市場(chǎng)報(bào)告 2024-01-03 16:55:15 來源:中房網(wǎng)
- 城市:北京
- 發(fā)布時(shí)間:2024-01-03
- 報(bào)告類型:市場(chǎng)報(bào)告
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):高力國(guó)際
??北京,2024年1月3日–全球領(lǐng)先的多元化專業(yè)服務(wù)與投資管理公司高力國(guó)際(納斯達(dá)克證交所交易代碼:CIGI;多倫多證交所交易代碼:CIGI)在北京金融科技中心舉辦“破立更新,無限城市,2023年北京第四季度發(fā)布會(huì)”。北京金融科技中心是“國(guó)家級(jí)金融科技示范區(qū)”規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目,目標(biāo)引入金融、金融科技、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、專業(yè)服務(wù)等產(chǎn)業(yè)。
??對(duì)于冷熱交替的2023中國(guó)經(jīng)濟(jì)來說,其實(shí)很難用單一感受或者是一個(gè)簡(jiǎn)單的詞來表達(dá)。在2023年的最后兩個(gè)月,包括國(guó)際貨幣基金組織、經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織等在內(nèi)的多家國(guó)際機(jī)構(gòu)不約而同地調(diào)高了中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期,顯示出國(guó)際社會(huì)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的信心。雖然年終經(jīng)濟(jì)增速還尚未公布,但完成5%的預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)已經(jīng)不成問題。2023年中,中央政治局會(huì)議定調(diào)中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)將會(huì)是一個(gè)波浪式發(fā)展、曲折式前進(jìn)的過程,并指出中國(guó)經(jīng)濟(jì)將面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)。這兩個(gè)重要定調(diào)明確了下一階段中國(guó)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方向:“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”也成為2024年中國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀政策的主基調(diào)。在新的發(fā)展周期,中國(guó)將以科技創(chuàng)新推動(dòng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新,以顛覆性前沿技術(shù)催生新產(chǎn)業(yè)、新模式、新動(dòng)能;與此同時(shí),促進(jìn)新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展,新舊產(chǎn)業(yè)動(dòng)能更替也將加速進(jìn)行。新的經(jīng)濟(jì)周期下,各類宏觀政策面對(duì)新的產(chǎn)業(yè)形勢(shì)在2024年都將出現(xiàn)更加明顯的調(diào)整,這也預(yù)示著作為重要產(chǎn)業(yè)載體的辦公樓市場(chǎng)將面臨需求側(cè)的重大變化,進(jìn)入新發(fā)展階段。
??2023年的北京辦公樓市場(chǎng)新增需求持續(xù)恢復(fù),但總量依然不足。在第四季度,北京辦公樓市場(chǎng)各資產(chǎn)類別凈吸納量均恢復(fù)到正值,而上一次全市場(chǎng)錄得季度凈吸納量正值還是在2021年第四季度。從資產(chǎn)類別來看,甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)Q4凈吸納量為2.7萬平方米,全年總計(jì)8.6萬平方米,僅為疫情前平均水平的30%;乙級(jí)市場(chǎng)Q4凈吸納量為8.3萬平方米,但由于上半年市場(chǎng)退租嚴(yán)重,全年僅為負(fù)3.9萬平方米;產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)Q4凈吸納量為3.1萬平方米,同樣由于前三季度市場(chǎng)表現(xiàn)不佳,全年為負(fù)3.7萬平方米。高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸明表示,逐季來看需求表現(xiàn),三個(gè)資產(chǎn)類別的市場(chǎng)凈吸納量均為前低后高,需求持續(xù)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。全年來看,三個(gè)市場(chǎng)年度新增供應(yīng)量合計(jì)達(dá)到154萬平方米,疊加需求側(cè)表現(xiàn)不振,三個(gè)市場(chǎng)均出現(xiàn)空置率上漲且租金下滑的情況。以甲級(jí)寫字樓為例,年末空置率達(dá)到19.8%,凈有效租金同比下降9.4%至300元每月每平米。
??高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸明認(rèn)為,疫情的影響、企業(yè)保守預(yù)期和擴(kuò)張意愿不足、降本增效的租賃策略和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)辦公空間調(diào)整,這四個(gè)因素是導(dǎo)致本輪辦公樓市場(chǎng)行情出現(xiàn)快速反轉(zhuǎn)的核心原因。因此,如果市場(chǎng)能夠出現(xiàn)需求側(cè)恢復(fù),上述四個(gè)因素的影響一定出現(xiàn)了明顯且積極的改善?;仡?023年,疫情的襲擾已經(jīng)基本消失,互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)辦公空間的整合在歷經(jīng)兩年后也基本進(jìn)入了尾聲。接下來的部分待整合的面積,其量級(jí)對(duì)于整體存量市場(chǎng)的影響也已經(jīng)大幅減弱。然而,由于多數(shù)企業(yè)仍處于利潤(rùn)表和資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)期,這些企業(yè)并沒有在降本增效、市場(chǎng)預(yù)期和擴(kuò)張方面出現(xiàn)較為明顯的改善,因此這兩個(gè)因素仍將持續(xù)影響2024年市場(chǎng)需求側(cè)的表現(xiàn)。政策的傳導(dǎo)需要時(shí)間,企業(yè)預(yù)期調(diào)整需要時(shí)間,市場(chǎng)信心恢復(fù)和實(shí)際需求落地也需要時(shí)間,而這個(gè)滯后的時(shí)間差也將會(huì)是北京辦公樓市場(chǎng)最艱難的時(shí)期。
??展望2024年,高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明說,我們將持續(xù)關(guān)注需求側(cè)恢復(fù)的情況,宏觀經(jīng)濟(jì)層面的有效需求不足仍是制約辦公樓市場(chǎng)需求持續(xù)恢復(fù)的系統(tǒng)性問題。2023年下半年中央發(fā)布了一系列穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策,2024年一季度預(yù)期將持續(xù)有相關(guān)的配套政策落地。因此整體辦公樓市場(chǎng)的積極因素正在不斷累積,市場(chǎng)新增需求預(yù)計(jì)將持續(xù)小幅回暖,但依然無法恢復(fù)到疫情前的水平。高力國(guó)際北京分公司董事總經(jīng)理李娟認(rèn)為,當(dāng)頭部行業(yè)(或企業(yè))開始調(diào)整,而后續(xù)的新興產(chǎn)業(yè)(或企業(yè))還不足以支撐經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的時(shí)候,就會(huì)形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的換擋期,同時(shí)也是辦公樓市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性逐漸上升的時(shí)期。北京辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)在未來不短的時(shí)間內(nèi)均處于新增需求不足、價(jià)格不振的市場(chǎng)環(huán)境。只要全市場(chǎng)空置率維持在20%的高位,市場(chǎng)平均租金將不會(huì)出現(xiàn)觸底反彈的可能。同時(shí)高空置率持續(xù)的時(shí)間越長(zhǎng),對(duì)于租金的下行壓力就越大,因此2024年租金價(jià)格中樞仍將持續(xù)下移,租金“2”時(shí)代已經(jīng)開啟。
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1經(jīng)濟(jì)新周期,產(chǎn)業(yè)新形勢(shì),北京辦公樓市場(chǎng)進(jìn)入新階段
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