chuàng)建名單來看，1263個項目中，明確為舊改類項目數(shù)量達993個，新建類項目119個，分別占總創(chuàng)建項目的78.6%、9.4%；

??從驗收通過名單來看，201個項目中，舊改類項目數(shù)量達162個，新建類項目僅2個，分別占總驗收通過項目比例為80.6%、1%，全省已通過驗收的首批28個改造社區(qū)亦均為舊改類社區(qū)。

??隨著城鎮(zhèn)化的逐漸推進，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程。浙江發(fā)改公開數(shù)據(jù)顯示，2018年浙江全省城市化率68%，大約3850萬人常住在城市和城鎮(zhèn)社區(qū)，而70至90年代老舊小區(qū)建筑面積仍存在約2.5億平方米。

??根據(jù)《實施方案》，未來社區(qū)的任務之一，是需要基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，因而老舊小區(qū)改造是未來社區(qū)的重點方向。

??隨著未來社區(qū)創(chuàng)建的推進，“一老一小”場景逐漸成為未來社區(qū)建設的必要項。

??2022年7月浙江省住建廳等7部門印發(fā)了《浙江省共同富?，F(xiàn)代化基本單元“一老一小”場景實施方案（試行）》，提出在當年度建成的未來社區(qū)、未來鄉(xiāng)村實現(xiàn)全覆蓋，并鼓勵其他未來社區(qū)、未來鄉(xiāng)村創(chuàng)建項目加快落地；2023年浙江省風貌辦發(fā)布的《關于開展浙江省第三批未來社區(qū)驗收工作的通知》中，明確提出舊改類要達到以黨建智治與“一老一小”公共服務為核心的場景要求，并將黨建智治與“一老一小”服務響應度單獨列出，單獨考核，從而使得“一老一小”場景的打造成為未來社區(qū)打造的重點。

??3、涉及場景運營等5大核心內(nèi)容

??從招標主體來看，未來社區(qū)的采購方多為街道辦或鎮(zhèn)政府，部分為地方政府平臺公司，在創(chuàng)建或驗收答辯時，由相關政府部門牽頭。

??未來社區(qū)從創(chuàng)建到驗收，一般會涉及實施方案的編制、場景的改造或建設、數(shù)字化建設、項目整體運營以及撰寫驗收報告等內(nèi)容，參與其中的企業(yè)主要包括規(guī)劃設計院、工程管理、建材裝飾、數(shù)字科技、商業(yè)策劃及物業(yè)企業(yè)等，而物業(yè)企業(yè)在社區(qū)運營方面，如社群活動、空間運營等方面具有天然優(yōu)勢，因而未來社區(qū)的整體運營是物業(yè)企業(yè)參與未來社區(qū)建設的重要途徑。

??從服務內(nèi)容來看，綜合運營服務、社群運營服務、文化運營服務、智慧運營服務、場景運營管理服務是未來社區(qū)運營管理服務的核心構(gòu)成，其中場景運營管理包括了供應商的招引與管理工作，部分項目對于招商時間與落位率有強制性要求。如上虞南豐未來社區(qū)一體化運營服務要求1年內(nèi)實現(xiàn)九大場景空間落位率達到90%以上；在綜合運營服務中，除社區(qū)本身的運營之外，部分也會涉及基層治理協(xié)助的內(nèi)容。

??4、純運營項目補貼多在200萬元以內(nèi)

??從中標的部分未來社區(qū)運營管理項目來看，其年合同額基本在100~200萬元，多數(shù)項目為1年1簽，老舊類項目運營期在3年左右，部分項目服務期限可達5年左右。

??部分項目將物業(yè)前介、數(shù)字化建設、未來社區(qū)運營等內(nèi)容整體打包發(fā)標，從而使得合同額較大。

??以湖州市南潯區(qū)頔塘未來社區(qū)一體化運營項目為例，其由綠城物業(yè)中標，服務內(nèi)容包括場景綜合運營（前期咨詢、運營代管）、商業(yè)運營（商業(yè)咨詢、招商管理、商業(yè)管理）、數(shù)字化平臺建設及運營（數(shù)字化咨詢、數(shù)字社區(qū)平臺建設及運營）等，項目中標金額達到4620萬元。

??臺州椒江心海未來社區(qū)運營由萬物云中標，其服務內(nèi)容包括前期介入服務、招商運營服務、未來社區(qū)數(shù)字化建設及運維服務等，項目中標金額亦高達3995萬元。

??但出于對企業(yè)綜合能力的顧慮，此類合同額過千萬項目較少，同時此類項目多采取股權(quán)合作形式展開，如臺州椒江心海未來社區(qū)運營項目，在招標時即要求雙方共同成立合資公司，其中采購方占股60%，中標方占股40%。 

??1、將后期運營前置，實行未來社區(qū)一體化運營

??未來社區(qū)創(chuàng)建初期，建設是未來社區(qū)的重點。以第一試點創(chuàng)建的未來社區(qū)為例，大部分項目均需完成拆遷以及土地出讓工作，根據(jù)官方披露信息，首批24個試點的平均投資強度1700萬元/畝，平均每個項目投資51億元，前期建設投入較大，因而政府與企業(yè)的工作重點基本都在未來社區(qū)的建設方面。

??隨著未來社區(qū)的逐步探索，重建設輕運營的問題逐漸凸顯。以第一批“濱江亞運村未來社區(qū)試點項目”為例，由于其開發(fā)分屬三家不同的開發(fā)商，前期物業(yè)也由三家分別承接，但三家難以在運營業(yè)務端融合，導致未來社區(qū)運營工作推進陷入停滯，造成地方政府形象的重大損失。

??因此，2021年初浙江省發(fā)改委下發(fā)的《浙江省未來社區(qū)建設運營導則（征求意見稿）》中要求樹立“運營前置”思維，實現(xiàn)建設運營全過程指導，鼓勵由運營主體共同參與方案編制。此后，部分未來社區(qū)項目逐漸將建設與運營整體統(tǒng)籌，實行未來社區(qū)“交付前咨詢+交付后運營”一體化。

??2、從紅線內(nèi)向紅線外擴展，實行綜合化運營模式

??未來社區(qū)的建設多聚焦于社區(qū)內(nèi)部服務場景的建設與運營，且其資金主要來自于政府財政補貼。

??未來社區(qū)驗收通過后，政府的退出與企業(yè)運營服務的可持續(xù)性是首要問題。為此，《浙江省人民政府辦公廳關于全域推進未來社區(qū)建設的指導意見》提出鼓勵實行“市政服務+物業(yè)服務+商業(yè)服務”的綜合運營模式，鼓勵開展多片區(qū)總承包式、線上線下結(jié)合、長周期的運營服務。

??目前僅部分未來社區(qū)項目涉及紅線外的服務內(nèi)容，以上虞鴻雁未來社區(qū)為例，前期物業(yè)服務是項目的四大板之一，并允許開展物業(yè)增值服務，且項目的未來交通場景中，囊括了公交車首末站等少部分市政服務內(nèi)容；根據(jù)克而瑞物管訪談，小營巷等項目開始嘗試把市政道路等納入服務內(nèi)容。

??從整體來看，突破圍墻實現(xiàn)社區(qū)服務向城市服務的轉(zhuǎn)變，用紅線外彌補紅線內(nèi)，或是未來社區(qū)運營可持續(xù)發(fā)展的重要路徑。但有鑒于深圳物業(yè)城市改革，這一路徑涉及政府體制機制改革，因而尚需一定時間進行探索。

??3、推動未來社區(qū)聯(lián)創(chuàng)，實現(xiàn)公共資源更有效分配

??未來社區(qū)相關政策規(guī)定，未來社區(qū)創(chuàng)建原則上以50-100公頃為規(guī)劃單元，試點實施單元不低于20公頃。

??根據(jù)克而瑞物管訪談，最初幾批未來社區(qū)創(chuàng)建時以行政社區(qū)為邊界，但由于不同社區(qū)的公共配套基礎、人群結(jié)構(gòu)存在一定差異，完全按照面積的標準進行創(chuàng)建存在一定的困難。

??因而，《浙江省人民政府辦公廳關于全域推進未來社區(qū)建設的指導意見》提出鼓勵城鎮(zhèn)老舊小區(qū)與未來社區(qū)一體化改造建設，鼓勵相鄰的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)成片聯(lián)動創(chuàng)建未來社區(qū)。

??2022年龍灣區(qū)核心片實現(xiàn)了以第四批未來社區(qū)萬順社區(qū)和第五批未來社區(qū)文廣社區(qū)、萬民社區(qū)、萬康社區(qū)共同組成的全域未來社區(qū)聯(lián)創(chuàng)模式，全域總面積約為256.78公頃，常住人口超2.9萬人。其背后的主要原因在于當?shù)毓操Y源的不足。以養(yǎng)老為例，龍灣區(qū)現(xiàn)有60歲以上老人4.5萬名，其中有三分之一集中在永中街道，但當?shù)貎H有300多名志愿者，因而實行未來市區(qū)聯(lián)創(chuàng)利于更好的平衡公共資源的分配。2023年杭州市蕭山區(qū)北干街道星都社區(qū)、畈里張社區(qū)實行未來社區(qū)聯(lián)創(chuàng)項目公開招標，涉及總面積約65.3公頃。隨著未來社區(qū)的重心又創(chuàng)建逐漸向運營傾斜，在公共資源整體較為缺乏的地區(qū)，未來社區(qū)聯(lián)創(chuàng)是一種必然趨勢。

??1、老舊小區(qū)公共空間不足，制約服務場景落地

??眾所周知，老舊小區(qū)由于建成時間較早，受當時規(guī)劃建設歷史局限，大多數(shù)小區(qū)沒有配置功能用房空間。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，浙江省超過一半的老舊小區(qū)各類配套用房不足5㎡/千人，僅是《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準GB50180-2018》要求的1/10。

??而未來社區(qū)場景的落地，如黨建、養(yǎng)老、托育等均需要一定的物理空間，但目前空間缺口較大。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心數(shù)據(jù)，目前浙江省各地老舊小區(qū)配套用房缺口主要集中于鄰里、治理、健康三個場景，社區(qū)辦公、居民活動、養(yǎng)老服務空間缺口較大。其中，社區(qū)黨群服務中心平均缺口約250㎡，社區(qū)公共活動場所平均缺口約150㎡，養(yǎng)老服務中心平均缺口約150㎡。

??以養(yǎng)老場景為例，通常功能較為多元的社區(qū)養(yǎng)老服務中心均在2000㎡以上，而部分社區(qū)由于公共空間不足，養(yǎng)老服務中心只能提供簡單的日間照料、日托服務等功能，而其他的功能如老年食堂、老年人活動中心等，均無法在社區(qū)進行落地，從而制約養(yǎng)老服務場景的建設。

??2、隱形成本較高，但自我造血模式尚未成形

??據(jù)了解，未來社區(qū)運營的主要成本構(gòu)成來自于人員成本以及舉辦活動相關的成本，實現(xiàn)盈利至少需要3-5年的時間。

??人員成本方面，從招標要求來看，甲方對于未來社區(qū)運營項目配置人數(shù)要求通常在5位左右，但為實現(xiàn)未來社區(qū)運營總體要求，運營方需搭建較為龐大的中后臺，協(xié)助項目人員進行材料編制、方案設計、活動策劃等方面的內(nèi)容，而這一部分的人員成本未直接反映在招標要求當中，成為隱形成本。

??活動舉辦方面，活動相關的物料、宣傳、外部人員費用均由運營方承擔，這部分成本僅次于人員成本。以上虞區(qū)鴻雁未來社區(qū)運營管理服務項目為例，其要求全年活動預算不低于120萬元，占一體化運營服務包金額約20%。

??對于運營方而言，未來社區(qū)運營類似于包干制，財政補貼是其唯一收入來源，且隨著行業(yè)的逐漸成熟，這一部分收入在逐漸減少。要想實現(xiàn)可持續(xù)運營，必須進行降本增效。但目前人員及活動成本難以有效降低，綜合運營模式亦尚在探索，未來社區(qū)尚難以自我造血。

??3、運營溝通協(xié)調(diào)難度大，相關能力要求較高

??作為未來社區(qū)的運營方，需要對接多方主體。首先在政府層面，日常工作匯報以街道辦為主，但為了解政策動向，需積極與住建等主管部門溝通，為引進公益性政府資源，還需與其他政府部門或事業(yè)單位協(xié)調(diào)；在企業(yè)層面，一方面需向前端的工程、設計等單位輸出運營方案，另一方面需與集團內(nèi)部各成員單位溝通場景資源落地；商家層面，則需要負責供應商的引進與管理；而在業(yè)主層面，運營方前期需進行業(yè)主調(diào)研，后期相關的運營成果必須達到業(yè)主滿意度相關要求。而同時滿足多方訴求，在實踐層面難度較大。

??總體而言，與政府、企業(yè)、商家、業(yè)主等多方溝通產(chǎn)生較高的溝通成本，同時與不同的主體協(xié)調(diào)需要不同的專業(yè)能力。如與前期工程、設計等單位溝通，需要具備一定的工程施工或規(guī)劃設計能力；商家方面需要具備專業(yè)的招商策劃與供應商管理能力等。因而作為未來社區(qū)的運營方，通常由綜合能力較高的中大型企業(yè)操盤。

??截止第三批驗收通過的未來社區(qū)，綠城服務集團服務的項目累計已有34個項目（不含未來鄉(xiāng)村）通過驗收，本文選取其舊改類代表性未來社區(qū)項目-翡翠城未來社區(qū)，分析其在未來社區(qū)可持續(xù)運營方面的做法，以供相關企業(yè)參考。

??翡翠城是綠城服務在杭州的標志性項目，其由綠城中國負責開發(fā)并由綠城服務進行物業(yè)管理及未來社區(qū)運營，項目整體占地約93.4公頃，常住人口超12000人。雖距今已交付18周年，但從外立面、道路、綠化等各方面均保持良好的狀態(tài)。2022年5月，翡翠城創(chuàng)建未來社區(qū)正式通過驗收，成為浙江省首批未來社區(qū)之一，并被命名為翡翠未來社區(qū)。

??翡翠未來社區(qū)是余杭區(qū)打造未來社區(qū)可持續(xù)運營的樣板，其通過空間復用、資源聯(lián)動、智慧化運營等措施，在保障社區(qū)服務質(zhì)量的同時，降低運營成本，以維持社區(qū)運營。

??1、空間復合使用，功能窗口展示，提升空間利用效率

??在可利用空間上，翡翠城未來社區(qū)共騰出5100㎡，其中政府提供社區(qū)空間2400㎡，房產(chǎn)企業(yè)提供閑置用房2700㎡。經(jīng)過充分地調(diào)研和意見征集，對閑置用房和會所進行智能化升級，打造鄰里中心、黨群服務中心、書吧（共享書房、辦公）、成長驛站、頤樂學堂、社區(qū)食堂等20余個功能高度復合的場景空間。以圖書館為例，其除了可供社區(qū)居民圖書借閱以外，運營機構(gòu)還可利用圖書館內(nèi)部空間開展暑托班、瑜伽班、書法班等教育活動。

??但即使空間進行了高度的復合利用，翡翠未來社區(qū)的公共空間也仍不能滿足全部未來場景落地的需要。在翡翠未來社區(qū)社區(qū)服務中心，囿于空間不足的原因，康養(yǎng)中心未按照傳統(tǒng)設計進行打造，即不提供床位，但有設施設備的展示，當社區(qū)老人有需求時，可到社區(qū)外由綠城打造的康養(yǎng)中心享受服務。

??因而，對于空間不足的老舊小區(qū)而言，一方面可以通過空間的功能復合利用提升空間利用效率，另一方面對于空間需求較大的場景，社區(qū)提供展示窗口，社區(qū)外享受服務的“前店后廠”模式不失為一種可行的方式。

??2、搶抓政府資源，契合企業(yè)優(yōu)勢，快速推動核心場景落地

??翡翠未來社區(qū)主要打造“未來鄰里”“未來教育”“未來健康”三個亮點場景，在相關場景落地時，聯(lián)動了包括政府資源、企業(yè)自有資源、公益組織等資源。

??1）政府資源，翡翠未來社區(qū)打造了一個圖書館，現(xiàn)由咪咕閱讀負責運營，并引進了杭州圖書館資源，5000多冊圖書可以通借通還；在醫(yī)療健康方面，引入杭州中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院，提供醫(yī)療資源支持及中醫(yī)理療保健服務，此外政府還導入了其他醫(yī)療資源，如視頻問診、無人機器配藥等。

??而政府資源的下沉，離不開政府體制機制的改革創(chuàng)新。如翡翠未來社區(qū)引進杭州市圖書館資源，得益于杭州市文廣旅游局“鄰里圖書館”項目，其旨在打通公共閱讀服務的“最后100米”，計劃至2024年末建成160家。

??2）企業(yè)資源，翡翠未來社區(qū)在“一老一小”場景方面引進了較多的綠城自有資源，如綠城成長驛站、綠城椿天里等。一方面翡翠社區(qū)擁有較大的客戶基礎，官方數(shù)據(jù)顯示其老年人口便超過1800人，另一方面綠城在“一老一小”方面已有相關布局，“一老一小”場景落地符合企業(yè)自身發(fā)展方向與資源儲備。

??3）公益組織方面，翡翠未來社區(qū)與杭州紅十字會合作，建立博愛家園急救培訓場地，普及心臟復蘇等醫(yī)療知識。而這也與紅十字會“十四五”規(guī)劃中助力共同富裕示范區(qū)建設相契合，包括開展生命安全教育、心理健康促進以及其他各類志愿服務。

??3、黨建引領下多方協(xié)同共治，降低企業(yè)運營成本

??公開資料顯示，翡翠未來社區(qū)2022年共開辦了130余場公益活動，線上活躍人數(shù)達到了3萬多人次。而如此多的活動，僅僅依靠企業(yè)單方面是無法實現(xiàn)的，其背后蘊藏著黨組織、政府部門、公益組織以及業(yè)主等多方力量，運營方更多扮演的是統(tǒng)籌運營的角色，從而節(jié)省部分活動執(zhí)行的成本。

??2018年，16個綠城服務園區(qū)業(yè)委會在翡翠城牽頭成立“綠城幸福里”公益組織，初步形成以黨建為引領，社區(qū)、物業(yè)、業(yè)委會多方協(xié)同共治的模式，這一模式非常契合未來社區(qū)運營的需要，如可通過“幸福里”模式調(diào)動更多的黨員力量，開展社區(qū)公益性服務活動。

??此外，社團是翡翠未來社區(qū)社群運營的中堅力量。目前，翡翠未來社區(qū)擁有一個近400人的星火志愿隊和17個社團，組織公益活動400多次，社團活動1000多場。由于社團可以幫助運營方完成社群活動組織相關KPI，因此運營方多在早期對于社團進行培育。

??公益志愿服務的持續(xù)性，也離不開社區(qū)的積分制。翡翠未來社區(qū)建立了“人人貢獻”積分機制，以服務換積分，以積分兌服務，鼓勵居民主動參與社區(qū)的共建共治。居民們在小程序上報名并完成各類公益、志愿者活動就可以賺取積分，兌換服務和商品。

??4、智慧應用疊加機制創(chuàng)新，有效提高運營效率

??翡翠未來社區(qū)早在2014年既已全面上線綠城生活APP智能化服務平臺，在創(chuàng)建未來社區(qū)時再次進行提升，打造“1個數(shù)據(jù)倉+1個居民服務端+1個物業(yè)工作端+1個社區(qū)治理端”的“一倉三端”運行架構(gòu)，以線上智慧服務平臺與線下物業(yè)管家聯(lián)動高速響應居民需求，提供全方位、整體性社區(qū)服務。

??在線上智慧服務平臺與線下物業(yè)服務人員聯(lián)動方面，綠城服務創(chuàng)新性地融入了“工單搶單”機制。由于翡翠城未來社區(qū)范圍較廣，過往物業(yè)服務往往不能及時響應業(yè)主的需求，而“工單搶單”制度，通過給與搶單服務員工額外激勵的方式，實現(xiàn)了多方共贏的效果：

??1）員工接單越多，其獲得的激勵越多，從而可以獲得基本工資以外的收獲，實現(xiàn)工資待遇的提升；

??2）通過搶單制度的約束，如15分鐘或30分鐘處理完畢，大大提升業(yè)主需求的響應速度，快速解決業(yè)主的問題；

??3）對于綠城服務而言，一方面因為工單和工作人員的績效考核掛鉤，“搶單”可以提高他們的積極性；另一方面業(yè)主滿意度亦能得到較大提升，2022年4月，有第三方調(diào)查顯示，居民對翡翠未來社區(qū)服務場景的滿意度達94%。

??1、政府層面，進行政策突破，推進社區(qū)聯(lián)創(chuàng)模式

??老舊小區(qū)空間不足是制約未來社區(qū)場景營造的重要因素，全拆重建類禮賢未來社區(qū)通過提升容積率的方式增加了計容面積，其在更新改造前容積率為1.8，更新后容積率達到了2.03，從而新增部分空間以供未來社區(qū)場景打造，老舊小區(qū)創(chuàng)造未來社區(qū)可以此為鑒。

??政策層面，《浙江省人民政府辦公廳關于全域推進未來社區(qū)建設的指導意見》已提出研究制定用于公共服務的公共開敞空間和架空空間等特殊空間的建筑面積和容積率計算規(guī)則，但從實際調(diào)查結(jié)果來看，由于受到小區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范等條件約束，通過提高容積率、建筑密度等約束性指標來實現(xiàn)資金平衡非常困難。因此，需針對未來社區(qū)（老舊類）進行政策突破，進一步落實相關政策要求。

??通過未來社區(qū)聯(lián)創(chuàng)亦是解決單個小區(qū)空間不足的可行方式，在單個社區(qū)空間不足的情況下，未來社區(qū)聯(lián)創(chuàng)所帶來的空間或可滿足場景建設要求。

??在未來社區(qū)場景打造時，由于未來社區(qū)公益性服務通常需要下沉諸如醫(yī)藥、醫(yī)療、文化教育等公共資源，涉及較多的政府部門，而各部門需要破除自身利益壁壘，才能實現(xiàn)更好的協(xié)同。

??2、企業(yè)層面，打通內(nèi)部資源，增強一體化運營能力

??未來社區(qū)運營對于企業(yè)場景資源有較大的要求，因而一般綜合性服務企業(yè)更具有優(yōu)勢，但各個業(yè)務部門或各子公司均有自身的利益訴求，因而內(nèi)部利益機制的貫通在減少內(nèi)部成本的同時，更有助于未來社區(qū)相關場景的落地。

??隨著運營逐漸前置，對于未來社區(qū)運營方一體化服務能力提出了更高的要求。除后期的招商、活動等運營能力外，對于未來社區(qū)從規(guī)劃設計、工程施工到后期數(shù)字化以及運營的整體統(tǒng)籌能力將愈發(fā)凸顯其價值所在。 

??總體而言，浙江未來社區(qū)已從城鄉(xiāng)建設的基礎單元升級為共同富?，F(xiàn)代化的基本單元，并以老舊小區(qū)為重要載體，以“一老一小”場景為重點，推動人的全生命周期公共服務優(yōu)質(zhì)共享，實現(xiàn)公共服務補短板，并逐步縮小社區(qū)、城鄉(xiāng)以及地區(qū)之間公共服務的差距。

??經(jīng)過近幾年的發(fā)展，浙江未來社區(qū)已全面鋪開，取得了不錯的成績，短期創(chuàng)建目標完成率近85%。

??但未來社區(qū)也面臨老舊小區(qū)公共空間不足、運營成本高、溝通協(xié)調(diào)難度大等問題。以綠城服務為代表的運營方通過多種方式進行降本增效，但財政補貼仍是其主要收入來源，短期內(nèi)較難盈利，未來社區(qū)可持續(xù)運營模式仍有待行業(yè)共同探索。