??地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)對(duì)物業(yè)公司的業(yè)績(jī)影響還在持續(xù)。

??3月12日，弘陽服務(wù)發(fā)布盈利警告，預(yù)期2023年的凈利潤(rùn)將下跌79%至89%。同一天，中天服務(wù)發(fā)布的業(yè)績(jī)公告也顯示其2023年的歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)下降了67.2%。

??更早前，碧桂園服務(wù)和雅生活服務(wù)已經(jīng)預(yù)告2023年的凈利潤(rùn)將錄得七成至八成的跌幅，金科服務(wù)的業(yè)績(jī)有所改善，但仍錄得約8億元至11億元的凈虧損。

??對(duì)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提減值撥備依然是左右凈利潤(rùn)指標(biāo)的關(guān)鍵因素。為此，雅生活服務(wù)的管理層在1月份的工作規(guī)劃會(huì)議上表示，2024年要控制應(yīng)收賬款余額，狠抓回款，保存家底，穩(wěn)待生機(jī)。

??凈利潤(rùn)指標(biāo)仍面臨考驗(yàn)

??2023年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，商品房銷售面積及銷售金額分別同比下降8.5%、6.5%。與地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)高度關(guān)聯(lián)的物業(yè)行業(yè)，也在加速調(diào)整和分化。在地產(chǎn)母公司現(xiàn)金流緊張的背景下，不少物業(yè)上市公司的營(yíng)運(yùn)能力備受考驗(yàn)。

??公告顯示，弘陽服務(wù)2023年的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)在1000萬元至2000萬元之間，較2022年的9390萬元下降79%至89%。原因是關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)商客戶正面臨流動(dòng)性困境，導(dǎo)致該公司對(duì)關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備大幅增加，以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)需求減少，非業(yè)主增值服務(wù)收入下滑。

??雅生活服務(wù)和碧桂園服務(wù)也還保持著盈利狀態(tài)，但凈利潤(rùn)的同比跌幅較大。其中，雅生活的股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約3.2億元至5億元，同比減少73%至83%。影響因素包括外延增值服務(wù)的收入與利潤(rùn)占比下降，非周期業(yè)務(wù)占比提升及相關(guān)成本有所上升，就關(guān)聯(lián)方客戶貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提減值撥備約2億元至3億元，以及計(jì)提4億元至5億元的商譽(yù)減值等。

??碧桂園服務(wù)預(yù)計(jì)2023年的收入仍可保持增長(zhǎng)，增幅約2.5%至3.5%，總收入約424億元至428.1億元。由于計(jì)提了18億元至23億元的關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備，14億元至18億元的商譽(yù)及其他無形資產(chǎn)減值，該公司預(yù)期將錄得約4.5億元至5.8億元的綜合凈利潤(rùn)，同比下降74.5%至80%，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約2.1億元至3.4億元，同比降幅為82.5%至89%。如果剔除減值撥備的因素，核心凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)將下降21%至23.5%，錄得38.4億元至39.7億元。

??金科服務(wù)尚未扭虧為盈，但股東應(yīng)占凈虧損由2022年的約18.2億元減少到了2023年的8億元至11億元。大幅減虧同樣與關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款有關(guān)。據(jù)了解，2022年，該公司的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)減值損失為9.58億元，其他應(yīng)收款項(xiàng)減值損失（包括向關(guān)聯(lián)方提供貸款）為11.78億元。而2023年，其對(duì)金科地產(chǎn)集團(tuán)所欠未償還應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提的減值撥備同比有所減少。

??相對(duì)民營(yíng)企業(yè)，國(guó)有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)基本盤更為穩(wěn)固。2023年，華發(fā)物業(yè)的收入同比增長(zhǎng)11%至17.8億元，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)2.5億元，同比增長(zhǎng)28.8%。建發(fā)物業(yè)則預(yù)告2023年的股東應(yīng)占凈利潤(rùn)增長(zhǎng)不低于70%。

??守好底線  現(xiàn)金為王

??中指研究院的一份研究報(bào)告顯示，房企主要通過質(zhì)押融資、現(xiàn)金借款、高額保證金、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售物業(yè)等方式從關(guān)聯(lián)物業(yè)企業(yè)獲取流動(dòng)性。上游出險(xiǎn)房企數(shù)量多、違約金額大、債務(wù)重組周期長(zhǎng)等因素，都導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加劇，未來發(fā)展不確定性增加，如壞賬風(fēng)險(xiǎn)加大、利潤(rùn)“失血”、控制權(quán)轉(zhuǎn)移等。

??該機(jī)構(gòu)表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，關(guān)聯(lián)房企風(fēng)險(xiǎn)尚未出清的背景下，物業(yè)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展重心應(yīng)是穩(wěn)住當(dāng)下經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，守住不被關(guān)聯(lián)方“拖垮”的底線，繼續(xù)通過法律訴訟等多途徑來保障企業(yè)自身權(quán)益。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年以來，出險(xiǎn)房企通過“抵房”向關(guān)聯(lián)物企出售固定資產(chǎn)的典型案例不低于10宗，涉及交易金額約26.44億元，涉及固定資產(chǎn)建筑面積約10.82萬平方米。

??例如，雅生活便接收了雅居樂406項(xiàng)物業(yè)，用來抵償2.82億元的應(yīng)收款。2024年，該公司有10項(xiàng)重點(diǎn)工作，“控制應(yīng)收賬款余額，狠抓回款”排在第二位。雅生活董事長(zhǎng)黃奉潮表示，基于對(duì)當(dāng)前大環(huán)境的綜合分析，經(jīng)歷上市五周年以來的“高歌猛進(jìn)”后，2024年，公司應(yīng)堅(jiān)決“回歸”，修煉內(nèi)功，穩(wěn)待生機(jī)。他強(qiáng)調(diào)，雅生活不應(yīng)只是追求規(guī)模和利潤(rùn)，而是要以服務(wù)品質(zhì)和利潤(rùn)并重，提供“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)。堅(jiān)持現(xiàn)金為王，強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)單位的現(xiàn)金流考核，保存家底，應(yīng)對(duì)“寒冬”，不再設(shè)置高額擴(kuò)張目標(biāo)，不再聚焦粗獷式多元化發(fā)展，做穩(wěn)做強(qiáng)物業(yè)主業(yè)。

??光大證券觀察到，2019年至2023年上半年，該公司關(guān)注的重點(diǎn)物業(yè)公司金融資產(chǎn)減值（絕對(duì)值）/核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)比例的算術(shù)平均值由2.5%提升至7%，其中民企由3.6%提升至12.4%。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，國(guó)家從供給側(cè)持續(xù)給予房企融資支持，有助于改善房企流動(dòng)性問題，緩解現(xiàn)金流壓力，物業(yè)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款償付保障性提升，應(yīng)收款減值對(duì)利潤(rùn)的影響有望緩解。