[仲量聯(lián)行]北京辦公樓需求回歸理性，零售物業(yè)市場迎來四個(gè)優(yōu)質(zhì)購物中心開業(yè)

??2022年10月11日，北京——“隨著穩(wěn)增長、穩(wěn)樓市等政策的出臺(tái)落地，全國宏觀經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)。北京商業(yè)地產(chǎn)市場在經(jīng)歷多重挑戰(zhàn)后，整體市場需求逐漸回歸理性。”仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示：“我們看到中小企業(yè)正成為北京辦公樓租賃市場的主力需求，未來中小企業(yè)的發(fā)展將成為市場新動(dòng)力。”

??第三季度，辦公樓租賃市場在經(jīng)歷小幅回彈后回歸理性，租金小幅下跌。投資市場產(chǎn)業(yè)園投資機(jī)會(huì)持續(xù)受到境內(nèi)外投資人及自用買家的高度青睞，第三季度中關(guān)村環(huán)?？萍紙@智谷大廈及大興生物醫(yī)藥基地產(chǎn)業(yè)園完成交易。零售地產(chǎn)市場需求復(fù)蘇稍緩，但在第三季度四個(gè)購物中心接連開業(yè)，獲得市場各方關(guān)注。工業(yè)物流市場需求持續(xù)穩(wěn)健，優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的入市拉動(dòng)整體租金小幅上漲。高端住宅市場開發(fā)商加大推盤力度，成交量保持平穩(wěn)。

??甲級辦公樓

??租賃市場在經(jīng)歷短暫的回升后于后半季度重歸平靜；市場壓力存續(xù)導(dǎo)致租金小幅下跌。當(dāng)前市場情況使得需求受限，租賃活躍度在三季度初期短暫升溫后有所回落。以大型企業(yè)為代表的租戶傾向于做出更為謹(jǐn)慎的租賃決策。第三季度，2,000平方米以下的成交數(shù)量占總成交數(shù)的83%。在過去幾個(gè)季度，先前強(qiáng)勁的需求支柱TMT行業(yè)擴(kuò)張步速放緩。第三季度的租賃市場需求主要由內(nèi)資金融企業(yè)支撐，占租賃需求總面積的一半。

??由于租賃市場在后半個(gè)季度重回平靜，第三季度凈吸納量出現(xiàn)明顯下降，比第二季度減少70%。盡管全市需求疲軟，但部分近期入市項(xiàng)目空置面積在第三季度得到去化，全市空置率緩慢下降至9.7%，環(huán)比降幅0.1個(gè)百分點(diǎn)。整體租金持續(xù)呈下降趨勢，環(huán)比降低0.4個(gè)百分點(diǎn)。全市九個(gè)子市場中有七個(gè)錄得租金負(fù)增長。為了吸引租戶，業(yè)主的租賃策略變得更加靈活，包括提供租金優(yōu)惠或更長的免租期?！拌b于今年5月疫情爆發(fā)帶來的滯后影響，我們持續(xù)下調(diào)對于2022年第四季度的租金預(yù)測?！敝倭柯?lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示：“預(yù)計(jì)2023全年租金水平將保持平穩(wěn)，僅錄得低速正增長。另外，共計(jì)約44萬平方米的未來供應(yīng)將于2023年底前入市，2023年全年凈吸納量因此提升至26萬平方米?！?/p>

??投資

??產(chǎn)業(yè)園可投標(biāo)的吸引大量境內(nèi)外投資人關(guān)注。第三季度，龍湖以9.06億元出售位于中關(guān)村環(huán)?？萍紙@的辦公樓智谷大廈，買家為上市公司浪潮軟件，以企業(yè)自用為目的。CBC康橋資本也在第三季度完成大興生物醫(yī)藥基地產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的收購?？萍技吧茖W(xué)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展帶來需求增長，投資人以及自用型企業(yè)仍在持續(xù)尋求優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)機(jī)遇。

??開發(fā)商仍在積極處置變現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，非核心區(qū)域物業(yè)交易熱度提升。富力地產(chǎn)于第三季度發(fā)布公告稱擬以5.5億元的價(jià)格將位于石景山區(qū)域的北京富力萬達(dá)嘉華酒店出售給北京英協(xié)置業(yè)投資，以提升自身的資產(chǎn)流動(dòng)性。另外，愛爾醫(yī)療以8.49億元的價(jià)格通過司法拍賣購得緊鄰潘家園古玩城的北京五環(huán)大酒店?！氨M管市場面臨挑戰(zhàn)，投資人對傳統(tǒng)辦公樓物業(yè)呈觀望態(tài)勢，但具備價(jià)格優(yōu)勢的物業(yè)仍受到關(guān)注。”仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運(yùn)營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“產(chǎn)業(yè)園、長租公寓及物流地產(chǎn)關(guān)注度不斷攀升，在公募REITs的擴(kuò)募等眾多利好因素持續(xù)作用下，北京商業(yè)地產(chǎn)市場也將受到境內(nèi)外投資人和自用買家的關(guān)注?！?/p>

??優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)

??北京零售市場持續(xù)受到近期疫情影響，租賃需求保持低迷，尚未呈現(xiàn)明顯復(fù)蘇跡象。盡管全市范圍購物中心已恢復(fù)營業(yè)，整體全市社會(huì)零售品銷售額恢復(fù)緩慢，其中七月全市社會(huì)零售品銷售額仍同比下降7.9%，八月同比平穩(wěn)微增僅0.3%。部分時(shí)尚品牌受銷售額下滑的影響，暫緩此前的擴(kuò)張計(jì)劃。第三季度時(shí)尚類新開門店占比顯著下降，相較于2021年的18%，第三季度占比僅為11%。另外，根據(jù)仲量聯(lián)行對于近期疫情造成的關(guān)店和撤鋪的情況統(tǒng)計(jì)，餐飲品牌的退租撤鋪中近60%的門店在100平方米以下，其中飲品、小吃等抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，受疫情影響最為嚴(yán)重。連鎖簡餐品牌得益于其更高的盈利能力，更能應(yīng)對當(dāng)前市場環(huán)境，第三季度多個(gè)連鎖簡餐品牌成為市場中少數(shù)得以擴(kuò)張的案例，在餐飲品牌開店占比達(dá)43%。

??北京第三季度新開四個(gè)購物中心，其中麗澤天地購物中心開業(yè)。在市區(qū)市場，麗澤天地購物中心于九月底開業(yè)，開業(yè)引入超200家品牌，為逐漸成熟的麗澤區(qū)域帶來更多零售選擇。位于亞奧區(qū)域的北投購物公園，為此前奧運(yùn)村內(nèi)服務(wù)北京冬奧會(huì)的配套設(shè)施，改造后于第三季度開業(yè)。開業(yè)后的北投購物公園側(cè)重運(yùn)動(dòng)和娛樂，引入多家首進(jìn)北京的娛樂和運(yùn)動(dòng)品牌。在郊區(qū)大興亦莊區(qū)域，亦莊天街和瀛海環(huán)宇坊同期開業(yè)。亦莊天街目標(biāo)客戶側(cè)重周邊年輕消費(fèi)人群，瀛海環(huán)宇坊則更多側(cè)重服務(wù)周邊家庭消費(fèi)者。

??受近期疫情壓力影響，市場租金持續(xù)下行。在租賃需求保持低迷的情況下，業(yè)主給予當(dāng)前租戶更加靈活的租約條件，如免租期等，以緩解租戶壓力來穩(wěn)定自身項(xiàng)目。另外，隨著品牌問詢量的下滑，業(yè)主對于在談品牌或新簽租戶給予了更大程度的租金讓步。第三季度市區(qū)市場租金環(huán)比下降1.1%，郊區(qū)租金環(huán)比下降1.8%?！爱?dāng)前更多的品牌已經(jīng)暫緩或取消此前的擴(kuò)張計(jì)劃，我們預(yù)計(jì)低迷的市場需求將延續(xù)至年末。同時(shí)，業(yè)主預(yù)計(jì)將下調(diào)租金預(yù)期，保持當(dāng)前租金水平，將穩(wěn)定項(xiàng)目表現(xiàn)作為現(xiàn)階段的當(dāng)務(wù)之急。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??退租面積迅速去化，市場需求均衡。由供應(yīng)鏈、電商和制造行業(yè)及其上下游所組成的需求結(jié)構(gòu)在第三季度持續(xù)穩(wěn)健。業(yè)主積極調(diào)整租戶行業(yè)，旨在減少行業(yè)數(shù)量覆蓋，做到園區(qū)內(nèi)單行業(yè)聚集效應(yīng)更強(qiáng)，租戶方實(shí)現(xiàn)資源共享。另外，第三季度有超過6.5萬平方米的新增供應(yīng)開始運(yùn)營，通常情況下，新增高標(biāo)倉項(xiàng)目的可出租面積在入市前就可完成全部預(yù)租簽約。因此，第三季度空置率僅環(huán)比小幅上調(diào)1.3%，保持在5.4%的健康水平。

??優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目推動(dòng)租金環(huán)比上漲1.1%。高標(biāo)倉儲(chǔ)新項(xiàng)目入市拉動(dòng)整體租金小幅上漲，力證市場承租力強(qiáng)勁。“供地放量為市場帶來新機(jī)會(huì)?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“首都物流高地——京平物流樞紐錄得三宗土地成交，共計(jì)10.8公頃。未來該區(qū)域?qū)⒏游袌鐾顿Y方與運(yùn)營方的興趣?！?/p>

??高端住宅

??前三季度北京高端住宅市場累計(jì)成交量創(chuàng)五年來最高值。第三季度，北京高端住宅市場共成交1,709套。經(jīng)歷上季度的銷量小高峰之后，第三季度市場成交小幅回落，但較去年同期持續(xù)增長，同比增長97.1%。第三季度北京豪華公寓市場供應(yīng)規(guī)模明顯上升，共錄得2,574套新增供應(yīng)，環(huán)比增加15%。開發(fā)商趕在“金九”到來前推出更多項(xiàng)目，備貨銷售。

??政策持續(xù)寬松，市場信心逐漸回暖。第三季度，北京高端住宅新房價(jià)格環(huán)比微降0.1%，部分開發(fā)商仍以增加銷量、快速回籠資金為首要任務(wù)，采取優(yōu)惠措施拉動(dòng)銷量?！半S著傳統(tǒng)市場旺季的到來，開發(fā)商將緊抓節(jié)點(diǎn)，進(jìn)一步加大推盤力度，預(yù)計(jì)高端住宅新增供應(yīng)將維持高位，并帶動(dòng)市場成交情緒?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示，“近期房地產(chǎn)市場利好政策頻出，市場情緒改善進(jìn)一步提高購房者熱情，預(yù)計(jì)成交量將繼續(xù)上升?！?/p>