[克而瑞]2021年中國城市房地產(chǎn)市場投資前景研究報告

??榜單解讀

??為了應對疫情對經(jīng)濟造成的不良影響，提振房地產(chǎn)市場，多地在2020年上半年放寬拿地門檻，供應了大量優(yōu)質(zhì)用地，導致土地市場熱度驟然升溫，尤其是重點一二線及長三角、大灣區(qū)的三四線城市，高溢價成交或封頂自持現(xiàn)象屢見不鮮，熱度也一直延續(xù)至2021年一季度。在此大背景下，中央就房地產(chǎn)市場密集發(fā)聲，繼三條紅線、房貸集中度管理之后，2021年“兩集中”供地新政重磅出臺；各地政府落實城市主體責任，因城施策，多城市調(diào)控升級，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。考慮到目前信貸整體收緊，熱點城市調(diào)控持續(xù)加碼，“房住不炒”主基調(diào)不變的行業(yè)環(huán)境，我們認為，2021年整體成交規(guī)模將與2020年持平或小幅回落，不同城市分化延續(xù)，一線和大部分二線市場受益于七普人口規(guī)模的修正，需求支撐性更更強，成交有望保持增勢，回調(diào)壓力主要集中在前期需求透支嚴重，基本面缺乏支撐的部分弱二三線城市，典型如天津、哈爾濱這類人口被高估的城市?？紤]到各能級城市政策調(diào)控、市場供求走勢的多樣性再度提升，在當下這個時點上，我們也有必要對城市的基本面指標再做詳細的分析，對不同城市的發(fā)展前景重新進行客觀的量化評價。

??2021年，CRIC研究中心在歷年的研究基礎之上，繼續(xù)將研究對象覆蓋全國285個 地級以上市，并新增“七普”人口數(shù)據(jù)相關指標，將最新城市數(shù)據(jù)進一步更新到2020年，同時更完善了分析方法，綜合運用因子分析、相關性分析、回歸分析、Ahp層次分析、 德爾菲法等多種數(shù)學工具，對房地產(chǎn)市場前景進行定量化研究，對不同城市能級的前景來源予以剖析，并對前景較優(yōu)城市的指標特征進行歸納總結(jié)。主要結(jié)論有以下五點：

??01

??格局

??長三角依舊領跑全國

??TOP50市場份額進一步提升

??前景排行前10的城市和上年相比變化不大，依舊主要分布在京津冀、長三角、珠三角三大經(jīng)濟圈。具體來看，四個一線城市依舊處于領先位置，其中上海、北京和深圳三城與去年排位保持一致，分別排在第一、二、三位，廣州超越杭州升至第四位，杭州則降至第五位。

??長三角、珠三角和京津冀三大城市圈經(jīng)濟實力雄厚，居民購買力強，在行業(yè)中目前仍然保持著領先的狀態(tài)。作為國內(nèi)發(fā)展較為完備的城市群之一，長三角向來是投資的熱門區(qū)域，前景排名前10的城市中就有4個來自該區(qū)域，分別是上海、杭州、南京和寧波，不僅僅是這四個一二線城市，即使是無錫、常州、嘉興、紹興、金華、南通等三四線城市，受一體化影響，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟水平相對較高，人均可支配收入指標遙遙領先，并且近些年城市綜合實力都有顯著的增強，近十年人常住人口規(guī)模明顯上漲。即使在“兩集中”新政之下，這些城市的土地市場熱度也高熱不下，地價天花板仍不斷在刷新，特別是紹興，去年年末全市涉宅用地最高單價僅為2.1萬元/平方米左右，當前已經(jīng)拔高至27818元/平方米，漲幅接近三成。與此同時，這些城市的房地產(chǎn)投資前景排名較2020年均有所提升，譬如無錫上升8位，常州上升8位，嘉興提升3位，紹興提升13位，金華上升7位，南通提升25位。

??聯(lián)系最新行業(yè)走勢來看，上半年全國新建商品房銷售保持極高活力，商品房單月銷售規(guī)模較2020年、2019年同期均大幅增長。為了防止市場過熱，多城加碼調(diào)控，湖州、西安、合肥、嘉興、紹興等24市相繼升級調(diào)控，主要涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售、增加房地產(chǎn)交易稅費、設立二手房參考價格、新房積分搖號等內(nèi)容。總的來看，政策層面將繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，尤其是深圳、上海等熱點城市，下半年市場熱度將持續(xù)下行。

??從資源集中度情況來看，前景排行TOP50城市中有33個城市是一二線城市，17個三四線城市。就2020年數(shù)據(jù)來看，這50個城市擁有全國35%的常住人口，集中了52%的GDP，這些城市商品住宅成交金額占總成交的比例達65%，集中度對比2019年小幅增加，規(guī)模指標在城市前景中的作用進一步提升。

??02

??分化

??中西部二線城市排名顯著提升

??長三角熱點三線也不容小覷

??在投資前景排名中，本文綜合考慮市場容量、市場供求、購買能力等城市基本面情況，同時將高校在校生數(shù)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、土地財政依賴度、基礎設施投資水平、教育支出、高星級酒店數(shù)量等外部因素也作為關鍵項目進行打分作為參考，從而得出最終排名。

??從各能級城市綜合得分來看，各能級城市表現(xiàn)不一。一線城市前景平均得分為76分，較去年減少1分；二、三線城市的前景平均得分分別為47和22，分別較去年提升2分和3分?？傮w來看，三個能級之間的差異有縮小的趨勢。

??受京、滬龐大的人口基數(shù)和深、廣常住人口保持快速上漲等原因，同時四城在經(jīng)濟基本面、潛在購房需求和購買力等相關指標方面表現(xiàn)也十分突出，加之一線四城在教育、基礎設施建設等指標方面具有先天優(yōu)勢，使得一線城市商品房去化速度逐漸加快。值得注意的是，在人口因素上，由于二線城市“搶人大戰(zhàn)”不斷升級和擴容，加之一線城市典型如北京、上海兩城治理大城市病、控制人口容量等因素的影響，一線城市人口增速放緩速度逐漸加劇，使得常住人口相關指標得分略有下降，但由于京、滬兩城購房需求潛力巨大，人口的適度增減對城市的總排名影響力較小。因此，一線城市的地位依舊不可撼動。

??二線城市平均排名相比上年上升了5個名次，但其中僅有10個城市排名呈上升趨勢，并且這些城市大都集中在中西部區(qū)域，譬如成都、西安、重慶、蘭州、銀川、拉薩等城市排名均明顯上漲，市場前景明顯轉(zhuǎn)好。以成都為例，七普數(shù)據(jù)顯示2020年其常住人口高達2094萬人，較2019年公布數(shù)據(jù)增幅達26%，人口規(guī)模被大幅修正，成為我國僅次于重慶、上海和北京的第四大人口城市，新增人口帶來的潛在購房需求增量顯著，使得市場前景明顯提升，躍居第六位。

??三四線城市平均排名與上年持平，其中無錫表現(xiàn)較為突出，排名提升8個位次，與佛山一并進入榜單TOP20。究其原因，一方面無錫受到長三角一體化的利好，經(jīng)濟近年來一直在快速增長，2020年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)12370億元，人均GDP高達16.58萬元，居于全國首位，同期其城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入64714元，在全國也處于前列，加之其房價相較其他一二線城市處于相對低位，相較而言購房難度相對較低，這也導致了無錫房產(chǎn)市場的持續(xù)高熱，成為三四線前景排名最優(yōu)城市。

??03

??需求

??近十年15城常住人口增量超200萬

??天津、哈爾濱被明顯高估（節(jié)選）

??2021年恰逢“七普”人口數(shù)據(jù)公布，而非普查年份的常住人口相關數(shù)據(jù)是通過抽樣調(diào)查獲取，因此城市常住人口數(shù)據(jù)往往具有一定的誤差?！捌咂铡比丝跀?shù)據(jù)顯示：部分城市的人口數(shù)據(jù)存在的差誤較大，尤其是核心一二線城市，人口規(guī)模被明顯低估。

??就近十年常住人口增量（七普-六普）來看，無論是累計人口增量，還是累計增長率，表現(xiàn)突出的均是一二線城市。從累計人口增量來看，共有15個城市的常住人口在十年間增長超過200萬人，其中深圳、廣州、成都、西安、鄭州、杭州、重慶和長沙等8個城市超300萬人，年均人口增量超30萬人，人口增量十分顯著。造成這種現(xiàn)象的原因除了這些城市多是經(jīng)濟實力較佳的城市，自身發(fā)展?jié)摿?、就業(yè)機會以及配套設施等均較強，還有一個重要的原因就是近些年多城紛紛降低門檻，落戶難度明顯減小，譬如杭州?？萍纯陕鋺?，石家莊零門檻落戶，類似情況比比皆是。

??伴隨著人口規(guī)模的增長，購房需求勢必也會大量增加，尤其是那些人口增量比較突出的廣州、成都、西安、重慶、佛山等城市的綜合前景排名都有所上升。如廣州近十年常住人口增量居于全國第二位，為廣州的住宅市場帶來了大量的購房需求，自去年以來廣州的樓市就保持著較高的熱度。不僅如此，省內(nèi)佛山、惠州、中山等其他三四線城市人口增量也十分突出，綜合投資前景較優(yōu)，綜合排名分別上升4、6、10位，成為三四線城市中極具潛力的黑馬城市。

??當然，也有部分城市常住人口規(guī)模被明顯高估，比如天津和哈爾濱。以天津為例，“七普”公布其常住人口僅1386.6萬人，較2019年抽樣調(diào)查的常住人口規(guī)模少了175萬人，誤差高達11%，是人口被高估最嚴重的城市；2020年較2010年常住人口僅增加93萬人，而2010年與天津常住人口規(guī)模相當?shù)膹V州近10年常住人口增加了近600萬，由此可見天津人口增速之慢，也說明近些年天津人口流失的情況明顯被大幅低估。如果這種趨勢進一步延續(xù)的話，天津房地產(chǎn)市場規(guī)模的持續(xù)性堪憂，因此其投資前景排行由13位降至20位。

??04

??投資

??地價過快上漲拉低部分強二線排名

??杭州被廣州反超（節(jié)選）

??總體來看，一線城市基于人口、產(chǎn)業(yè)、購買力等諸多優(yōu)勢，成為投資前景最優(yōu)的TOP4城市，其中滬、京、深排序與2020年均持平，分別排在第1、2、3位；廣州則基于其突出的人口增量，城市前景排名前進1個位次，排在第4位。

??二線城市中，毫無疑問成都是最大的黑馬，憑借著近十年常住人口增量第三的人口優(yōu)勢躋身TOP6城市。除成都外，西安、南昌、蘭州等城市近十年常住人口增幅均超20%，城市人口吸引力明顯提升，其城市前景排行也有明顯提升。值得注意的是，相當一部分二線城市盡管人口增量指標也比較突出，但是由于近期地價明顯上漲，典型如杭州、寧波，地房比明顯擴大，盈利空間被極大地壓縮，因此在投資前景排行榜中，杭州和寧波的名次并未能提升，如前兩年的熱點城市杭州被廣州反超，2021年投資前景排行降至第5位。

??三四線城市表現(xiàn)則比較分化，既有佛山、東莞、金華、惠州這類人口大量集聚、地價明顯上漲、市場表現(xiàn)較好的城市，也有像綏化、齊齊哈爾這類人口外流超百萬、市場表現(xiàn)極差的三四線城市，今年平均排名與去年持平，依然在160位。

??鑒于地價變動會通過影響盈利影響城市投資前景，下文我們就以22個重點城市為例，探究一下“兩集中”新政之下房企的盈利情況，通過測算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：熱點城市盈利空間繼續(xù)收窄，尤其是市場熱度比較高的無錫、廈門等城市，首輪集中土拍地房比多超80%。典型如無錫，雖然在限價的影響下，無錫整體溢價率水平不高，僅有12%，但從盈利空間來看，整體表現(xiàn)不佳。以中儲地塊（XDG-2021-2號地塊）為例，該地塊起拍樓面價為1.7萬/平方米，開拍后直接觸及最高限價進入競租賃環(huán)節(jié)，最終以總價41.71億元+6.61萬平方米競租賃面積的條件成交，而該地塊被周邊項目售價在2萬元/平方米，按照這一價格，地房比高達90%，盈利不復存在。

??必須一提的一個城市是上海，由于上海本次集中供地設置了合理的中止價、最高報價，最高報價僅比出讓底價高出10%左右，且并未采用競配建等方式，在“穩(wěn)地價、控房價”預期下，既一定程度保證產(chǎn)品品質(zhì)，也為開發(fā)商保留了盈利空間。首批集中出讓的31宗涉宅地塊（不含安置房、租賃住房）中，剔除4宗舊改、9宗出讓條件較為苛刻的地塊后，根據(jù)剩余19宗含宅地塊名義樓板價與規(guī)定的聯(lián)動房價計算來看，平均地價房價比為0.6，近五成地塊地房比為0.5，利潤空間還是比較大的。

??此外，地塊質(zhì)量相對欠佳的青島、濟南、廣州、福州，人口外流比較嚴重的長春，調(diào)控相對較嚴的蘇州等城市地房比水平處于相對低位，多在40%以下，依然保持較高的盈利率。

??結(jié)合城市的投資前景變動來看，TOP50城市中的城市前景提升（含持平）的都是地房比比較高的城市，譬如無錫、廈門、重慶、北京、寧波、上海等，這類城市往往在人口和購買力指標上均表現(xiàn)較優(yōu)，同時經(jīng)濟發(fā)展速度也在全國保持前列；就區(qū)域分布來看，這類城市多集中在長三角區(qū)域，一部分中西部省會城市也涉及其中。二線的黑馬城市寧波也在其中，不過近兩年其地價的過快上漲使得盈利空間有減小的趨勢。相比之下，地房比相對較低的上海、深圳無疑是投資最為穩(wěn)妥的城市，房價上漲一方面代表需求空間持續(xù)上漲，一方面地價漲幅不及房價漲幅，說明盈利空間也較佳；這類城市才是標準的“優(yōu)等生”，因此這類城市前景排行較佳。

??05

??各能級城市

??人口仍是城市核心競爭力

??購買力強勁的長三角城市繼續(xù)領跑全國

??5.1 一線城市：2020年以來樓市成交火熱，供地雙集中下今年拿地機會增加

??經(jīng)濟持續(xù)活躍發(fā)展使得一線城市的收入水平明顯高于二三線城市。也正因為此，一線城市對流動人口的吸引力仍遠超出二三線城市。對比六普和七普常住人口數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，四個一線城市在十年間的常住人口增量均位于全國TOP20，包括落戶門檻最為嚴格的北京和上海。其中，深圳和廣州更是分別以714萬和598萬的增量分列全國第一二位，成為主要城市中人口增量最多的城市。

??正是由于外來人口的持續(xù)流入，一線城市的購房需求支撐長期表現(xiàn)強勁，尤其是在2020年上半年疫情發(fā)生之后， 一線城市的樓市表現(xiàn)超出預期，韌性十足。具體來看，雖然在2020年上半年疫情的影響下四城的住宅成交量同比下滑，但2020年下半年樓市成交迅速反彈，北上廣深四個城市的商品住宅成交量均明顯走高，并達到2017年以來的最高點，其中上海、廣州和深圳的同比漲幅均在15%以上。進入2021年，四城的樓市成交熱度仍保持在高位；雖然上海、深圳、廣州等城市收緊了調(diào)控，但四城市2021年上半年的商品住宅成交規(guī)模較以往同期仍是上漲的，和2020年下半年相比也僅是小幅下跌。不僅成交量上行，一線城市的成交均價同樣也呈現(xiàn)出持續(xù)上揚的態(tài)勢；由此可見，一線城市的樓市韌性之足。

??綜上來看，一線城市市場需求側(cè)規(guī)模及市場抗風險能力仍然是其他能級城市難以企及的，特別是疫情影響下樓市成交量價的快速反彈，更能說明一線城市的市場韌性十足。另一方面，一線城市的土地供應量也在逐年增長，房企拿地機會增多，尤其是實施集中供地后，短期內(nèi)大量的土地入市下土地競爭激烈度下降，拿地成本也相對較低，如上海首批出讓地塊中涉宅用地的地房比平均在0.6，相比于杭州等熱點城市，盈利空間較為充足。因此，一線城市的投資前景依然位居全國各城市之首。

??5.2 二線城市：熱點城市拿地成本明顯上升，調(diào)控收緊下高價拿地還需謹慎

??得益于區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，大部分二線城市對區(qū)域內(nèi)流動人口的聚集優(yōu)勢明顯，這也為大部分二線城市提供了充裕的購房需求。同時，結(jié)合庫存壓力來看，多數(shù)二線城市的市場仍是比較健康的。以此來看，二線城市的投資前景仍然要好于大部分三四線城市。但需要注意的是，雖然二線城市整體市場韌性好于三四線城市，但不斷升溫的樓地市熱度已經(jīng)引發(fā)新一輪密集調(diào)控，2021年上半年以來杭州、南京、合肥、寧波、成都、西安等諸多熱點城市均相繼收緊了政策，嚴格限制房價上漲。

??與此同時，自2020年以來，熱點二線城市地價就在一直走高，2021年上半年亦是如此。以實施集中供地的城市為例來看，首輪集中土拍平均地價僅有成都、杭州、蘇州、福州和長春地價較2020年成交平均地價持平或下跌，其余城市的平均地價均較上一年明顯上漲，其中重慶漲幅最為顯著，部分地塊的成交價格甚至高于周邊新房售價，拿地成本明顯上升。雖然成都、杭州等5個城市地價并未明顯上漲，但成都、杭州等熱點城市拿地成本實際是上升的，這是由于這些城市雖然限制了名義地價，但競自持比例較高，如成都首輪集中成交地塊中自持比例平均達20%，極大壓縮了項目的盈利空間。22城之外的西安自去年以來土地市場持續(xù)高熱，實際溢價率過百現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)，2021年上半年實際成交樓板價天花板更是突破2萬元/平方米，拿地成本亦明顯上漲。在此背景下，部分城市的項目盈利空間被明顯壓縮，因此企業(yè)在進入拿地時還需審慎評判項目風險。

??5.3 三四線城市：能級內(nèi)部分化加劇，長三角城市投資前景最佳

??綜合各類指標來看，三四線城市中投資前景較好的城市仍然集中在長三角和大灣區(qū)兩大城市圈。單從2019年商品住宅成交金額來看，排名靠前的除泉州外，其余9個城市均來自大灣區(qū)和長三角兩大城市群。其中大灣區(qū)共有3個城市進入前20，分別是佛山、惠州和東莞，佛山的商品住宅成交金額更是高達2199億元，高居三四線城市商品住宅成交金額榜首，并進入全國TOP20；長三角入榜城市最多，共占6席，并且這些城市商品住宅成交金額均超過了1000億元，且較上一年基本都是上漲的，無錫、南通和徐州等成交金額靠前的城市同比漲幅均在20%以上，樓市表現(xiàn)較好。

??近幾年來，隨著區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是長三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略、粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃穩(wěn)步推進的利好下，這些城市與區(qū)域核心城市的關系更加緊密，受到強烈的輻射利好。更重要的是，這些三四線城市自身產(chǎn)業(yè)基礎良好，如無錫、佛山、東莞等均有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟實力本就較強，2020年GDP甚至超過了多數(shù)二線城市；居民收入亦高居全國前列，尤其是民營經(jīng)濟發(fā)達的嘉興、溫州、紹興等城市，當?shù)鼐用褓徺I力強勁；同時，從近十年人口變動情況來看，這些城市的常住人口增量均是在增加的，且增量基本均在30萬以上，其中佛山、東莞、金華、惠州和無錫等制造業(yè)發(fā)達的城市近十年常住人口增量更是高達100萬以上，住房需求增長空間也十分充足。正是由于優(yōu)良的宏觀基礎，這些城市的房地產(chǎn)市場熱度一直處于三四線城市的較高水平，尤其是在疫情影響下的2020年，樓市成交表現(xiàn)明顯超出預期，市場韌性十足。因此，這些城市自2020年下半年以來土地市場熱度也一直維系在高位，競拍超百輪的現(xiàn)象屢見不鮮，地價也屢創(chuàng)新高。不過，需要注意的是，這些熱點城市在近期也加強了調(diào)控，如東莞、南通等城市調(diào)控政策明顯收緊，短期內(nèi)市場會受到一定的影響，但中長期市場表現(xiàn)仍值得看好。