??2023年物企中期業(yè)績(jī)告一段落，64家上市物企中有60家公布其上半年運(yùn)營數(shù)據(jù)。

??整體呈現(xiàn)出以下幾方面特征：

??1. 營收增速進(jìn)一步放緩。2023年上半年60家上市物企營收均值為22.4億元，增速僅為9.1%，較2022年同期下降12.1個(gè)百分點(diǎn)。

??2. 非業(yè)主增值占比降低至不足1成，第二曲線探索效果仍不明顯。

??3. “增收不增利”現(xiàn)象有所緩解，盈利下滑的小型物企數(shù)量翻倍。

??4. 毛利增速進(jìn)一步放緩，毛利率“水分”逐漸擠干。

??5. 企業(yè)分化加劇，五成企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)，少數(shù)企業(yè)營收、利潤(rùn)雙減。

??上半年物業(yè)企業(yè)整體進(jìn)入低速增長(zhǎng)階段，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、盈利能力仍在持續(xù)優(yōu)化，行業(yè)調(diào)整期，國央企、大型物企表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。

??2023年上半年，60家已公布半年度業(yè)績(jī)的上市物企營收均值為22.4億元，同比增加9.3%，營收均值實(shí)現(xiàn)提升，但整體增速卻在不斷下滑，營收均值增速僅為9.1%。

??2022年以來，上市物企營收均值增速不斷下滑，2022年上半年增速為21.2%，下半年持續(xù)下滑，全年?duì)I收均值增速下降至15.9%，不及2021年一半。這一下滑趨勢(shì)延續(xù)至2023年上半年，營收均值增速較2022年上半年下降12.1個(gè)百分點(diǎn)至9.1%。

??2023年上半年央企表現(xiàn)依然較為優(yōu)異，營收均值達(dá)到57.7億元，增速雖有下滑但仍保持著超過20%的速度增長(zhǎng)，地方國企營收均值為25.7億元，同比增長(zhǎng)16%，民營物企表現(xiàn)相對(duì)遜色，營收均值同比增速僅為3.2%，較去年同期下降13.3個(gè)百分點(diǎn)，央企、民企差距進(jìn)一步拉大。

民營物企內(nèi)部分化較為嚴(yán)重，其中濱江服務(wù)最高達(dá)到43.1%，方圓生活服務(wù)最低為-21.7%。另外，獨(dú)立第三方物企表現(xiàn)依然穩(wěn)定，上半年7家企業(yè)營收均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

??從近兩年?duì)I收增速來看企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的持續(xù)性，我們發(fā)現(xiàn)，國央企表現(xiàn)普遍較為優(yōu)異，近兩年均保持著25%以上的速度增長(zhǎng)。另有9家物企業(yè)務(wù)在持續(xù)收縮，如方圓生活服務(wù)、榮萬家、融創(chuàng)服務(wù)、建業(yè)新生活等，關(guān)聯(lián)房企業(yè)務(wù)萎縮仍是主要原因。 

??受宏觀環(huán)境及關(guān)聯(lián)房企影響，上市物企營收結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)收入占比持續(xù)降低，其中非業(yè)主增值服務(wù)收入下降最為明顯，2023年上半年降至9.5%。

??2023年上半年32家企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)收入均值分別為3.9億元、2.6億元，基本維持上年同期水平。

??從物企中報(bào)描述可以發(fā)現(xiàn)，多數(shù)企業(yè)關(guān)聯(lián)方影響仍在持續(xù)，企業(yè)披露的具體原因包括：

??1. 房地產(chǎn)銷售下降帶來案場(chǎng)協(xié)銷服務(wù)萎縮；

??2. 開發(fā)商的前期交付服務(wù)和顧問服務(wù)下降；

??3. 開發(fā)商車位和尾盤銷售業(yè)務(wù)減少；

??4. 施工現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)、開荒清潔服務(wù)減少等。

??為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境及關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)萎縮導(dǎo)致的營收縮水問題，企業(yè)加大探索城市服務(wù)、設(shè)施管理等相關(guān)業(yè)務(wù)。

??2023年上半年碧桂園服務(wù)城市服務(wù)收入最高為23.9億元，同比下滑9.1%。保利物業(yè)、世茂服務(wù)、雅生活服務(wù)上半年城市服務(wù)收入也均超過10億元，除了頭部幾家企業(yè)外，更多企業(yè)仍在探索階段。

??企業(yè)在設(shè)施管理業(yè)務(wù)的探索仍處于初級(jí)階段，將該業(yè)務(wù)進(jìn)行單獨(dú)披露的企業(yè)寥寥無幾，其中萬物云商企及城市空間業(yè)務(wù)下的物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)收入達(dá)到39.7億元，新城悅通過團(tuán)餐業(yè)務(wù)切入設(shè)施管理服務(wù)領(lǐng)域，上半年?duì)I收為2.2億元，同比增長(zhǎng)55.3%。

??目前來看，不管是城市服務(wù)還是設(shè)施管理，企業(yè)第二曲線的探索仍在路上。

??2023上半年上市物企毛利均值為4.9億元。60家物企毛利同比增速均值為1.1%，去年同期為5.7%，其中企業(yè)毛利下降的企業(yè)數(shù)量達(dá)到30家。

??從企業(yè)不同業(yè)務(wù)毛利均值及增速表現(xiàn)看，社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)毛利仍在持續(xù)下滑，其中非業(yè)主增值服務(wù)毛利下滑嚴(yán)重，2023年上半年同比下降34.6%。 

??從各業(yè)務(wù)盈利表現(xiàn)來看，社區(qū)增值、非業(yè)主增值服務(wù)毛利率仍有下降，但幅度較小，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率則止跌回升。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐漸出清，企業(yè)經(jīng)營向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，各業(yè)務(wù)毛利率正逐步回歸至市場(chǎng)正常水平。

??從凈利表現(xiàn)來看，物企“增收不增利”現(xiàn)象有所緩解，企業(yè)分化不斷加劇，盈利下滑的小型物企數(shù)量翻倍。

??數(shù)據(jù)顯示，60家上市物企凈利潤(rùn)均值為2.13億元，與2022年同期基本保持不變，增速均值較2022年下降19.4個(gè)百分點(diǎn)至1.8%，相較于2022年底凈利潤(rùn)均值增速止跌回升。

??2023年上半年央企凈利潤(rùn)表現(xiàn)一枝獨(dú)秀，均值達(dá)到6.9億元，增速超過30%，地方國企優(yōu)于民企，凈利潤(rùn)均值為2.1億元，同比增長(zhǎng)15.2%。民營物企凈利潤(rùn)仍在下滑，同比下降10.2%，其中建業(yè)新生活、時(shí)代鄰里、佳兆業(yè)美好、方圓生活服務(wù)4家企業(yè)更是錄得虧損。

??此外，不同規(guī)模企業(yè)盈利表現(xiàn)存在差異。大型企業(yè)凈利潤(rùn)下滑的企業(yè)數(shù)量正逐步減少，企業(yè)經(jīng)營改善更為快速。中小物企凈利潤(rùn)下滑的企業(yè)數(shù)量在進(jìn)一步增加，企業(yè)經(jīng)營改善相對(duì)艱難，其中小型物企凈利潤(rùn)下滑的企業(yè)數(shù)量翻倍。

??結(jié)合營收和凈利潤(rùn)增速來看，物企大致可分為四類，即增收又增利、增收不增利、增利不增收、不增收也不增利。

??第一類，增收又增利。比如中海物業(yè)、華潤(rùn)萬象生活、招商積余、建發(fā)物業(yè)等國央企表現(xiàn)較為突出。其中第一服務(wù)控股、正榮服務(wù)在營收微增長(zhǎng)的同時(shí)仍實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)的高增長(zhǎng)，原因在于前者通過管理精細(xì)度以及降低行政開支來實(shí)現(xiàn)，正榮服務(wù)則受資產(chǎn)減值計(jì)提影響。

??第二類，增收不增利。2023年上半年增收不增利的企業(yè)仍有25%左右，其中浦江中國由于服務(wù)成本增加導(dǎo)致凈利潤(rùn)下滑89%。

??第三類，增利不增收。該類企業(yè)主要有燁星集團(tuán)、奧園健康、世茂服務(wù)、祈福生活服務(wù)4家，其中祈福生活服務(wù)通過成本優(yōu)化、管理效率提升實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增加。

??第四類，不增收也不增利。典型如合景悠活、遠(yuǎn)洋服務(wù)、榮萬家、金科服務(wù)等，企業(yè)收入和利潤(rùn)的雙下滑主要原因仍是來自關(guān)聯(lián)方風(fēng)險(xiǎn)的觸發(fā)。另外，時(shí)代鄰里、佳兆業(yè)美好、方圓生活服務(wù)、建業(yè)新生活4家企業(yè)出現(xiàn)虧損，與不增收不增利的企業(yè)操作一致，企業(yè)普遍進(jìn)行了大額資產(chǎn)減值計(jì)提。

??2023年上半年，上市物企業(yè)績(jī)整體可圈可點(diǎn)，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、盈利能力仍在持續(xù)優(yōu)化。當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)整體處于調(diào)整期，企業(yè)之間分化加劇，國央企、大型物企韌性較強(qiáng)。

??隨著企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整、第二曲線的持續(xù)探索、管理效率的不斷提升，企業(yè)將迎來健康穩(wěn)定的發(fā)展。