??前有疫情，后有調(diào)控，偶然和必然的合力激起層層漣漪，震蕩著時(shí)代，也震蕩著中國(guó)的房地產(chǎn)。在行業(yè)最前端，土地市場(chǎng)的種種變化是與漣漪共振的回響，這種變化將在未來(lái)影響甚至改變中國(guó)房地產(chǎn)的格局。

??囤糧

??土地是房企的糧食。

??中國(guó)的房企深諳“雨備干糧晴備傘”這一俗語(yǔ)蘊(yùn)含的哲理。

??2020年2月，行業(yè)尚未復(fù)蘇，上海徐匯西岸金融港地塊310.5億全國(guó)地王的誕生就拉開了房企搶糧的大幕。

??從去年4月份開始，房企拿地積極性明顯加大，到2020年上半年，TOP100企業(yè)拿地總額達(dá)到了1.5萬(wàn)億元。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，到2020年末，TOP100房企拿地總額約3.2萬(wàn)億元，拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)14.0%。

??與此同時(shí)，房企的總土儲(chǔ)貨值也在穩(wěn)步增加。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，房企總土儲(chǔ)貨值TOP100房企的貨值總量達(dá)到45.9萬(wàn)億元，其中有8家房企總貨值超過萬(wàn)億，總量超過15.2萬(wàn)億。

??房企拿地積極除了企業(yè)自身需求，各城市為應(yīng)對(duì)疫情沖擊而出臺(tái)的相關(guān)政策也給了房企極大動(dòng)力。

??貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，尤其是上半年，全國(guó)共有38城43次出臺(tái)土地出讓金延期繳納或分期繳納的相關(guān)政策。2020年全國(guó)300城市土地出讓金總額達(dá)59827億元，同比增加16%，創(chuàng)下了新高。

??不過這場(chǎng)企業(yè)與地方共贏的大戲很快就落下帷幕。隨著政策的再次收緊和三道紅線的出臺(tái)，房企拿地動(dòng)作逐漸平穩(wěn)。

??《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》（以下簡(jiǎn)稱“《東地產(chǎn)》”）注意到，受此影響，2020年末，銷售百?gòu)?qiáng)房企的總土儲(chǔ)貨值超43萬(wàn)億，較上半年同期小幅下滑3%，但與2019年相比整體仍然保持穩(wěn)定提升的趨勢(shì)，百?gòu)?qiáng)總土儲(chǔ)貨值同比微漲3%，近六成房企百?gòu)?qiáng)房企土儲(chǔ)貨值同比上升。

??變招

??時(shí)代的變化總是讓人始料不及。

??作為對(duì)變化的回應(yīng)，房企在拿地策略上也在變換著節(jié)奏?；貧w一二線城市，聚焦區(qū)域深耕，成為新紀(jì)元的主題。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，百?gòu)?qiáng)房企在一二線城市的土儲(chǔ)建面占比進(jìn)一步提升至55%，較上半年和2019年分別提升4個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)，百?gòu)?qiáng)回歸一二線效果顯著。

??從城市層面來(lái)看，一二線城市中武漢、廣州、重慶、成都和西安位列房企土儲(chǔ)TOP5，武漢總土儲(chǔ)建面超7000萬(wàn)平方米；三四線城市中仍是佛山、惠州和徐州進(jìn)入土儲(chǔ)TOP20城市，但較2020年上半年末土儲(chǔ)總量來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企在這三個(gè)城市的土儲(chǔ)總量有所下降，惠州、徐州的排名也分別從13、17下降至19和20名。

??而從供應(yīng)和成交來(lái)看，一線城市土地供應(yīng)和成交呈現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，土地出讓金更是大漲40%，成交均價(jià)同比上漲16%。其中上海推地377宗、1732萬(wàn)平方米，成交378宗、1750萬(wàn)平方米上海收獲土地出讓金2952.4億元，同比增長(zhǎng)48%，拔得頭籌。三四線城市成交放緩，與2019年幾乎持平，微升04%。

??從區(qū)域布局來(lái)看，長(zhǎng)三角依然是最受房企青睞的區(qū)域，大灣區(qū)和中西部其次。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP10房企在長(zhǎng)三角、珠三角、中西部區(qū)域拿地金額占比分別為30.5%、21.9%、27.9%。其中，長(zhǎng)三角、中西部區(qū)域依舊保持著強(qiáng)勁的投資勢(shì)頭，長(zhǎng)三角區(qū)域中杭州、南京等二線城市和一些熱點(diǎn)三四線城市都備受青睞。

??早在去年3月份貝殼研究院發(fā)布的《房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇力指數(shù)城市排行榜》中，長(zhǎng)三角的城市占據(jù)前十半壁江山，復(fù)蘇力在土拍市場(chǎng)表現(xiàn)最為搶眼。中指院研究指出，1—3月長(zhǎng)三角城市群土地市場(chǎng)，TOP10企業(yè)拿地金額共計(jì)834億元，位列區(qū)域首位。

??《東地產(chǎn)》統(tǒng)計(jì)顯示，2020年最受房企關(guān)注的20個(gè)城市中前5大城市中有4個(gè)位于長(zhǎng)三角區(qū)域，分別為蘇州、南京、杭州、寧波。

??從大環(huán)境來(lái)看，房企變招是必然之選。畢竟房住不炒的基調(diào)下，供應(yīng)端、融資端調(diào)控頻出，銷售端依然保持收緊，此時(shí)一二線城市和熱點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資源成為抵御風(fēng)險(xiǎn)最好的保障。

??展望

??偶然和必然合力的影響還在擴(kuò)散。

??“三道紅線”對(duì)房企資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比、凈資產(chǎn)負(fù)債率等提出了新的要求和考核，這也讓房企在拿地的時(shí)候顯得更加謹(jǐn)慎。

??對(duì)房企來(lái)講，拿地是剛需，拿優(yōu)質(zhì)地塊，更是當(dāng)下和未來(lái)的剛需。

??在2020年房企業(yè)績(jī)會(huì)上，房企高管們?cè)谕顿Y拿地方面說(shuō)過最多的詞就是“分化”，包括城市群分化、能級(jí)城市分化、房企投資分化，但不管是哪一種分化，都意味著房企未來(lái)投資向一二線城市和熱點(diǎn)區(qū)域聚集。

??22城“兩集中”試點(diǎn)已經(jīng)開始，從首批12城土地集中出讓結(jié)果來(lái)看，熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)區(qū)域仍是房企投資首選。

??畢竟高能級(jí)城市和熱點(diǎn)區(qū)域所帶來(lái)的安全保障，非其他城市可比，更何況推動(dòng)城市群協(xié)同發(fā)展是國(guó)家著力推動(dòng)的國(guó)策。

??政策驅(qū)動(dòng)加房企求生本能，讓原本就是行業(yè)熱點(diǎn)的一二線城市和長(zhǎng)三角等區(qū)域，再次上演群雄逐鹿的大戲。

??而走進(jìn)新紀(jì)元的中國(guó)房地產(chǎn)，分化在所難免，格局日漸清晰。