??又降了，百強(qiáng)房企單月業(yè)績規(guī)模創(chuàng)近年新低。

??克而瑞發(fā)布的百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)顯示，2023年7月，百強(qiáng)房企實現(xiàn)銷售操盤金額3504.3億元，環(huán)比下降33.5%，同比亦大降33.1%，降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。

??受此影響，百強(qiáng)房企前7個月累計銷售業(yè)績增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。榜單數(shù)據(jù)顯示，2023年1~7月，TOP100房企銷售總額為39944億元，同比下降4.6%，增幅相比上月下降4.7個百分點。

??具體到企業(yè)，有近7成房企單月業(yè)績同比降低，其中超半數(shù)百強(qiáng)房企的單月業(yè)績同比降幅大于30%，36家企業(yè)同比降幅超過50%，如旭輝集團(tuán)、碧桂園、融創(chuàng)中國、綠城中國、金科集團(tuán)、世茂集團(tuán)等。

??值得注意的是，7月下旬以來，中央頻繁表態(tài)，釋放利好信號。基于此，克而瑞認(rèn)為，若核心一二線城市能穩(wěn)步落實局部松綁“四限”，整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)。“但基于當(dāng)前購買力乏力的事實，也很難再現(xiàn)當(dāng)年的V型反轉(zhuǎn)行情。”

??“疊加多項宏觀數(shù)據(jù)和地產(chǎn)數(shù)據(jù)的走弱、以及近期政治局會議中行業(yè)政策轉(zhuǎn)向積極支持，證監(jiān)會和住建部也積極表態(tài)，此外城改政策也密集推出，預(yù)計市場中核心城市的銷售也將逐步改善。”申萬宏源分析師袁豪分析。

??繼續(xù)下探

??從企業(yè)銷售情況來看，二季度以來樓市在供需雙弱情況下銷售出現(xiàn)持續(xù)回落，行業(yè)熱度下滑背景下，樓市成交仍舊低迷，房企銷售仍處于探底期。

??從記者統(tǒng)計的20家房企銷售情況來看，2023年7月，全口徑銷售額同比下跌的房企超過9成，下跌幅度也出現(xiàn)較大分化。

??具體來看，7月銷售額同比下跌幅度在35%以下的房企多為地方實力民企和央企、國企，例如保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)等；同比下跌幅度在35%~50%的企業(yè)構(gòu)成為公開市場表現(xiàn)相對安全穩(wěn)健的企業(yè)，例如萬科地產(chǎn)、華潤置地、金地集團(tuán)、新城控股、中國金茂等；而今年7月銷售業(yè)績同比下跌幅度超過50%的企業(yè)多為出險房企，例如融創(chuàng)中國、金科集團(tuán)、旭輝集團(tuán)等。

??對此，光大證券分析師何緬南認(rèn)為，7 月一般為房地產(chǎn)銷售淡季，房企推貨力度不大，疊加近期市場購房需求疲弱，致使百強(qiáng)房企2023年7月銷售金額同比下滑。

??環(huán)比數(shù)據(jù)更能說明問題。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，有逾8成房企單月業(yè)績環(huán)比降低，其中，電建地產(chǎn)領(lǐng)跌，跌幅達(dá)77.36%；中海地產(chǎn)、綠地控股、中國金茂等房企環(huán)比跌幅超50%。

??若從今年1~7月房企累計業(yè)績表現(xiàn)來看，同比下跌態(tài)勢依然在延續(xù)。從記者統(tǒng)計的20家房企銷售情況來看，今年前7月，累計全口徑銷售額同比下跌的房企占比近五成。

??在集體性下跌中，仍有部分企業(yè)實現(xiàn)銷售額同比增長。如華僑城、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)7月單月銷售額同比增長分別為101.2%、39%、7.7%。

??值得一提的是，越秀地產(chǎn)是記者統(tǒng)計的20家房企中唯一7月單月和前7月累計銷售業(yè)績均實現(xiàn)同比正增長的房企。

??數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)今年7月錄得銷售額94億元，同比增長30.6%；前7月累計取得銷售額919億元，同比增長65.9%。按照越秀地產(chǎn)年初制定的1320億元銷售目標(biāo)計算，今年前7月，其全年目標(biāo)完成率達(dá)到69.6%。

??浙商證券研報認(rèn)為，在當(dāng)前拿地策略趨同的大背景下，核心一二線城市土地拍賣競爭激烈，越秀地產(chǎn)能夠通過勾地、收并購等方式持續(xù)在核心城市獲取土地儲備，有助于其在保證新增土地儲備質(zhì)量較高的同時控制拿地成本，并保持高質(zhì)量成長。

??利好政策頻發(fā)

??各能級城市亦迎來普降行情。

??據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，一線城市7月預(yù)計整體成交196萬平方米，環(huán)比下降28%，同比下降34%。具體而言，僅深圳一城同環(huán)比齊增，處于弱復(fù)蘇。

??26個二三線城市整體成交926萬平方米，同環(huán)比分別下降36%和32%；7月，僅成都、長沙、東莞少數(shù)幾個城市維持環(huán)比正增長?！俺啥肌㈤L沙本月加強(qiáng)了核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)改善盤供應(yīng)，整體成交穩(wěn)中微增?！?克而瑞分析。

??從累計同比來看，負(fù)值城市由上月的7個增加至11個，新增城市為寧波、蘇州、佛山和重慶?？硕鹫J(rèn)為，短期市場復(fù)蘇難挽成交頹勢，后續(xù)降幅或?qū)⒊掷m(xù)擴(kuò)大。

??但7月中旬以來，多部門對房地產(chǎn)密集表態(tài)，樓市利好政策頻發(fā)，為熱點城市限制性政策松綁打開空間。

??7月24日，中央政治局會議提出，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

??住建部部長倪虹近日在企業(yè)座談會上進(jìn)一步表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

??之后，北京、上海、廣州、深圳陸續(xù)表態(tài)，將結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場實際情況推進(jìn)落實，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??8月3日，鄭州更是直接打響“調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”第一槍，發(fā)文支持青年人才在鄭安居、實施多子女家庭購房補(bǔ)貼、暫停執(zhí)行限售政策、推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售等。

??在新一輪房地產(chǎn)利好政策支持下，房地產(chǎn)的銷售端是否會迎來轉(zhuǎn)機(jī)？

??克而瑞認(rèn)為，北京、上海、杭州、成都等雖短期熱度轉(zhuǎn)降，但去化率絕對值仍有望高位持穩(wěn)；東南沿海二三線城市諸如南京、蘇州、寧波、佛山、無錫等仍面臨階段性調(diào)整期，若有利好政策加持，成交尚有小幅回暖空間；內(nèi)陸弱二三線城市諸如昆明、南寧、福州等，即便政策加碼，短期內(nèi)剛需購買力仍需修復(fù)，成交難有明顯起色。

??何緬南分析，政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風(fēng)險逐步出清，需求側(cè)促進(jìn)購房消費實質(zhì)性升溫，新冠疫情管控優(yōu)化，高能級城市房地產(chǎn)市場供需回暖明顯，區(qū)域分化格局進(jìn)一步凸顯。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士預(yù)計，二線城市此輪政策優(yōu)化力度較大，一線城市中廣州、深圳受市場下行壓力，政策空間或大于北京、上海。

??市場層面，曹晶晶認(rèn)為若較大力度的支持政策能夠盡快落地，核心一二線城市市場有望逐步企穩(wěn)：其中二線核心城市的市場回暖持續(xù)性有待觀察；若一線城市政策由較大力度政策出臺，市場需求將得到明顯改善，并對其他城市預(yù)期形成帶動；銷售企穩(wěn)將帶動核心城市投資開工好轉(zhuǎn)，但需一定時間，且城市分化趨勢將延續(xù)。