??“中駿其實(shí)是堅(jiān)持到了最后一刻?！痹谥序E集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中駿”，1966.HK）宣布沒有按期支付到期應(yīng)付的6100萬美元本金和利息后，一位接近中駿的人士這樣表示。

??根據(jù)中駿10月4日在港交所發(fā)布的公告顯示，進(jìn)入2023年第二季度，中駿集團(tuán)的銷售持續(xù)下滑，流動(dòng)資金緊張狀況日益嚴(yán)峻，境外兌付債務(wù)壓力持續(xù)增加。即使公司竭盡全力，流動(dòng)現(xiàn)金及銀行存款可能無法履行當(dāng)前和日后義務(wù)所需。

??在這種情況下，中駿同其他已出險(xiǎn)房企一樣選擇“以時(shí)間換空間”、尋求境外債務(wù)管理。

??中駿方面表示，未支付貸款可能會(huì)導(dǎo)致集團(tuán)債權(quán)人根據(jù)相關(guān)融資的相應(yīng)條款要求加快償還債務(wù)及/或采取行動(dòng)。但截至公告日，中駿尚未收到有關(guān)境外債權(quán)人要求加快償還債務(wù)的任何通知，仍繼續(xù)保持正常的業(yè)務(wù)營運(yùn)。

??據(jù)中駿相關(guān)人士表示，目前公司基本面正常，公司也將盡快委聘外部顧問，協(xié)助就現(xiàn)在的資本結(jié)構(gòu)及流動(dòng)性進(jìn)行評(píng)估，并探索可行的全面解決方案。

??在該人士看來，采取一定的債務(wù)管理手段將有助于企業(yè)更好保交付和可持續(xù)經(jīng)營。

??資金壓力凸顯

??在此次未按時(shí)支付貸款本息之前，中駿一直堅(jiān)持償債，是少數(shù)堅(jiān)持履約的民營房企之一。

??據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，2022年全年，中駿在境內(nèi)外公開市場(chǎng)累積償還債務(wù)合計(jì)近115億元，包括2022年2月償還5億美元境外債、7月就“20中駿02”公司債券完成9.54億元回售兌付、10月提前匯出20億元債券項(xiàng)下選擇回售所需的全部資金以及12月提前匯出12.87億元用于購房尾款A(yù)BS本息兌付。

??今年以來，中駿分別于4月和8月償債5億美元和5.4億元境內(nèi)外債；就在不久前的8月4日，中駿如約兌付了一筆美元債的利息，金額為1050萬美元。

??但這樣一家堅(jiān)持還債的房企最終也扛不住了。

??“根本原因還是銷售。”一位浙江民營房企副總裁表示，雖然當(dāng)下政策層面不斷釋放利好，短期內(nèi)確實(shí)刺激了市場(chǎng)上行，但這只存在于個(gè)別城市，且市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能不足，可持續(xù)性也有待觀察。

??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年前8月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額37524.7億元，同比降低8.5%，整體樓市延續(xù)探底行情。

??具體到中駿，除了今年3月銷售額超過40億元，其余月份銷售額均在30億元左右，且從5月至8月，中駿的銷售額持續(xù)下滑，8月單月僅實(shí)現(xiàn)了11.99億元銷售業(yè)績。

??“中駿出險(xiǎn)的原因，一方面是因?yàn)檫^去幾年下沉布局三四線城市，三四線城市去庫存壓力太大，即使是政策開始救市，市場(chǎng)銷售也很難那么快回暖，這影響了中駿的銷售回款；另一方面，中駿在三四線城市的中駿世界城的MALL沉淀了不是當(dāng)期項(xiàng)目開發(fā)的利潤，這部分資金影響了企業(yè)的周轉(zhuǎn)能力?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉分析稱，三四線城市的資金監(jiān)管比例比較大，以三四線城市布局為主的房企遇到資金面壓力實(shí)屬正常。

??另一方面，中駿的融資端未見明顯改善。

??今年1月18日，中駿曾在集團(tuán)官微發(fā)布消息稱，公司成功發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15億元，期限3年，發(fā)行利率4.1%，中債增進(jìn)公司提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保；此后8月，中駿又由中債增進(jìn)公司擔(dān)保發(fā)行了第二期中票。兩筆中票合計(jì)22億元。此外，在今年7月，中駿還獲得2.55億港元和8910萬美元的海外銀團(tuán)貸款。

??在當(dāng)前行業(yè)環(huán)境下，中駿作為民營房企能夠獲得融資支持已屬實(shí)不易，但在高額債務(wù)面前，這依然是“杯水車薪”。

??據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，中駿接下來還將面臨9月、10月和11月三筆美元債票息，合計(jì)金額4950萬美元，兌付壓力急劇增加。與此同時(shí)，據(jù)中駿相關(guān)人士表示，公司在銀團(tuán)貸款兌付方面也有進(jìn)一步的資金壓力。

??權(quán)衡之后，中駿選擇對(duì)整體債務(wù)進(jìn)行管理，這也是目前行業(yè)內(nèi)出險(xiǎn)房企慣用的應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力的手段。據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，目前，業(yè)內(nèi)已有融創(chuàng)、龍光、正榮等房企都在推動(dòng)旗下整體債務(wù)重組，部分房企的方案已經(jīng)獲得債權(quán)人通過。

??保交付第一

??隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，房企不得不重新審視資金安排，將債務(wù)償還、日常運(yùn)營、工程款支付等做重新排序。

??“保交付第一，正常經(jīng)營第二，不違約第三?！边@也成了當(dāng)前出險(xiǎn)房企的共識(shí)。

??在中駿方面看來，采取債務(wù)管理手段，是為了更加合理安排資金的使用和分配，更好地保交付保品質(zhì)，將業(yè)主放在第一位，交樓才能回款，回款才有足夠的現(xiàn)金償債；另一方面，中駿方面認(rèn)為，債務(wù)不會(huì)憑空消失，公司秉持不逃廢債的原則，保障各方利益最大化的原則，會(huì)公平對(duì)待債權(quán)人。

??當(dāng)下，對(duì)中駿而言，公司的發(fā)展重心已經(jīng)向保交付傾斜。

??在此前召開的半年度工作會(huì)議上，中駿再次重申“保交付”的工作重點(diǎn)，為全員指明了工作目標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，2022年，中駿全年交付住宅近5萬套。與此同時(shí)，今年前9月，中駿在全國已實(shí)景呈現(xiàn)房源近2.7萬套，預(yù)計(jì)年內(nèi)將實(shí)景呈現(xiàn)房源近5萬套。若后續(xù)中駿能順利推進(jìn)債務(wù)管理，企業(yè)短期內(nèi)的償債壓力將逐步降低，將有更多有效資金投入到項(xiàng)目建設(shè)之中，有助于更好完成品質(zhì)交付和可持續(xù)經(jīng)營。

??在上述接近中駿的人士看來，雖然公司目前出險(xiǎn)，但其在經(jīng)營層面依然具備優(yōu)勢(shì)。

??在其看來，在同等梯隊(duì)的房企中，中駿的毛利率穩(wěn)定在15%以上，屬于中等偏上水平；公司銷售額中權(quán)益占比較高，獨(dú)立性較強(qiáng)。

??此外，最重要的一點(diǎn)是，在中駿的業(yè)務(wù)構(gòu)成中，經(jīng)營性業(yè)務(wù)占比較高，雖然比不上萬科、龍湖、新城等第一梯隊(duì)房企，但在發(fā)力經(jīng)營性業(yè)務(wù)的第二梯隊(duì)房企中占據(jù)領(lǐng)先位置。例如，今年上半年，中駿商管營業(yè)收入增至6.2億元，歸屬母公司股東凈利潤也增長至1.4億元。

??此外，中駿還在長租公寓領(lǐng)域探索更多潛在的資本合作路徑，深化開發(fā)能力和運(yùn)營背書能力，以期提升資產(chǎn)的長期市場(chǎng)價(jià)值。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，這些經(jīng)營性業(yè)務(wù)可能會(huì)對(duì)中駿接下來的債務(wù)管理產(chǎn)生積極作用，但前提是公司會(huì)為債權(quán)人提供什么樣的解決方案。

??中駿也表示，正計(jì)劃積極與境外債權(quán)人溝通，爭(zhēng)取債權(quán)人的支持和理解，以期友好解決債務(wù)問題。