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問：信用評(píng)價(jià)工作開展以來取得了哪些實(shí)質(zhì)性進(jìn)展？

胡志剛
為推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)信用建設(shè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信守約，積極履行社會(huì)責(zé)任，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)于2010年獲商務(wù)部、國(guó)資委的批準(zhǔn)開始在房地產(chǎn)行業(yè)中組織開展房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)價(jià)工作，2011年在重慶、大連、北京和部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)試點(diǎn)，2012年起在全國(guó)范圍內(nèi)全面啟動(dòng)了這項(xiàng)工作，截止到目前，這項(xiàng)工作已經(jīng)開展5年。五年中在商務(wù)部、國(guó)資委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等主管部門的大力支持下，在各地房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、開發(fā)協(xié)會(huì)的積極配合下，全國(guó)已有163家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得信用評(píng)級(jí)。

問：從實(shí)踐情況看，房地產(chǎn)行業(yè)的信用評(píng)價(jià)特點(diǎn)是什么？

胡志剛
房地產(chǎn)行業(yè)與一般生產(chǎn)行業(yè)相比具有產(chǎn)品周期長(zhǎng)、涉及生產(chǎn)要素多、社會(huì)影響大、發(fā)展不均衡、項(xiàng)目周期與財(cái)務(wù)周期不匹配等特點(diǎn)，其發(fā)展又處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特定階段，信用建設(shè)任務(wù)艱巨，必須結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)開展信用評(píng)價(jià)工作。
一是建立一套適合行業(yè)特點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。在設(shè)計(jì)信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系時(shí)，重點(diǎn)突出房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，遵循針對(duì)性、全面性、系統(tǒng)性的原則，使指標(biāo)體系更科學(xué)、合理。在指標(biāo)設(shè)定上既考慮信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的共性，如企業(yè)管理能力、發(fā)展能力和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等客觀信用能力，也考慮房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)信用和履行社會(huì)責(zé)任作為信用考核的重點(diǎn)，全面考量企業(yè)在土地獲取、規(guī)劃、建設(shè)、銷售、前期物業(yè)管理等開發(fā)建設(shè)全過程中的經(jīng)營(yíng)信用，在分值比例設(shè)定上使企業(yè)經(jīng)營(yíng)信用情況的分值比例達(dá)到了45%，企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任信用分值比例達(dá)到35%，企業(yè)客觀信用能力僅占全部分值的20%。同時(shí)采取一票否決制，企業(yè)如發(fā)生違法違規(guī)或其他嚴(yán)重失信行為，一律不予評(píng)價(jià)。
信用評(píng)價(jià)結(jié)果采取動(dòng)態(tài)管理，三年有效，每年一次復(fù)評(píng)，既保證了企業(yè)信用等級(jí)的真實(shí)性，也能夠與時(shí)俱進(jìn)及時(shí)反映企業(yè)的進(jìn)步，對(duì)落伍者即時(shí)降級(jí)或淘汰。
二是引入社會(huì)第三方信用評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)參評(píng)企業(yè)進(jìn)行獨(dú)立、客觀、公開、公平、公正的評(píng)價(jià)。社會(huì)第三方通過招標(biāo)選取，并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。評(píng)價(jià)過程中，第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)不僅對(duì)參評(píng)申報(bào)材料進(jìn)行書面審核，還一律對(duì)參評(píng)企業(yè)進(jìn)行實(shí)地核查，通過和企業(yè)面對(duì)面的交流了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，并通過對(duì)企業(yè)員工、經(jīng)營(yíng)關(guān)聯(lián)單位、相關(guān)行政機(jī)關(guān)和社會(huì)組織的調(diào)查詢問以及對(duì)社會(huì)發(fā)布的企業(yè)信用信息的全面查詢，了解企業(yè)對(duì)員工、合作方、政府、消費(fèi)者、社會(huì)的信用及履行社會(huì)責(zé)任的情況，做到客觀、真實(shí)、全面的評(píng)價(jià)企業(yè)的信用狀況。目前已有七家商務(wù)部認(rèn)可的評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)參與到這項(xiàng)工作中來。
三是依托地方協(xié)會(huì)，積極開展信用評(píng)價(jià)工作。開發(fā)企業(yè)基本是屬地管理，參評(píng)企業(yè)的組織、信息的采集與核實(shí)、實(shí)地核查等工作離不開地方協(xié)會(huì)的支持和幫助，因此信用評(píng)價(jià)工作必須緊緊依靠地方協(xié)會(huì)。在參評(píng)企業(yè)當(dāng)中，大多數(shù)是通過地方協(xié)會(huì)統(tǒng)一組織參評(píng)的，地方協(xié)會(huì)做了大量的工作，為我們提供了很多幫助，可以說，地方協(xié)會(huì)的積極性直接影響信用評(píng)價(jià)工作的廣度和質(zhì)量。所以，發(fā)揮地方協(xié)會(huì)積極性，依靠地方協(xié)會(huì)聯(lián)合開展信用評(píng)價(jià)工作是我們一貫堅(jiān)持的工作原則，只有這樣，才能使信用評(píng)價(jià)工作真正落到實(shí)處。

問：兩會(huì)主導(dǎo)的信用評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)在哪里？

胡志剛
我國(guó)現(xiàn)存的與房地產(chǎn)信用相關(guān)的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可以分為5個(gè)層次：住建部對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)評(píng)級(jí)、各級(jí)行政機(jī)關(guān)建立的開發(fā)企業(yè)信用檔案、部分省市開展的房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)、金融機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)企業(yè)的資信評(píng)級(jí)，以及社會(huì)和行業(yè)協(xié)會(huì)的各類評(píng)獎(jiǎng)等。這些評(píng)級(jí)或評(píng)價(jià)的特點(diǎn)是評(píng)價(jià)主體不同，出發(fā)點(diǎn)和側(cè)重點(diǎn)不同，效果也不同。
由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)主導(dǎo)的行業(yè)信用評(píng)價(jià)是通過行業(yè)協(xié)會(huì)建立守信踐諾的長(zhǎng)效制度，有效約束會(huì)員企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)主義行為，提高行業(yè)協(xié)會(huì)的服務(wù)能力，促進(jìn)行業(yè)信用建設(shè)和行業(yè)守信自律，保障行業(yè)健康發(fā)展。它既不同于政府部門基于監(jiān)管需要而實(shí)施的資質(zhì)管理，也有別商業(yè)機(jī)構(gòu)基于市場(chǎng)需求提供的信用評(píng)級(jí)。它突出了客觀性、專業(yè)性、自律性和服務(wù)性，更多的反映的是企業(yè)自身資產(chǎn)情況、開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為和履行社會(huì)責(zé)任所獲得的社會(huì)信譽(yù)，由兩會(huì)推進(jìn)這項(xiàng)工作更具有行業(yè)的權(quán)威性和公正性。大力推動(dòng)信用信息在全國(guó)范圍的互聯(lián)互通，發(fā)揮信用信息對(duì)失信行為在更大范圍的監(jiān)督和約束已成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)良性持久發(fā)展的必要條件。

問：獲得評(píng)級(jí)的企業(yè)能得到什么實(shí)際利益？

胡志剛
人無(wú)信不立，業(yè)無(wú)信不興，這是社會(huì)的共識(shí)。隨著國(guó)家對(duì)社會(huì)信用體系建設(shè)的重視，越來越多的企業(yè)開始關(guān)注和重視自身信用建設(shè)，也有越來越多的政府部門和相關(guān)機(jī)構(gòu)陸續(xù)出臺(tái)對(duì)信用企業(yè)的激勵(lì)政策。2013年國(guó)家發(fā)改委、人民銀行和中央編辦聯(lián)合下發(fā)了“關(guān)于在行政管理事項(xiàng)中使用信用記錄和信用報(bào)告的若干意見”，部分省市也將信用報(bào)告作為行業(yè)管理中企業(yè)準(zhǔn)入的依據(jù)。在信用評(píng)價(jià)方面，國(guó)家開發(fā)銀行對(duì)參與棚戶區(qū)改造且信用級(jí)別高的企業(yè)在貸款方面給予一定的政策支持。黑龍江、重慶房協(xié)在有關(guān)行業(yè)主管部門的支持下，出臺(tái)了很有實(shí)效的激勵(lì)政策，包括對(duì)AA級(jí)以上的企業(yè)在容積率、項(xiàng)目資本金、商品房預(yù)售許可前的投資到位率、資質(zhì)年檢業(yè)績(jī)審查、推薦行業(yè)性評(píng)優(yōu)評(píng)獎(jiǎng)等方面實(shí)行優(yōu)惠政策。這極大地調(diào)動(dòng)了參評(píng)企業(yè)的積極性，2013年僅一年黑龍江省就有50多家企業(yè)參評(píng)。
當(dāng)然，目前信用評(píng)價(jià)結(jié)果的實(shí)際應(yīng)用面和對(duì)企業(yè)的惠顧還很有限，今后還有大量工作要做。一方面探究金融服務(wù)體系對(duì)信用評(píng)價(jià)結(jié)果的支持和應(yīng)用，通過評(píng)價(jià)使信用級(jí)別高的企業(yè)在金融授信、金融服務(wù)延伸等方面能夠享受到更多的政策支持。另一方面還要積極探索向社會(huì)和相關(guān)領(lǐng)域發(fā)布企業(yè)信用評(píng)價(jià)報(bào)告，創(chuàng)造獎(jiǎng)優(yōu)罰劣的社會(huì)輿論環(huán)境，使企業(yè)養(yǎng)成誠(chéng)信和守法的良好習(xí)慣。同時(shí)我們將聯(lián)合發(fā)改委、國(guó)土、工商、財(cái)政、金融、物價(jià)、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、新聞媒體等多個(gè)部門通過多種方式、多種渠道宣傳推廣信用評(píng)價(jià)工作和誠(chéng)信企業(yè)，把信譽(yù)度高、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的企業(yè)介紹給社會(huì)，推薦給消費(fèi)者，在全行業(yè)樹立起誠(chéng)信為本的環(huán)境氛圍。

問：信用評(píng)價(jià)對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、構(gòu)建社會(huì)信用體系將發(fā)揮哪些作用？

胡志剛
信用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)能力、信貸、納稅、合同履約、產(chǎn)品質(zhì)量、社會(huì)責(zé)任等諸方面綜合實(shí)力的反映，是企業(yè)生命力和核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn)，是行業(yè)的社會(huì)責(zé)任和道德基石。完善我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制是一個(gè)系統(tǒng)工程，社會(huì)信用體系建設(shè)是其中關(guān)鍵的一環(huán)。房地產(chǎn)行業(yè)信用建設(shè)作為社會(huì)信用體系建設(shè)的重要組成部分，對(duì)改善我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)信用缺失的現(xiàn)狀、重塑社會(huì)信用有深遠(yuǎn)影響。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入和政府職能的轉(zhuǎn)變，建立和完善社會(huì)信用體系已越來越被中央和各地方政府主管部門所重視。今年1月15日李克強(qiáng)總理在主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上做了“關(guān)于部署加快建設(shè)社會(huì)信用體系”的講話，提出制定《社會(huì)信用體系建設(shè)規(guī)劃綱要（2014-2020年）》。該綱要已于今年6月14日由國(guó)務(wù)院下發(fā)通知印發(fā)執(zhí)行（國(guó)發(fā)〔2014〕21號(hào)），7月23日國(guó)務(wù)院第57次常務(wù)會(huì)議通過了《企業(yè)信息公示暫行條例》，條例中明確規(guī)定縣級(jí)以上地方人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)建立健全信用約束機(jī)制，在政府采購(gòu)、工程招投標(biāo)、國(guó)有土地出讓、授予榮譽(yù)稱號(hào)等工作中，將企業(yè)信息作為重要考量因素，對(duì)被列入經(jīng)營(yíng)異常名錄或者嚴(yán)重違法企業(yè)名單的企業(yè)依法予以限制或者禁入。該條例將于2014年10月1日起施行。由此可見，國(guó)家已將社會(huì)信用體系建設(shè)擺到議事日程上來，今后政府將把對(duì)行業(yè)的監(jiān)管逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)企業(yè)信用信息的監(jiān)管，就房地產(chǎn)行業(yè)來講對(duì)企業(yè)的資信管理將逐漸取代資質(zhì)管理、許可管理等各項(xiàng)行政管理。因此建立房地產(chǎn)行業(yè)信用評(píng)價(jià)體系是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要舉措，也必將推動(dòng)和促進(jìn)全社會(huì)信用體系的建立和完善。

工作背景

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)。早在十六大、十七大社會(huì)信用體系建設(shè)就一直受到國(guó)家的高度重視。從2007年開始由商務(wù)部、國(guó)資委牽頭開始在各個(gè)行業(yè)開展信用評(píng)價(jià)工作，到目前為止，已有164個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)在開展這項(xiàng)工作，覆蓋了包括房地產(chǎn)、建筑、機(jī)械、石化、電力、醫(yī)藥、內(nèi)外貿(mào)流通等在內(nèi)的大部分行業(yè)和領(lǐng)域，共評(píng)出A級(jí)以上信用企業(yè)7000多家。這項(xiàng)工作經(jīng)國(guó)務(wù)院糾正行業(yè)不正之風(fēng)辦公室批準(zhǔn)，已成為國(guó)家“評(píng)比達(dá)標(biāo)表彰保留項(xiàng)目”。

為推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)信用體系建設(shè)，加強(qiáng)企業(yè)信用和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，履行社會(huì)責(zé)任，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)全面開展了房地產(chǎn)行業(yè)信用評(píng)價(jià)工作。

房地產(chǎn)行業(yè)信用評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)工作

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