[克而瑞]9月20城二手住宅成交跌7% 北京持續(xù)量?jī)r(jià)齊升

??無(wú)論是從CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)或是統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，9月住宅市場(chǎng)都交出了一份非常光鮮亮麗的答卷，一手住宅成交高度活躍，部分城市二手住宅成交也再創(chuàng)新高。不過(guò)，十月伊始熱點(diǎn)城市緊縮調(diào)控政策接連出臺(tái)，新政對(duì)一手住宅成交量造成沖擊同時(shí)，預(yù)計(jì)10月二手住宅交易量出現(xiàn)下滑也在所難免。

??20城成交總量環(huán)比下滑7%，多數(shù)城市同比上漲顯著

??9月，受上海二手住宅交易量高位回落的拖累，CRIC監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市二手住宅成交量未能延續(xù)此前連續(xù)上升的勢(shì)頭。二手住宅共成交1572.39萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6.5%，同比增長(zhǎng)39.68%，單月成交量仍在近一年成交平均值之上，20個(gè)城市總成交套數(shù)160021套，環(huán)比下跌7.23%，同比上漲37.65%。

??具體來(lái)看，9月二手住宅交易市場(chǎng)“冷熱不均“，各城市環(huán)比漲跌互現(xiàn)，上海、深圳、廈門、東莞、重慶等5個(gè)城市交易量環(huán)比下跌，其中上海跌幅達(dá)36%。同比來(lái)看，多數(shù)城市成交量仍好于去年同期，北京、成都、鄭州等同比漲幅均超過(guò)50%，而無(wú)錫、杭州、天津漲幅逾8成。

??京、滬以38%面積占比領(lǐng)銜交易量榜首，剛需及首改依舊是市場(chǎng)主力

??從城市成交榜來(lái)看，9月京、滬成交量仍占總量的38%，而南京成交突破100萬(wàn)平方米，首次躋身二手住宅成交TOP4。值得注意的是，9月無(wú)錫二手住宅成交環(huán)比上漲48.20%，同比也翻了兩番，單月74萬(wàn)平方米的成交量幾乎與其新房成交相差無(wú)幾(9月無(wú)錫一手住宅成交90萬(wàn)平方米)，市場(chǎng)熱度可見一斑。

??從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，9月京、滬、杭三成二手房需求仍集中90平方米以下，三城占比均在40%左右。值得注意的是，上海剛改住房交易量占比逐步走低，而180㎡以上面積段成交量達(dá)到48.70萬(wàn)平方米，市場(chǎng)占有率上漲至17%，較8月份繼續(xù)上漲7個(gè)百分點(diǎn)。

??北京成交量連續(xù)4個(gè)月量?jī)r(jià)齊升，9月均價(jià)環(huán)比再漲5%

??北京是全國(guó)二手住宅成交規(guī)模僅次于上海的城市，自2016年5月以來(lái)，其二手住宅交易量持續(xù)4個(gè)月上漲，9月成交面積高達(dá)280萬(wàn)平方米，僅次于今年三月份，為年內(nèi)第二高點(diǎn)，環(huán)比增長(zhǎng)20%，同比更是大增67%。另外，近兩月二手房成交均價(jià)直線提升，且有加快的趨勢(shì)，9月份成交均價(jià)升至27979元/平方米，環(huán)比上漲5%，同比上漲21%。

??政策收緊將致四季度二手住宅成交繼續(xù)下滑

??我們認(rèn)為，9月份二手住宅成交下滑主要是受到上海交易量沖高回落的影響，而大部分城市，尤其是此前一手住宅市場(chǎng)較熱的南京、天津、蘇州、鄭州等城市二手市場(chǎng)活躍度仍較高，但不乏受到政策出臺(tái)前“末班車效應(yīng)”導(dǎo)致購(gòu)房者提前入市等因素影響。

??隨著熱點(diǎn)城市接連房地產(chǎn)調(diào)控收緊，部分城市“限購(gòu)”、“限貸”組合出擊。需求基數(shù)的削減(限購(gòu))、購(gòu)房成本的提升(限貸)，以及前期政策疊加，將加大市場(chǎng)觀望情緒。而住建部、發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)齊發(fā)聲，無(wú)疑更坐實(shí)接下來(lái)市場(chǎng)將迎來(lái)短期的調(diào)整，新政在拖累四季度一手住宅成交量回落的同時(shí)，也將對(duì)二手住宅成交產(chǎn)生沖擊，四季度二手住宅“量跌”為大概率事件。