[克而瑞]指標(biāo)解讀｜車位配比一定是越高越好嗎？

??◎  作者 / 產(chǎn)品力研究小組

??車位配比是指單位住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)布置停車位總數(shù)與小區(qū)住宅總套數(shù)的比值。通常表達(dá)方式為1:X，其中1代表小區(qū)住戶數(shù)量，X代表小區(qū)車位數(shù)量。

??一般來(lái)說(shuō)，住宅車位配比通常要達(dá)到1:0.8以上，且達(dá)到1:1.0以上時(shí)，小區(qū)才能保證“一戶一位”。另外，住宅車位應(yīng)盡量分配地下的車庫(kù)，地上停車率不應(yīng)高于25%。

??車位配比的多少和合理性直接影響客戶居住幸福指數(shù)和房企收益，同時(shí)也是競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)中的一大亮點(diǎn)。

??過(guò)少的車位配比會(huì)大大降低客戶居住舒適性和安全性，導(dǎo)致人車矛盾，增加物業(yè)管理難度。

??而過(guò)多的車位配比則會(huì)造成土地資源的浪費(fèi)，每平方米車位大約會(huì)增加1000-2000元建安成本，并拉長(zhǎng)工期1-2個(gè)月，影響房企利潤(rùn)。

??如不少三四線城市車位配比較高，甚至達(dá)到了1:2.0以上，導(dǎo)致很多車位空置浪費(fèi)。一方面三四線城市車位需求有限，車位容易滯銷。另一方面一些項(xiàng)目采用住宅車位捆綁銷售，但客戶被迫購(gòu)買的車位并未有效利用，仍然造成浪費(fèi)。

??當(dāng)下住宅項(xiàng)目主力車位配比是什么樣的？不同檔次、不同城市能級(jí)車位配比又有何差異？車位配比多少是合適的呢？

??01

??近八成項(xiàng)目車位配比在1:1.5以下

??在2020年在售的2000多個(gè)項(xiàng)目中，車位配比在1:1.5以下項(xiàng)目占比接近八成。其中，車位配比1:1.0以下、1:1.0-1.2、1:1.2-1.5占比非常接近，分別為27.2%、27.5%和24.1%。

??02

??1:1.2-1.5是剛需改善項(xiàng)目分界線

??通常而言，住宅項(xiàng)目檔次越高車位配比也會(huì)越大，因住宅銷售的利潤(rùn)能夠填補(bǔ)車位的造價(jià)。相反，由于地塊限制、成本和利潤(rùn)等原因，一些定位不高的項(xiàng)目車位配比則較低。

??車位配比1:1.2-1.5是剛需改善項(xiàng)目分界線。均價(jià)比值≤1.0、1.0＜均價(jià)比值≤1.5的剛需剛改項(xiàng)目車位配比均集中在1:1.2以下，占比分別達(dá)69.1%和52.5%。而均價(jià)比值＞1.5的高端改善項(xiàng)目，車位配比1:1.2以上項(xiàng)目占比明顯增加，均超過(guò)60%。

??我們認(rèn)為高端改善檔次的項(xiàng)目車位配比至少要在1:1.2以上才能更好滿足客戶車位需求。

??注：均價(jià)比值=2020年項(xiàng)目銷售均價(jià)/2020年城市成交均價(jià)

??同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下不少剛需剛改產(chǎn)品跳脫低車位配比，增加車位建設(shè)，減少客戶停車位不足的困擾。均價(jià)比值≤1.0項(xiàng)目中，車位配比1:1.2-1.5占比達(dá)23.6%，車位配比1:1.5以上占比達(dá)7.3%。

??而一些高端產(chǎn)品如部分文旅項(xiàng)目為了最大化產(chǎn)品溢價(jià)，車位配比設(shè)置甚至不及剛需產(chǎn)品。其中，均價(jià)比值＞2.0的統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目中，仍有9.6%車位配比在1:1.0以下。

??03

??一二線城市車位配比在1:1.2以上
??三四線城市1:1.0以上

??不同城市能級(jí)主力車位配比均在1:1.5以下，彼此間又有所差異。

??一線城市，主力車位配比為1:1.0以下和1:1.2-1.5，且車位配比兩極分化明顯。29.7%的項(xiàng)目車位配比在1:1.0以下，停車難難難。而12.2%的項(xiàng)目車位配比在1:2.0以上，戶均車位相對(duì)充裕。

??究其原因，一線城市地價(jià)較高、車位投入更大，如果是剛需項(xiàng)目，房企樂(lè)意建設(shè)更多住宅增加回報(bào)，減少車位配置。而高端豪宅項(xiàng)目為了保障產(chǎn)品檔次、居住舒適性、提升產(chǎn)品溢價(jià)，房企更傾向多配置車位。

??相較于一線城市停車難，二線、三四線城市停車難略有緩解。二線城市主力車位配比為1:1.0-1.2和1:1.2-1.5。三四線城市主力車位配比則是1:1.0以下和1:1.0-1.2。三四線城市由于有車一族數(shù)量較少、產(chǎn)品定位以及十幾萬(wàn)車位性價(jià)比等原因，有33.4%項(xiàng)目車位配比在1:1.0以下。

??綜合來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為一二線城市車位配比在1:1.2以上、三四線城市車位配比在1:1.0以上，基本能達(dá)到客戶使用標(biāo)準(zhǔn)。

??如果低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)車位是不能滿足業(yè)主停車要求。同樣，如果項(xiàng)目車位配比遠(yuǎn)超這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一定程度上會(huì)造成資源浪費(fèi)，增加房企成本投入。