[中房研協(xié)]2021年9月典型城市二手住宅市場分析

??一、 二手住宅相關政策 

??9月，為進一步維護房地產(chǎn)市場秩序的穩(wěn)定，蕪湖、沈陽、廈門圍繞學區(qū)房出臺相關政策，嚴禁利用學區(qū)房炒作房價的行為；北京市海淀區(qū)發(fā)布行業(yè)內(nèi)部自律倡議，抵制中介惡意爭奪房源的行為，同時，以部分熱點小區(qū)為試點，發(fā)布二手房交易指導參考價，供中介機構參考；珠三角地區(qū)肇慶、珠海、惠州、東莞四個城市擬調(diào)整二手住宅轉讓個人所得稅稅率，降低個人轉讓二手住宅交易成本，有助于提高二手房流動性。

??二、典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1北京二手住宅成交面積超過上海，位列第一

??9月，典型城市二手住宅成交面積合計702.3萬平方米，較上月減少20.5%，絕對額減少181.4萬平方米。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，除南京、鄭州呈現(xiàn)上漲，其余典型城市成交量均有明顯下跌；從同比數(shù)據(jù)來看，十三個典型城市成交量較去年同期均有所減少。具體來看，北京二手住宅成交面積位列第一，成交量為116.6萬平方米，環(huán)比減少22.1%，較去年同期下降26.9%；上海成交面積為98.3萬平方米，環(huán)比減少34.6%，同比降低62.4%；天津成交量為94.4萬平方米，環(huán)比減少9.3%，同比減少13.0%；重慶、南京、廣州、武漢成交量分布在50萬至80萬平方米之間；其余城市成交量均未超過40萬平方米，其中，成交量最低的為廈門，為10.7萬平方米，環(huán)比減少50.2%，同比減少65.4%。

??2.2    廈門成交套數(shù)不足一千

??9月，十三個典型城市二手住宅共成交7.8萬套，除南京、鄭州環(huán)比有所增加外，其余城市成交套數(shù)環(huán)比及同比均有所減少。從具體城市來看，北京成交套數(shù)居十三個典型城市首位，達到1.26萬套，環(huán)比下跌21.1%，較去年同期減少27.3%；上海緊隨其后，成交1.20萬套，環(huán)比下跌33.2%，較去年同期減少61.3%；天津成交套數(shù)為1.12萬套，重慶、南京、廣州、武漢成交套數(shù)分布在0.5萬-0.9萬套之間；其余城市成交套數(shù)均低于0.35萬套，其中，廈門成交套數(shù)最少，為989套，環(huán)比減少52.5%，較去年同期下降66.9%。

??2.3     多個城市二手住宅銷售價格由增轉跌

??2.3.1   上海環(huán)比跌幅居典型城市首位

??根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的二手住宅銷售價格指數(shù)，9月，天津、重慶、南京、成都環(huán)比上漲，其余典型城市二手住宅價格環(huán)比均有不同程度的下跌。天津環(huán)比上升0.6個百分點，漲幅位列第一；其次重慶環(huán)比上漲0.3%；南京、成都環(huán)比漲幅均為0.1%；深圳二手住宅銷售價格環(huán)比持續(xù)下跌，降幅為0.5%；上海環(huán)比下跌0.6%，跌幅居首。同比漲幅最大的為北京，較去年同期高9.7%；其次廣州同比漲幅為9.6%；其他城市中，上海、南京、成都、合肥同比漲幅均超過5%；天津、青島二手住宅價格同比分別增加1.7%、1.2%。

??從定基指數(shù)的角度來看，9月，典型城市二手住宅價格整體均高于上年12個月平均價格，其中漲幅最大的為廣州，高于上年平均價格12.2個百分點，北京、上海分別高于上年平均價格11.4%、9.9%；成都、深圳、南京、合肥、重慶均高于上年平均價格5個百分點以上；天津二手房銷售價格高于上年平均價格0.7個百分點，位列典型城市末位。

??2.3.2 南京144平方米以上大戶型價格漲幅突出

??從結構上看，9月二手住宅交易市場上，三種戶型漲幅整體呈現(xiàn)回落，從具體城市來看，重慶、合肥、鄭州90平方米以下戶型價格漲幅高于其他兩種戶型；天津、成都、青島、廈門90-144平方米戶型價格漲幅較大；南京、北京、深圳、上海144平方米以上戶型價格有顯著增長。

??三、 二手住宅與新建商品住宅成交情況對比

??3.1     新建商品住宅成交總量持續(xù)下滑

??9月，典型城市新建商品住宅成交面積為1066.9萬平方米，環(huán)比減少6.46%，絕對額減少73.7萬平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.66倍，成交量區(qū)域分化顯著：上海二手房成交面積是新房成交面積的1.44倍；北京二手房成交面積是新房成交面積的1.41倍；南京二手房成交面積是新房成交面積的1.08倍，其余城市二手房成交面積均不及新房成交面積。從絕對額來看，成都新房成交面積最高，達到163.2萬平方米，同期二手房成交面積是新房的0.15倍；武漢位列第二，新房成交面積為145.6萬平方米，同期二手房成交面積是新房的0.35倍；青島新房成交面積為102.8萬平方米，其余城市新房成交量均未超過100萬平方米。廈門新房成交面積最少，為16.5萬平方米。新房成交套數(shù)與成交面積情況保持一致，同期二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的0.83倍，絕對額較新房成交套數(shù)少1.61萬套。

??3.2     新房價格同比漲幅較上月有所收窄

??9月，鄭州、成都、廣州、天津新房銷售價格環(huán)比微降，北京、武漢、青島與上月持平，其余典型城市環(huán)比、同比指數(shù)均呈現(xiàn)明顯增長，但漲幅有所收窄。合肥環(huán)比指數(shù)較上月提升0.4個百分點，位列典型城市首位，其次廈門環(huán)比漲幅為0.3%，其余城市環(huán)比漲幅均未超過0.2%；鄭州較上月降低0.3%，跌幅居首。從同比指數(shù)來看，典型城市新房銷售價格較去年同期均有提高，其中漲幅最大的為廣州，同比增加9.0%；其次為重慶，同比上漲8.3%；其余城市同比漲幅均不高于6.0%；同比漲幅位于末位的是鄭州，較去年同期增長2.8%。

??從定基指數(shù)的角度來看，十三個典型城市新房價格均顯著高于上年平均價格，漲幅最大的為廣州，較上年平均價格提高10.3個百分點；重慶定基價格指數(shù)位列第二，高于上年平均價格10.0個百分點；排名末兩位的是天津及鄭州，分別高于上年平均價格的5.0%、3.3%。

??從結構上看，與上月相比，合肥、深圳、青島90平方米以下戶型銷售價格環(huán)比漲幅較大；南京、廣州、重慶90-144平方米戶型價格漲幅較為明顯；青島、廈門、武漢、上海、天津、鄭州144平方米以上大戶型價格漲幅顯著高于其他兩種戶型。

??四、總結

??本月，蕪湖、沈陽、廈門嚴禁利用學區(qū)房炒作房價的行為，北京市海淀區(qū)發(fā)布行業(yè)內(nèi)部自律倡議，并發(fā)布部分試點小區(qū)二手房交易指導參考價，旨在維護以學區(qū)房為重點的二手房市場秩序，打擊非理性推高房價等惡意競爭行為，在規(guī)范中介機構良性發(fā)展的同時，推動過熱區(qū)域的二手房價格回歸理性；珠三角地區(qū)肇慶、珠海、惠州、東莞擬調(diào)整二手住宅轉讓個人所得稅稅率，降低個人轉讓二手住宅交易成本，有助于提高二手房流動性，但目前市場觀望情緒濃厚，預計個稅降低對二手房市場利好有限。

??從成交量來看，9月二手住宅成交面積繼續(xù)減少，典型城市成交總量環(huán)比下跌超過兩成。從具體城市來看，南京、鄭州成交量環(huán)比增加，其余典型城市環(huán)比、同比均有明顯下滑。在實施多校劃片及二手房參考價機制的影響下，北京二手房市場降溫明顯，成交量環(huán)比、同比下跌均超過兩成；上海二手房成交量環(huán)比下跌超三成，同比減少逾六成；深圳二手房成交量環(huán)比下跌11.7%，同比跌幅近八成。同期新房市場成交總量環(huán)比減少約6.5%，北京、廣州、南京等六個城市新房成交量較上月有所回升。總體來看，9月二手房成交面積是新房成交面積的0.66倍。

??隨著調(diào)控政策逐漸精細化，疊加各地信貸政策收緊，多個城市二手住宅銷售價格環(huán)比由增轉跌。從二手房銷售均價來看，天津、重慶、南京、成都二手房價格環(huán)比呈現(xiàn)增長，其余典型城市二手房價格環(huán)比指數(shù)均現(xiàn)下滑，上海二手房銷售價格環(huán)比指數(shù)首次出現(xiàn)下跌，跌幅居首；深圳環(huán)比持續(xù)下跌；整體而言，二手房價格漲幅較上月繼續(xù)收窄，但同比仍高于去年同期。