“中植系”的地產(chǎn)未了局

公司李葉 2023-08-14 09:57:13 來源:中房報

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??一邊是“山雨欲來風(fēng)滿樓”,一邊是“柳暗花明又一村”,將兩種不同光景串聯(lián)起來的是位于北京市東城區(qū)工人體育場西路3號的IN三里項目。

??日前,“中植系”定融產(chǎn)品暴雷,旗下四大財富管理公司延期兌付。隨后,關(guān)“中植系”潰敗的消息甚囂塵上,其地產(chǎn)布局也備受矚目,從隱密處推向臺前,多個房企與地產(chǎn)項目牽涉其中。

??巧合的是,與之關(guān)聯(lián)頗深的IN三里項目幾乎是在相同時間與“中植系”重新站到聚光燈下。

??8月8日,IN三里品牌召開煥新發(fā)布會宣布,IN三里項目迎來了新的持有者——博納影業(yè)董事長于冬。種種跡象表明,于冬與“中植系”創(chuàng)始人解直錕私交甚篤。

??8月11日,一名接近“中植系”的人士向記者透露,于冬的角色更傾向于為“中植系”救場,實際沒出太多錢,出力捧場幫賣房。

??記者注意到,IN三里項目與“中植系”名下另一知名項目世茂工三距離僅1公里;北京地標(biāo)級爛尾樓中弘大廈也由“中植系”接盤。

??這些項目收購主要在幾年間完成。2020年,“中植系”旗下的資產(chǎn)管理公司中海晟融及其下屬公司以與第三方合作模式,通過司法拍賣競得中弘大廈項目;2021年7月,“中植系”旗下北京卓睿物業(yè)管理有限公司(以下稱“卓睿物業(yè)”)16.45億元競得世茂工三項目。彼時,解直錕曾雄心勃勃,要在北京東三環(huán)至東四環(huán),打造一個“三里屯+CBD商圈”的超級綜合體,而這一暢想最終未能如愿。

??在“中植系”枝蔓繁雜的商業(yè)鏈條上,這類項目并不是最具重量的,卻是極能體現(xiàn)解直錕乃至“中植系”投資邏輯和戰(zhàn)略風(fēng)格。

??跨界接盤

??IN三里的前身是工體3號公寓樓項目(以下簡稱“工體3號”),這個位于東二環(huán)商圈的稀缺資產(chǎn)卻有些命途多舛。

??將時間撥回2017年,工體3號的原業(yè)主國澳實業(yè)有限公司(以下簡稱“國澳實業(yè)”)因一些問題,不得不為其尋找買家。彼時,據(jù)國內(nèi)某商業(yè)地產(chǎn)基金公司人士向媒體透露,“這是一個很多坑的項目,推給過我們,但因為商業(yè)不能散售,涉及軍產(chǎn)問題,價格太高,所以我們最終沒有選擇拿下”;亦有業(yè)內(nèi)人士稱,該項目屬于不良資產(chǎn),項目比較老,產(chǎn)品本身有一定瑕疵。

??因此,該項目一直未能出手。

??直到2019年9月,“中植系”旗下西北金控資本管理有限公司(以下簡稱“西北金控”)才以11.9億元競得工體3號Ⅰ段92套房產(chǎn)、Ⅱ段111號房產(chǎn)及159個車位,地上建筑面積共計27564.28平方米,地下建筑面積6476.56平方米。

??2020年3月,中海晟融在官微披露了該交易。相較于項目此前評估總價的17.12億元,工體3號最終的成交額算得上“打折甩賣”。

??值得注意的是,“中植系”在取得工體3號項目后并沒有選擇獨立開發(fā),而是將持有的40%權(quán)益轉(zhuǎn)讓給世茂集團,由世茂集團操盤,對項目進行重新定位、設(shè)計改造、營銷、運營等資產(chǎn)管理工作。

??世茂集團接手項目后將其更名“世茂IN三里”,在重新分割裝修后對外出售,且取得了不錯的銷售效果。遺憾的是,在2021年世茂集團遭遇流動性危機,“中植系”的靈魂人物解直錕因心臟病去世,該項目也陷入停盤。

??此后,“世茂IN三里”項目公司西北金控股權(quán)幾經(jīng)變化,到今年3月,世茂集團全面退出西北金控,由于冬持有的北京捷成勝茂企業(yè)管理咨詢有限公司(以下簡稱“捷成勝茂”)持股61.83%,“中植系”則保留38.17%的股份。7月,于冬成為西北金控董事長。

??影業(yè)大佬于冬出手接盤該項目,似乎并未讓業(yè)內(nèi)太意外。一名接近“中植系”的人士向記者透露,于冬的角色更傾向于為中植系救場,實際沒出太多錢,出力捧場幫賣房。

??實際上,于冬與解直錕之間本就一直保持著密切的互動。

??在博納影業(yè)股東名單中,“中植系”旗下中泰創(chuàng)信投資管理有限公司以持股3.29%的份額位列其第8大股東;在博納影業(yè)的電影《中國機長》中,“中植系”是出品方之一;同樣是博納影業(yè)出品的《中國醫(yī)生》中,解直錕的女兒出演劇中角色;解直錕去世后,于冬與許榮茂也是其治喪委員會成員。

??于冬在IN三里品牌發(fā)布會上稱,在完成對IN三里的收購后,將升級現(xiàn)有的配套和產(chǎn)品品質(zhì),保障精裝修交付。

??根據(jù)公開資料,該項目共85戶,目前待售房源27套,均價約16萬元/平方米,便宜的一套售價為3025萬元。若項目后續(xù)銷售順利,還能為“中植系”籌措到幾個億資金。

??地產(chǎn)未了局

??回顧“中植系”的發(fā)家歷程,“地產(chǎn)收購”是避不開的話題。

??上個世紀(jì)80年代,解直錕從印刷廠廠長做起,在印刷廠虧損后將其承包下來,賺到了人生的第一桶金。隨后,他還涉足面食廠、服裝廠、水泥廠、養(yǎng)殖場等領(lǐng)域,并靠收購部分國有不良資產(chǎn),實現(xiàn)了原始資本積累。

??在此過程中,“抄底不良資產(chǎn)—改造—對外出售”成為解直錕的一大“投資邏輯”。“中植系”內(nèi)部也一直將國際另類投資巨頭黑石作為其發(fā)展目標(biāo),在其資產(chǎn)管理板塊中,中海晟融、中植國際均是以特殊資產(chǎn)管理、并購重組為主業(yè)。

??因此,“中植系”在房地產(chǎn)市場持續(xù)加倉。

??除去上述IN三里項目,中植系還曾以33.12億元接盤爛尾樓中弘大廈、16.45億元拿下流拍四次的世茂工三項目,甚至賈躍亭的樂視大廈5.7億元的買主也是“中植系”。而上海陸家嘴明城花苑、天圓祥泰大廈也是被“中植系”盤走。

??值得注意的是,由于房地產(chǎn)行情的走低,加之解直錕的去世,“中植系”接盤后的多個項目還未最終盤活,成為其地產(chǎn)未了局。

??“中植系”也是很多房企背后的“金主”。

??2019年,皇庭國際鄭康豪出讓20%股權(quán)紓困,最終找來外援康順晟源的背后正是“中植系”旗下公司;2017年,“中植系”旗下中海晟融設(shè)立35億元基金,收購佳兆業(yè)位于深圳南門墩城市更新項目51%股權(quán)。彼時距離佳兆業(yè)復(fù)牌尚且不久,頗有“雪中送炭”的意味;2016年,許家印麾下的恒大宣布91億元收購萬科4.68%的股權(quán),這其中也得益于解直錕的大力支援。有統(tǒng)計顯示,2014年至2016年兩年間,“中植系”旗下的中融信托為恒大發(fā)行了超過10款信托產(chǎn)品,提供了資金支持。

??但坊間盛傳,“中植系”在房地產(chǎn)圈最“鐵”的合作對象還是世茂,通過中植創(chuàng)信投資這個平臺與世茂以50:50的股權(quán)比例成立了多家公司。世茂集團董事局主席許榮茂也是解直錕治喪委員會的委員。

??華東某房企一位高管表示,“中植系”對房地產(chǎn)行業(yè)的投資相對簡單,也不謀求上市房企的控制權(quán),極少過度介入企業(yè)經(jīng)營,大多扮演財務(wù)投資者的角色,但它的資金成本不低,相對來說“中植系”不那么強勢。

??另一方面,在“房住不炒”的大基調(diào)下,地產(chǎn)行業(yè)直接從銀行貸款受限,而“中植系”旗下中融信托等公司卻成為地產(chǎn)行業(yè)的新的資金通道。

??資料顯示,中融信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比持續(xù)增長,2017年至2020年,信托資產(chǎn)投向房地產(chǎn)的占比分別為6.61%、10.99%、17.65%、18%。據(jù)悉,恒大、華夏幸福、佳兆業(yè)、融創(chuàng)、陽光城、藍(lán)光地產(chǎn)、泰禾、世茂均與中融信托存在合作。

??當(dāng)前,房地產(chǎn)信托違約后遺癥蔓延,也讓本就陷入“泥沼”的“中植系”雪上加霜。

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