公司曾冬梅 2023-08-14 09:47:16 來源:中房報
??終于,連續(xù)6年奪得行業(yè)銷冠的龍頭民營房企也撐不住了。
??8月10日晚,碧桂園控股有限公司(以下簡稱“碧桂園”,02007.HK)發(fā)布了上半年的盈警,透露預(yù)計將錄得450億元至550億元的凈虧損。隨之披露的還有一則內(nèi)幕消息,該公司表示遇到了自成立以來最大的困難,雖然公司上下已全力以赴自救,但受近期銷售額與再融資環(huán)境持續(xù)惡化的影響,賬面可動用資金持續(xù)減少,出現(xiàn)了階段性的流動壓力。
??此前,碧桂園是監(jiān)管層認定的示范房企,也是少數(shù)未躺平、堅持債務(wù)剛兌的民營房企之一。據(jù)碧桂園內(nèi)部人士透露,本輪調(diào)控以來,雖然國家數(shù)次表態(tài)要支持優(yōu)質(zhì)房企合理融資需求,但在實操過程中,民營房企的借新還舊通道并未打開,該公司的融資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出,債務(wù)兌付基本依賴經(jīng)營性現(xiàn)金流的支撐。而近幾個月萎靡的行業(yè)銷售又進一步增加了其現(xiàn)金流管理難度?!斑^去兩年也是很艱難才堅持下來的,沒想到今年的市場更差?!?/p>
??接下來,碧桂園表示將全力自救,包括考慮采取各種債務(wù)管理措施。業(yè)內(nèi)猜測,目前房企主流的債務(wù)管理方式便是全面重整,不排除碧桂園也會考慮這個方案。
??短期流動性壓力顯現(xiàn)
??關(guān)于流動性壓力,碧桂園此前已經(jīng)釋放過一些信息。7月的最后一天,該公司發(fā)布公告表示預(yù)計上半年經(jīng)營將錄得凈虧損,并提到面對當下宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的不可預(yù)測性,在堅決履行保交付、保民生職責的前提下,為了確?,F(xiàn)金流安全,公司將積極考慮采取各種對策,包括但不限于壓降各項經(jīng)營支出、加快回款安排、積極拓展融資渠道、管理及優(yōu)化債務(wù)償還安排等,同時積極尋求政府及各方監(jiān)管機構(gòu)的指導(dǎo)和支持。
??雖然“積極尋求政府及各方監(jiān)管機構(gòu)的指導(dǎo)和支持”的表態(tài)不同尋常,但當時業(yè)內(nèi)并未過多解讀。直到8月7日,碧桂園提前兌付了8月10日到期的一筆公司債的10萬元未回售本息,卻未支付兩筆美元債的利息。即便仍有30天的付息寬限期,但該公司此前從未出現(xiàn)過利息兌付須進入寬限期的情況。第二天,碧桂園對外回應(yīng)稱,受近期銷售額與再融資環(huán)境持續(xù)惡化,疊加各類資金監(jiān)管的影響,公司賬面可動用資金持續(xù)減少,出現(xiàn)了階段性流動壓力。“公司高度重視債務(wù)風險化解,目前仍在積極優(yōu)化資金安排。”
??山雨欲來風滿樓,關(guān)于佛山市自然資源局催促碧桂園繳納13.7億元土地出讓金的消息也不脛而走,該公司表示未收到政府相關(guān)文件,但已第一時間溝通各級部門推動解決,積極按協(xié)議履約。
??直至8月10日,外界的種種揣測最終在碧桂園的公告中得到了部分印證。
??碧桂園表示,此次出現(xiàn)流動性問題,既有行業(yè)銷售下滑、公開市場融資困難的客觀原因,也有管理層對市場變化預(yù)判不足的主觀因素?!敖逃?xùn)是深刻的,代價是慘重的。”
??但該公司也強調(diào),在行業(yè)整體極端困難的局面下,為了保交付、保剛兌,已經(jīng)竭盡全力。據(jù)了解,碧桂園采取了多項措施開源節(jié)流,包括加快銷售回款和應(yīng)收債權(quán)回收,嚴控無效產(chǎn)能、精簡組織架構(gòu),高管帶頭降薪等。控股股東也花了不少資金下場支持,上市至今已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計支持該公司約386億港元且從未減持股票,其中包括約66億港元的無息無抵押借款。
??2022年及2023年上半年,碧桂園分別交付房屋近70萬套和27.8萬套,2023全年預(yù)計總交付70萬套房屋。截至目前,該公司的所有到期債務(wù)均是如期兌付的,就在最近的7月至8月,仍完成了“21騰越建筑MTN002”、“21騰越建筑MTN003”、“20碧地02”及“19碧地02”等債券的兌付,合計兌付本息規(guī)模58.9億元。
??“從哪里跌倒就從哪里爬起來?!比ψ跃取⑴εまD(zhuǎn)當前困局是碧桂園未來的工作重心。具體安排包括,??顚S谩栏窆芾眍A(yù)售監(jiān)控資金等方式,保障全國范圍內(nèi)項目的運轉(zhuǎn)并完成保交樓任務(wù),積極化解階段性流動壓力,保障經(jīng)營有序開展、改善經(jīng)營效益,以及成立由董事會主席楊惠妍任組長的專項工作小組等。
??“融資不暢銷售疲軟 光讓還錢哪家房企都吃不消”
??中誠信國際在一份報告中表示,長期來看,中國房地產(chǎn)市場仍將處于較為嚴格的監(jiān)管環(huán)境之中,各項政策都將以維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展為目標,在此行業(yè)政策背景之下調(diào)控政策、信貸政策及融資環(huán)境的變化均將對房地產(chǎn)企業(yè)資金平衡能力提出更高要求。
??相對央企、國企,民營房企面臨的資金平衡壓力更大。與碧桂園同為示范房企的旭輝集團在2022年11月就表示要暫停支付境外債務(wù)的本息,原因是現(xiàn)金流惡化程度超出預(yù)期。旭輝集團創(chuàng)始人林中曾在朋友圈中以寥寥數(shù)語點出根本原因:“融資不暢,銷售疲軟,光讓還錢,哪家房企都吃不消?!?/p>
??碧桂園也面臨著同樣的處境。從2022年的財務(wù)數(shù)據(jù)來看,該公司的各項指標尚算健康。截至2022年底,總資產(chǎn)為1.74萬億元,總負債1.43萬億元,凈資產(chǎn)約有3100億元,“三道紅線”全部為綠檔,剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率69.4%,凈負債率40%,現(xiàn)金短債比為1.6倍。有息負債余額為2713.1億元,同比下降了466.2億元,可動用現(xiàn)金約1475.5億元,短債規(guī)模900多億元。
??2022年,碧桂園合計發(fā)行公司債、中票、ABS、可轉(zhuǎn)債等直接融資產(chǎn)品近百億元,但并不足以覆蓋到期債務(wù),其融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-586.9億元。而這個指標已經(jīng)連續(xù)三年為負數(shù),2020年、2021年分別為-541.4億元、-129億元。意味著大量到期的債務(wù)無法借新還舊,只能利用經(jīng)營性現(xiàn)金流來償還。對比2019年底3696億元的有息負債余額,可以看到2020年至2022年,碧桂園已經(jīng)償付了近1000億元的債務(wù)。
??如果2023年市場形勢好轉(zhuǎn),碧桂園的經(jīng)營性現(xiàn)金流或許還能應(yīng)付到期債務(wù),但沒料到3月份后行業(yè)銷售便持續(xù)疲弱??硕鸬慕y(tǒng)計顯示,7月份,TOP100房企的單月操盤銷售額創(chuàng)近年新低,環(huán)比降低33.5%、同比降低33.1%。前7月,TOP100房企的操盤銷售額同比降低4.7%,累計業(yè)績增速由正轉(zhuǎn)負。
??7月,碧桂園單月實現(xiàn)權(quán)益銷售金額121億元,連續(xù)第四個月環(huán)比下降,同比下降60%。前7月實現(xiàn)權(quán)益銷售金額1408億元,同比下降35%。銷售資金回籠未達預(yù)期,各地對預(yù)售監(jiān)管資金的從嚴管控,又使得其流動性進一步承壓。
??而融資端亦未有明顯改善,中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年前7月,房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為4812.9億元,同比下降11.7%。
??一葉落而知天下秋,作為行業(yè)的標桿企業(yè)之一,碧桂園的流動性問題也令尚未出險的民營房企產(chǎn)生了危機感?!昂軗奈覀円彩苡绊懀团陆酉聛碣彿空吒桓屹I民營房企的房子了。希望這件事能夠引起政府重視,盡快改善民營房企的生存環(huán)境?!蹦趁駹I房企表示。
??一家上市公司的管理層則認為,現(xiàn)在的行業(yè)危局已不存在所有制之分?!耙话闫髽I(yè)很難度過,如果行業(yè)周期依然延續(xù),很多央企和國企也會撐不下去?!?/p>
成都碧桂園富高置業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91510100MA62QF3YXU 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1111(萬元)
碧桂園地產(chǎn)集團有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91440606338202486K 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1531960(萬元)
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2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
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2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權(quán)益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數(shù)認定標準
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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