[克而瑞]“人口增長不及城區(qū)擴(kuò)張”之二線城市——南京樓市周期變化研究

??南京，江蘇省省會城市，南京都市圈核心城市，中國東部地區(qū)重要的中心城市、全國重要的科研教育基地和綜合交通樞紐，是長三角城市群中不可缺少的核心城市之一。在良好的經(jīng)濟(jì)基本面之下南京卻陷入“人口難題”：常住人口增長尚未破千萬，即便提出了各類人才落戶新政，但整體效果平平，主城區(qū)人口增長歷年來逐步走緩，對比近年來高速發(fā)展的合肥、長沙、西安等省會城市相差甚遠(yuǎn)，而反觀其樓市成交變化，成交量來看，2006-2012年“跌宕起伏”，波動性較大，2016年顯著跳增后，2017-2018年回調(diào)，2019年再度步入上行期，總體呈現(xiàn)“牛短熊長”，當(dāng)前成交規(guī)模持穩(wěn)在1000萬平方米左右，房價呈現(xiàn)階梯式上行，已破3萬元/平方米。

??究竟市場熱度的短期回升是“曇花一現(xiàn)”還是“厚積薄發(fā)”？引導(dǎo)南京周期性變動的主要因素有哪些？短期（1年）和中長期（3-5年）整體市場行情又會呈現(xiàn)怎樣的走勢呢？

??01

??長三角核心城市卻遭遇“人口難題”

??樓市成交穩(wěn)中有增，后勁幾何？

??（本節(jié)有刪減）

??（一）南京常住人口未破千萬，主城“地廣人稀”，人口增量處二線“末流”（本節(jié)有刪減）

??南京市作為江蘇省省會城市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力在核心城市中也名列前茅，2020年GDP總量高達(dá)14818億元，首次躋身全國10強(qiáng)，人均GDP在各省會城市中也穩(wěn)坐第一，達(dá)到了15.9萬元，可謂是名副其實(shí)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。不過在“光鮮”的外表之下，南京在城市發(fā)展中也存在著一些問題，值得一提的便是在人口方面的表現(xiàn)。據(jù)各城市2011年和2020年統(tǒng)計局年鑒顯示，除去撤縣劃區(qū)的溧水、高淳，南京市區(qū)從2010年到2019年常住人口增量僅為39.24萬人，依據(jù)行政區(qū)域面積推算人口密度增長，近10年每平方公里增量僅為83人，較之杭州、成都、合肥等高速外擴(kuò)的城市相差了不止數(shù)倍，在17個熱點(diǎn)二線城市中排名居后。

??（二）樓市“穩(wěn)字當(dāng)頭”，2016年沖高后回落，持續(xù)1000萬平左右波動（本節(jié)有刪減）

??南京近年來樓市表現(xiàn)整體以穩(wěn)為主，除去2015-2016年全國樓市行情大熱，南京新房成交量一度沖高至1500萬平方米以上，其余年份成交規(guī)模長期穩(wěn)定在800-1000萬平方米區(qū)間。值得一提的是，2020年疫后南京市場不減反增，全年成交量突破1000萬平方米，今年以來南京市場規(guī)模仍有擴(kuò)大跡象，僅1-8月成交量831萬平方米，已達(dá)到往年的年均水平，較之去年同期上升了60%。短期內(nèi)的市場熱度一方面是由于上半年“兩集中”供地較全年供地計劃已過半，供需兩旺疊加房企推售提速，成交量自然就逐步走高。不過前期積累的“限墅令”、“土地雙限”等一系列樓市調(diào)控手段已初見成效，7-8月南京成交熱度明顯轉(zhuǎn)淡，規(guī)模環(huán)比下降近3成。

??02

??發(fā)展階段特征：剛需向改善過渡

??2019年以來步入新一輪上行周期

??（本節(jié)有刪減）

??（一）大周期：成交量、價均呈階梯式爬升，2021年市場熱度穩(wěn)步回升（本節(jié)有刪減）

??1、成交量：平臺-拉升回調(diào)-新平臺，2021年成交大年，規(guī)模再上臺階

??縱觀南京歷年樓市變化，以時間劃分可以分為三個階段，2016年為歷年高點(diǎn)，2016年以前市場平臺波動，年均成交量在770萬平方米左右，而在2016年沖高過后市場經(jīng)歷回調(diào)盤整進(jìn)入新一輪平臺期，且成交走勢明顯趨穩(wěn)，成交中樞較前期小幅提升至850萬平方米區(qū)間。

??具體來看，第一階段2006-2012年，南京樓市可以說是跌宕起伏，而細(xì)究其原因也是有跡可循，2008年是動蕩的一年，“雪災(zāi)”、“地震”、“金融危機(jī)”等一系列名詞讓人記憶猶新，南京樓市也不例外，成交量大幅下滑，全年成交量不足500萬平方米，較之前年“腰斬”，2010年起全國樓市調(diào)控升級，南京市場再次“應(yīng)聲而落”，2011年南京正式開啟限購，持續(xù)的調(diào)控加碼也讓南京樓市一度降至冰點(diǎn)，不過可以看出南京樓市的調(diào)整能力可圈可點(diǎn)，每次樓市大跌后很快也回到正軌，總體來看市場雖跌宕但并沒有就此沉寂。

??第二階段2013-2017年，南京市場呈現(xiàn)“先穩(wěn)后升再回落”。2014年南京首次放開限購，疊加2015年公積金政策進(jìn)一步放寬，隨后兩年內(nèi)市場持續(xù)攀升，2016年達(dá)到了歷年最高位，成交量一度突破1300萬平方米，樓市經(jīng)歷一波小高潮。2016年四季度，南京樓市重啟限購，直至2017年持續(xù)調(diào)控加碼，樓市熱度逐漸回歸理性，成交量再次回到原先水平，全年成交量707萬平方米。

??第三階段2018年至今樓市調(diào)控仍在延續(xù)，不過在政策力度上大多只是“打補(bǔ)丁”，對于市場沒有過多干預(yù)，南京市場在經(jīng)歷了10年動蕩后終進(jìn)入健康平穩(wěn)的發(fā)展時期，近年來成交量穩(wěn)中有升，2020年疫后改善需求持續(xù)擴(kuò)大，成交中樞已從前期700萬平方米升級至800萬平方米的水平。

??2、成交均價：階梯式穩(wěn)步上行，“跳增-持穩(wěn)-跳增-持穩(wěn)”周期性上?。裕?/p>

??（二）小周期：月度變化周期超3年，期內(nèi)緩增緩跌波動幅度小于10%（本節(jié)有刪減）

??1、成交量：周期變化緩慢長達(dá)3年，短期內(nèi)高低點(diǎn)成交規(guī)模差距1倍

??細(xì)化至月度表現(xiàn)，南京新房成交由“上行/跳增”和“下行/回調(diào)”組成一個小周期。從規(guī)模變化幅度和持續(xù)時間來看，南京新房成交量歷年走勢具有兩個顯著特征：

??變化幅度巨大，一輪周期內(nèi)高低點(diǎn)成交量差異接近1倍。一輪周期內(nèi)各階段內(nèi)商品住宅成交面積高點(diǎn)與低點(diǎn)間差距相對較大，變化幅度接近1倍。其中上行和跳增高點(diǎn)較階段低點(diǎn)成交規(guī)模往往擴(kuò)大數(shù)倍。具體而言：

??2007年起南京樓市共經(jīng)歷4次成交下行和回調(diào)，低點(diǎn)規(guī)模較高點(diǎn)均回落超過50%，其中2016年4月后受限購、限貸政策影響，商品住宅月成交規(guī)模由162萬平方米高點(diǎn)至2018年初降至29萬平方米低點(diǎn)，降幅達(dá)82%。相對應(yīng)的，2007年起的5次成交上行和跳增階段，其高點(diǎn)、低點(diǎn)間變化幅度達(dá)2倍以上。受地王層出影響，2016年“金三銀四”期間投資性需求集中入市推動新房月成交規(guī)模跳增至162萬平方米歷史高點(diǎn)，是階段低點(diǎn)規(guī)模的3.3倍。

??持續(xù)時間漫長，一輪周期持續(xù)時間往往長達(dá)3年以上。需要注意的是，高低懸殊巨大的新房成交規(guī)模變化并非一蹴而就。正如上文所說，南京樓市年成交規(guī)模相對平穩(wěn)，其月成交規(guī)模變化也具“緩增緩跌”特點(diǎn)。具體而言：

??以經(jīng)歷一次上行/跳增和下行/回調(diào)為一輪周期來看，2007年起共經(jīng)歷四輪樓市小周期，持續(xù)時間均超過30個月，其中上下行各階段持續(xù)時間普遍高于12個月。值得注意的是，得益于限購限貸限價和人才政策對購房剛性需求的填充和對投資性需求的遏制，2016年后本輪小周期樓市變化更為平穩(wěn)。自2016年4月起歷經(jīng)下行、上行階段，2020年后進(jìn)入又一輪規(guī)模跳增期，本輪周期持續(xù)時間已長達(dá)5.2年。

??總的來說，南京新房成交量月度變化相對平穩(wěn)，長達(dá)3-6年的周期內(nèi)成交規(guī)模高點(diǎn)與低點(diǎn)之間差距較大。特別強(qiáng)調(diào)的，2016年地市與樓市調(diào)控收緊后新房成交量“緩增緩跌”更為顯著，同比和環(huán)比漲跌幅分別收窄至50%和10%以內(nèi)。

??2、房價：同比增速維持10%以內(nèi)緩增，僅2010、2016年短期跳增（本節(jié)有刪減）

??2010年與2016年新房房價階段出現(xiàn)兩次跳增，2016年同比漲幅最高達(dá)53%。

??2010年起南京房價大幅跳增，由2009年中7000元/平方米左右全市商品住宅成交均價跳漲破萬。至2010年7月房價同比增速升至歷史高位，達(dá)104%。主因是土拍市場高熱，年內(nèi)所成交的宅地中過半數(shù)溢價率超50%，為新房市場帶來強(qiáng)烈漲價預(yù)期。此外，國務(wù)院發(fā)布【2010】10號《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，“限貸”政策的提出使得預(yù)期購房成本將大增。二者結(jié)合下南京購房者紛紛前置購房以減少購房成本，故而使得全市房價在新政頒布初期于2010年年中跳增。

??與之類似的，2016年隨著土拍再度高熱，全市涉宅地成交樓板價同比漲80%，房價上漲預(yù)期下購房者集中入市購房，推增新房房價再度跳增。至2016年中全市商品住宅成交均價突破2萬元/平方米，至2016年10月同比漲幅升至53%高點(diǎn)。

??值得注意的是，兩次房價跳增高漲后均出臺了相關(guān)政策調(diào)控市場，房價漲幅隨即顯著放緩。如2010年下半年限購令出臺并兩次房貸加息、2016年下半年房價地價雙限”、“土地熔斷機(jī)制”、“現(xiàn)房銷售”、“搖號”以及“限購限貸”等。房價跳漲后的機(jī)制出臺有效管控了市場預(yù)期和情緒，使全市房價漲幅在2010年下半年和2016年下半年均快速回落至20%以內(nèi)。

??更為普遍的是，多數(shù)月份房價保持整體緩增，2018年后同比漲幅收窄至10%以內(nèi)。除開上述兩次跳增外，南京近15年全市房價增速始終維持在較合理水平，波動變化較為平穩(wěn)。這主要得益于政策調(diào)控的快速有效和市場供需相對固定兩方面。尤其是2016年后隨著“限房價、限地價”的施行，全市房價月度同比增速基本降至10%以內(nèi)。

??（三）區(qū)域聚焦：近郊成交占比擴(kuò)大成市場主力，遠(yuǎn)郊房價快速補(bǔ)漲（略）

??1、成交量重心向棲霞、江寧和浦口轉(zhuǎn)移，城五區(qū)占比15年降低8pct（略）

??2、城五區(qū)是房價高地，2021年遠(yuǎn)郊六合、高淳等補(bǔ)漲，同比增19%（略）

??03

??影響周期變動因素

??短期政策壓抑市場活力

??中長期內(nèi)需見頂限制規(guī)模增長

??（本節(jié)有刪減）

??（一）短期（1年）：政策“高壓”后，量價“失真”，樓地市聯(lián)動效應(yīng)減弱（本節(jié)有刪減）

??1、2016年后樓地市“四限”與人才安居多管齊下，需求擴(kuò)容且有序釋放

??調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場，尤其是新房成交在短期影響顯著。正如上文所述，2010年與2016年樓市兩度跳增后樓市均在政策干預(yù)下快速回歸穩(wěn)態(tài)。

??2016年以前主要通過“限購”單一政策影響樓市需求，從調(diào)控效果來看新房成交規(guī)模呈大漲大跌態(tài)勢。2011年2月出臺限購令，本市戶籍家庭限購2套，非戶籍家庭限購1套，社保需連續(xù)繳滿1年及以上。市場下行加劇，新房月均成交規(guī)模降至30萬平方米。2013年9月起全面取消限購，投機(jī)性需求和累積的改善需求集中入市，整體成交高位維持，新房月成交規(guī)模升至80萬平方米。

??2016年以后調(diào)控政策由“單一”轉(zhuǎn)為多方面綜合管理，“熱市收、淡市放”。通過樓、地市“四限”和人才安居政策，結(jié)合適當(dāng)擴(kuò)大土地與新房供應(yīng)，將新房月度成交規(guī)模穩(wěn)定于70萬平方米水平。

??樓市與地市“四限”政策以收緊為主，多方面調(diào)控樓市需求平穩(wěn)釋放。2016年9月，南京發(fā)布限購令，主城區(qū)本地人限購2套，外地人限購1套，隨后出臺“寧十三條”等升級版的限購令，將限購范圍陸續(xù)擴(kuò)張至全市。同時出臺“熱點(diǎn)地區(qū)動態(tài)封頂價格”、嚴(yán)控“毛改精”、禁止新房銷售價外款等限價政策。2017年5月和8月分別出臺了新房限售3年和對消費(fèi)貸、首付流水審查的收緊。此外土地市場方面“限馬甲”、“限自有資金”、“限地價”等陸續(xù)出臺。至2017年中在樓地市“四限”政策的作用下投機(jī)性需求得到有效遏制，房價上漲預(yù)期極大消解，受此作用下此后市場規(guī)模應(yīng)聲回落。

??2018年后根據(jù)市場實(shí)情，陸續(xù)封堵了企業(yè)購房、離婚、保障房的限購限貸政策，并在2020年后逐步細(xì)化了人才購房、剛需購房的認(rèn)定和搖號規(guī)則。調(diào)控“有收有放”下2019年先后放松了遠(yuǎn)郊高淳和六合兩區(qū)限購政策。

??總的來說，樓地市“四限”政策總體以收緊為主，多方面調(diào)控下確保了新增人口的購房需求平穩(wěn)入市，同時疏解了部分遠(yuǎn)郊區(qū)域庫存消化問題，維持了全市新房成交規(guī)模的穩(wěn)定。

??人才安居政策則以寬松為主，力求最大限度吸納新增人口填充市場需求。2017年起南京著手出臺一系列人才安居政策。一方面逐步將人才認(rèn)定由博士下降至碩士、學(xué)士，至2021年5月降至大專以上學(xué)歷；另一方面2017年即為高層次人才提供共有產(chǎn)權(quán)房、人才公寓、購房補(bǔ)貼和租賃補(bǔ)貼等安居方式，后于2019年底出臺人才優(yōu)先購房以及搖號優(yōu)待。值得注意的是，人才安居政策并非一味放松，為保證人才“實(shí)際落地安居”，避免為房而來的投機(jī)性人才，2017年1月隨第一批人才安居政策同時出臺了無房人才限購1套新房并限售5年。后于2019年和2021年分別加碼了人才購房需1年內(nèi)無買房記錄和半年以上社保繳納記錄。

??總的來說，人才安居政策以寬松優(yōu)待政策以求高校和產(chǎn)業(yè)人才安居落戶，并通過適度限購限售政策收緊以壓實(shí)人才安居政策成果。

??綜合而言，寬松的人才安居政策有效擴(kuò)大了購房需求，收緊的樓地市“四限”政策則保障了新增購房需求有序釋放。2016年新房成交規(guī)模陡降與樓地市“四限”密集收緊有關(guān)，而2021年月成交規(guī)模再度升至100萬平方米則是連續(xù)3年的寬松人才安居政策下購房需求累積的結(jié)果。

??2、樓、地市聯(lián)動效應(yīng)減弱，2020年后高價地拉升建鄴河西板塊價值

??南京土拍對新房成交規(guī)模變化也有一定影響。體現(xiàn)在每逢市場轉(zhuǎn)向往往適逢高價地出讓,2016年“限地價”政策后樓地市之間聯(lián)動效應(yīng)減弱。

??以南京全市年度涉宅用地平均成交樓面價TOP月份為例，如2015年10月、2014年11月和2013年10月分別出現(xiàn)了數(shù)宗高價宅地出讓。屆時恰為新房市場商品住宅成交規(guī)模到達(dá)階段拐點(diǎn)。這主要由于樓地市間存在著天然“高地價-高房價”的聯(lián)動關(guān)系，缺乏相關(guān)政策管控下地王出讓難免向新房市場傳導(dǎo)強(qiáng)烈的漲價預(yù)期。

??值得注意的是，2016年后土拍高價地與新房成交規(guī)模的聯(lián)動變化現(xiàn)象明顯減弱。這主要是由于上述提及的2016年5月涉宅土地出讓“限房價”，后續(xù)2020年7月出臺的土拍“限地價、競房價”則將調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)。同時新房市場快速收緊的調(diào)控政策對銷售規(guī)模的影響強(qiáng)度更為顯著。兩相作用下土拍高價地與新房成交規(guī)模間似乎脫鉤。

??需要補(bǔ)充的是，土地市場高價地成交對新房市場的影響在高端市場仍有較大體現(xiàn)。2020年4月高力、融創(chuàng)、萬科均以4萬元/平方米以上成交樓板價競得建鄴河西板塊宅地。后續(xù)諸家房企快速跟進(jìn)，至2021年中另有金科、聯(lián)發(fā)、招商局等布局河西板塊，拿地樓板價均高于3.5萬元/平方米。地市高熱向新房市場傳導(dǎo)，當(dāng)前河西板塊成為南京新房市場價格風(fēng)向標(biāo)。

??3、2016年前成交量變帶動價變，2016年“四限”后量價關(guān)系逐步“脫鉤”（略）

??（二）中長期（3-5年）：留人難且購買力“見頂”致樓市成交上行動力不足（本節(jié)有刪減）

??1、南京常住人口尚未破千萬，增速放緩，新老城區(qū)交替制約樓市成交放量

??不得不說，南京人口增速放緩是制約成交規(guī)模增長的主要因素，縱觀南京歷年來常住人口和戶籍人口變動情況，二者的變動情況基本保持一致，2013年前常住人口增量超過戶籍人口增量，因而常住戶籍人口比保持上行，而2013年以后戶籍人口增長提速，常住戶籍人口比逐年回落，尤其是南京于2018年5月發(fā)布人才新政，研究生以及40周歲以下的本科生可直接落戶，政策實(shí)施成效斐然，僅2018年，南京新增的戶籍人口就達(dá)到16萬人。

??2019年人才新政再度加碼，先是10月15日六合區(qū)域發(fā)布人才新政，擁有大專以上學(xué)歷，提供南京市居住證和學(xué)歷證明，即可在六合區(qū)開具購房證明并購房，不需要工作證明。不到一個月，11月7日，《南京市人才購買商品住房試行辦法》出臺，全市所有在售房源向海內(nèi)外人才全開放，并為人才購房開辟優(yōu)先通道，因而2019年常住戶籍人口比降至1.2。

??結(jié)合近期公布的2020年七普數(shù)據(jù)，過去10年，南京人口從800.47萬增加到931.47萬，全市常住人口增加131.10萬人，增長率16.38%。其中，流動人口增加了73.92萬人，比10年前增長了近四成，年均增長率超過3個百分點(diǎn)，是全市常住人口年均增長率的2倍多。但與前一個十年增加176.6萬人、增速28.31%相比，少增了45.5萬人，說明人口增速在過去十年呈現(xiàn)放緩趨勢。相較于長三角其他城市，南京十年人口增長數(shù)據(jù)排名第7，不僅落后于蘇杭，也落后于合肥、寧波、金華等城市，人口增長排位明顯低于經(jīng)濟(jì)排位。

??從各區(qū)域人口結(jié)構(gòu)變化來看，老城與新城人口此消彼長，人口向新城轉(zhuǎn)移：一方面，老城人口流失，人口出現(xiàn)負(fù)增長：在主城四大核心區(qū)，玄武、秦淮、鼓樓三個主城區(qū)常住人口共221.9萬人，比“六普”減少了71.2萬人，下降了24.29%，累計占比下降12.8pts,只有建鄴區(qū)常住人口增加，“七普”人口為53.43萬人，比“六普”增加10.72萬人，累計占比僅上升0.4pts。

??另一方面，江寧、浦口、棲霞、雨花成增長大戶，南京人口正從主城區(qū)向新城新區(qū)擴(kuò)散：浦口、棲霞、雨花臺、江寧四個區(qū)常住人口總量達(dá)469.43萬人，比“六普”增加180.28萬人，增幅62.35%；六合、溧水、高淳3個區(qū)常住人口為186.71萬人，比“六普”增加11.3萬人，增幅6.44%。按照板塊來看，江北新區(qū)直管區(qū)（386平方公里）常住人口已達(dá)108.39萬人。

??同時，將南京各區(qū)域人口比重變動和商品住宅成交占比變動一一對應(yīng)，也可發(fā)現(xiàn)基本呈現(xiàn)出同向變動，主城核心區(qū)玄武、秦淮、鼓樓人口下降，樓市新房成交占比隨之下行；而新城江寧、棲霞、浦口人口暴增帶來的是新房成交持續(xù)放量，當(dāng)然、建鄴、雨花臺、高淳等區(qū)域人口比重變動也與樓市成交占比出現(xiàn)了一定背離，主要與行政區(qū)劃變動（高淳撤縣劃區(qū)），不同區(qū)域年度供應(yīng)變化等多重因素密切相關(guān)。

??2、2020年房價收入比15.28年高位持穩(wěn)，購買力分化，民富基礎(chǔ)不足

??刨除疫情突發(fā)因素，南京今年市場熱度較高，可見雖然房價穩(wěn)步攀升，但是整體居民購買力依舊強(qiáng)勁。一方面，從人均可支配收入來看，南京不及蘇杭，但介于深圳、寧波之間，也算是高凈值人群的聚集地；另一方面，南京房價收入比相對適中，近幾年一直在15年左右持續(xù)波動，居民購房壓力與蘇州持平，在沿海核心一二線城市中屬中等水平。

       我們列示了南京2010年以來南京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工平均工資絕對量及變動情況，可以看出，二者絕對量均保持正增長，截止2020年分別達(dá)到了6.8萬元和13.8萬元，增速分化加?。耗暇┏擎?zhèn)居民人均可支配收入增速由2019年的9%降至2020年的5%，而城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工平均工資增速則持續(xù)高位震蕩，2020年持穩(wěn)在10%。

       從房價收入比來深入測算南京居民購房壓力，因城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和在崗職工平均工資的巨大差距，使得房價收入比也呈現(xiàn)出顯著分化：截止2020年末分別達(dá)到了15.28年和7.48年，由此可見，對于本地務(wù)工從事基層服務(wù)行業(yè)的低收入群體而言，依舊對“高房價”望而卻步，購房壓力有增無減，而對于本地公務(wù)員等高收入群體而言，買房換房無壓力，不過考量到這部分需求已在前期有所釋放，加之信貸收緊，調(diào)控加碼等利空政策不斷，改善需求的觀望情緒也比較濃厚。此外，值得關(guān)注的是，以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入測算的房價收入比因“限價”等原因高位持穩(wěn)，而剛需購房正是目前南京購房群體的主力支撐，若“一二手倒掛”現(xiàn)象延續(xù)，短期內(nèi)整體市場也將延續(xù)高熱狀態(tài)。

??雖然南京地處東南沿海發(fā)達(dá)區(qū)域，但“民富”基礎(chǔ)實(shí)則不如浙江、廣東部分三四線城市，南京擁有600萬以上資產(chǎn)家庭超過4萬戶，排名17；南京擁有1000萬以上資產(chǎn)家庭達(dá)1.79萬戶，排名15，遠(yuǎn)低于上海、杭州、寧波、佛山等城市。事實(shí)上，南京作為區(qū)域中心省會城市，體制內(nèi)人員收入普遍較高，但離富豪家庭有一定距離。部分家庭的資產(chǎn)也比較難以統(tǒng)計，如未取得產(chǎn)證的福利房等。同時，南京的民營經(jīng)濟(jì)相對不突出，與之對應(yīng)的造富能力相對也一般，但科教文衛(wèi)等方面的工作機(jī)會較多，整體收入比較穩(wěn)定。

??而細(xì)化到崗位和工種，收入水平也不盡相同，主要與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，從51job的2021年9月招聘信息來看，月收入破萬高收入群體主要從事與互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)的高新科技產(chǎn)業(yè)，人工智能、通信技術(shù)開發(fā)與應(yīng)用、移動開發(fā)、游戲設(shè)計等互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)衍生行業(yè)；近年來隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，以此也帶動了房企從業(yè)人員薪酬待遇節(jié)節(jié)攀升。中等收入水平（6000-8000元/月）且提供較多（1000個以上）就業(yè)崗位的行業(yè)為生物醫(yī)藥、電子儀表、工程機(jī)械等勞動密集型第二產(chǎn)業(yè)，這類群體屬買房剛需主力，測算其房價收入比依舊高達(dá)12.28年，購房壓力不小。

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??3、科研轉(zhuǎn)化率低、人才產(chǎn)業(yè)不適配、企業(yè)有高原無高峰致南京“留人難”（略）

??04

??前景判斷結(jié)論：2021年預(yù)期量價齊增

??3-5年成交規(guī)模難破2016年高點(diǎn)

??（本節(jié)有刪減）

??（一）短期（1年）預(yù)判：熱度延續(xù)，2021年疫情“陰霾”后預(yù)期量價齊增（本節(jié)有刪減）

??1、成交規(guī)模：四季度延續(xù)高位波動，全年有望高位持穩(wěn)1000-1300萬平

為了更好的預(yù)判1年之內(nèi)商品住宅成交面積的變動量和上下行趨勢，首先依據(jù)上文得到的南京當(dāng)前短期波動規(guī)律，受調(diào)控升級、信貸收緊影響，疊加新冠疫情升級等不確定因素，2021年下半年以來市場進(jìn)入回調(diào)期，至8月已連續(xù)3個月，“金九”隨著疫情得以控制，9月預(yù)期止跌轉(zhuǎn)增，而后延續(xù)波動趨勢，年末有望迎來最后集中放量。

若要預(yù)判2021年全年總量，我們認(rèn)為還需結(jié)合商品住宅供應(yīng)等相關(guān)指標(biāo)，一方面市場供應(yīng)和存量決定了成交的發(fā)揮空間，即成交的上限；另一方面，通過對比南京歷年來商品住宅的供求面積，我們不難發(fā)現(xiàn)，市場以2017年為分界點(diǎn)，隨著供應(yīng)整體縮量，市場逐步由供過于求向供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變，且年供求比基本保持在1-1.2之間波動，測算供應(yīng)面積和成交面積相關(guān)系數(shù)在0.72左右，因而可以將商品住宅供應(yīng)量作為判斷短期（1年內(nèi)）成交是否放量的重要依據(jù)。

??若要預(yù)判南京商品住宅供應(yīng)量，我們還需聚焦南京土地市場，從下圖中可以看出，南京涉宅用地成交規(guī)模是商品住宅供應(yīng)面積的先行指標(biāo)，按照房企拿地到項(xiàng)目入市1-2年的開發(fā)周期來推算，2012-2014年涉宅用地成交規(guī)模呈現(xiàn)出波動上行趨勢也導(dǎo)致2014-2016年整體商品住宅供應(yīng)面積呈現(xiàn)出穩(wěn)步上行趨勢，而自2015-2018年整體涉宅用地成交規(guī)模由增轉(zhuǎn)降也帶動了2016-2018年商品住宅供應(yīng)面積的回調(diào)；目前來看整體土拍成交處于新一輪上升周期，預(yù)期也會帶動南京商品住宅供應(yīng)量的穩(wěn)步回升。

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??基于此，預(yù)判2021年南京商品住宅的供應(yīng)面積，我們認(rèn)為，供應(yīng)預(yù)期會在1200-1300萬平方米穩(wěn)步爬升，以供求比1-1.2來給出成交規(guī)模預(yù)判，可以推斷，2021年為南京成交大年，全年商品住宅成交面積預(yù)期在1000-1300萬平方米，較2020年保持穩(wěn)中有增走勢，暫時難破2016年高點(diǎn)。

??2、房價：2020年“雙限地”政策持續(xù)，房價預(yù)期小幅微增至3.3萬元/平（略）

??（二）中長期（3-5年）預(yù)判：“留人難”、收入增速放緩制約成交再上臺階（本節(jié)有刪減）

??1、成交規(guī)模：政策“高壓”下，年成交中樞預(yù)期由800萬平抬升至1000萬平

??預(yù)判3-5年南京商品住宅的成交面積，我們認(rèn)為，有望通過2021年穩(wěn)步爬升后進(jìn)入新的平臺期，年均成交規(guī)模預(yù)期在1000萬平方米左右高位波動。

依據(jù)上文對南京長周期預(yù)判，2006-2012年整體成交規(guī)模低位持穩(wěn)，成交中樞處于800萬平方米左右波動，自2018年以來，我們認(rèn)為進(jìn)入了新的爬升周期，2021年預(yù)期會達(dá)到高點(diǎn)1000-1300萬平方米，而后或?qū)⒂瓉硇》卣{(diào)，依據(jù)一輪周期基本在8-10年的推論，2018-2025年或?qū)⑻幱谀昃山灰?guī)模1000萬平方米這一中樞高位持穩(wěn)，并不會出現(xiàn)明顯的“大升大降”。

??目前來看，南京處于被政策壓制的市場，自2016年以來調(diào)控頻出，尤其是近幾年政策加碼力度有增無減，加之供應(yīng)縮量，并未給予南京樓市較大的釋放空間，我們預(yù)期，3-5年當(dāng)政策“高壓”處于常態(tài)化階段，南京樓市供求還是有望找到新的動態(tài)平衡，成交規(guī)模有望“再上臺階”，在新的中樞年成交1000萬平方米左右高位持穩(wěn)。

??我們認(rèn)為，影響南京樓市中長期成交規(guī)模增長最重要的因素即為人口增長和居民購買力：

??從人口增長來看，過去10年，南京人口從800.47萬增加到931.47萬，但尚未破千萬，且相較于長三角其他城市，南京十年人口增長數(shù)據(jù)排名第7，不僅落后于蘇杭，也落后于合肥、寧波、金華等城市，在前期“搶人大戰(zhàn)”中戰(zhàn)果平平，即便高校云集，科研成果轉(zhuǎn)化率不高，人才與本地產(chǎn)業(yè)適配度較低等問題在短期內(nèi)仍然難以解決，因而短期成交放量并不意味其具備長期上行的驅(qū)動力。

??從居民購買力來看，也面臨“見頂”征兆：人均可支配收入不及蘇杭，介于深圳、寧波之間，房價收入比近幾年一直在15年左右持續(xù)波動，居民購房壓力與蘇州持平，在沿海核心一二線城市中屬中等水平。雖然南京地處東南沿海發(fā)達(dá)區(qū)域，但“民富”基礎(chǔ)實(shí)則不如浙江、廣東部分三四線城市，同時，南京的民營經(jīng)濟(jì)相對不突出，與之對應(yīng)的造富能力相對也一般，隨著房價逐步上漲至階段性高點(diǎn)，居民的購房難度也在日益加大。

??2、房價：“雙限地”鎖定未來房價增長空間，3-5年預(yù)期3.5萬元/平高位波動（略）