[易居研究院]政策快評(píng)：“住有所居”的14個(gè)關(guān)注要點(diǎn)

       政策快評(píng)：

??8月31日，國(guó)新辦召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)。發(fā)布會(huì)上，圍繞“住有所居”的關(guān)鍵詞，住建部明確了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)的相關(guān)工作和規(guī)劃。發(fā)布會(huì)相關(guān)內(nèi)容和精神，對(duì)于我們充分理解當(dāng)前及今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有積極作用。同時(shí)也啟發(fā)各個(gè)市場(chǎng)參與主體，要積極優(yōu)化策略，真正實(shí)現(xiàn)“住有所居”的奮斗目標(biāo)。

??2021年9月1日

??1、發(fā)布會(huì)的背景

??此次發(fā)布會(huì)，和當(dāng)前一系列深化改革的大背景有關(guān)。第一、今年下半年持續(xù)的各領(lǐng)域管控，充分體現(xiàn)了凈化產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境、力促國(guó)民經(jīng)濟(jì)“脫虛向?qū)崱钡膶?dǎo)向。包括房地產(chǎn)、游戲、教育培訓(xùn)、娛樂(lè)、金融、互聯(lián)網(wǎng)等，都面臨了嚴(yán)格管控。至少說(shuō)明，從穩(wěn)定實(shí)體經(jīng)濟(jì)等角度出發(fā)，此類產(chǎn)業(yè)當(dāng)前需要糾正路線，進(jìn)而規(guī)范發(fā)展。第二、此次發(fā)布會(huì)的召開(kāi)，也是在共同富裕大框架下進(jìn)行的。共同富裕要實(shí)現(xiàn)，自然要解決老百姓面臨的各類實(shí)際問(wèn)題。住房問(wèn)題不解決好，顯然會(huì)影響最基本的“衣食住行”，進(jìn)而阻礙共同富裕目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。住有所居的目標(biāo)提出，將夯實(shí)共同富裕的發(fā)展基礎(chǔ)。

??2、何為“住有所居”

??需要從兩個(gè)角度去理解這個(gè)概念。第一、過(guò)去提法在于“居者有其屋”，而經(jīng)過(guò)2015年以來(lái)持續(xù)的租賃市場(chǎng)改革，“住有所居”的提法明顯增多。此類提法具有積極導(dǎo)向，至少說(shuō)明租賃市場(chǎng)的發(fā)展在進(jìn)一步提速，其也成為共同富裕大框架下住房制度的創(chuàng)新點(diǎn)。換句話說(shuō)，通過(guò)租房，也可以實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量居住的目的，同時(shí)享受和購(gòu)房一樣的各種制度福利，如教育醫(yī)療等保障等。第二、部分大城市的步伐可以邁得更快一些，在住有所居的基礎(chǔ)上，也可以探索住有宜居的奮斗目標(biāo)，積極在居住高品質(zhì)、高質(zhì)量等方面持續(xù)創(chuàng)新。尤其是結(jié)合三胎政策等，后續(xù)住有所居的目標(biāo)會(huì)有很多新意。類似改革能夠真正讓各類居民享受居住的幸福感和美好感。對(duì)糟心的居住生活說(shuō)不，將讓大家真正體驗(yàn)到共同富裕下的美好居住生活。

??3、房地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)

??此次發(fā)布會(huì)認(rèn)為，新時(shí)代新階段對(duì)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展提出了新要求，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作面臨著新問(wèn)題和新挑戰(zhàn)?？偨Y(jié)此次發(fā)布會(huì)的內(nèi)容，此類挑戰(zhàn)主要包括三方面。第一、住房的矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足。這說(shuō)明未來(lái)供給端將更注重結(jié)構(gòu)優(yōu)化。舉例來(lái)說(shuō)，圍繞宜居社區(qū)和智慧社區(qū)、保障性租賃住房等，后續(xù)會(huì)發(fā)力，以優(yōu)化相關(guān)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、解決結(jié)構(gòu)性供給不足的問(wèn)題。第二、城市發(fā)展從單純的增量建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)樵隽空{(diào)結(jié)構(gòu)、存量提質(zhì)量的新模式。據(jù)此可以認(rèn)為，十四五期間從住有所居角度看，城市更新和老舊小區(qū)改造等會(huì)持續(xù)發(fā)力，更好解決居住和住房的問(wèn)題。第三、城鄉(xiāng)發(fā)展并不均衡，農(nóng)村和村鎮(zhèn)的住房建設(shè)如何發(fā)展，依然需要關(guān)注。據(jù)此認(rèn)為，后續(xù)如何和鄉(xiāng)村振興進(jìn)行結(jié)合，也是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

??4、房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

??此次發(fā)布會(huì)明確了新發(fā)展理念的模式，住有所居的相關(guān)工作也需要遵循此類原則。第一、此次發(fā)布會(huì)明確，將改革發(fā)展成果更多更公平惠及全體人民，推動(dòng)共同富裕取得更為明顯的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。換而言之，住房制度改革是否深入人心，除了要實(shí)現(xiàn)“房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展”的目標(biāo)外，也要把“惠及改革成果、推動(dòng)共同富?！钡茸鳛橹匾哪繕?biāo)。這是具有重要變化的表述，即要具備市場(chǎng)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。第二、一些關(guān)鍵詞將是十四五期間需要重點(diǎn)關(guān)注的，包括綠色低碳、系統(tǒng)觀念、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制、建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等。把握此類關(guān)鍵詞，將有助于房企等市場(chǎng)參與主體關(guān)注市場(chǎng)趨勢(shì)，真正在改革中實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

??5、住房保障體系

??此次發(fā)布會(huì)明確，加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。這里明確了三位一體的保障體系概念。此次發(fā)布會(huì)比較清晰地將這三類產(chǎn)品的受眾對(duì)象進(jìn)行了解釋。其中公租房受眾面主要是城鎮(zhèn)住房和收入雙困的家庭；保障性租賃住房主要為新市民和青年人；共有產(chǎn)權(quán)住房則主要為處于夾心層的購(gòu)房者。三類產(chǎn)品受眾面的表述清晰，值得購(gòu)房者和市民等關(guān)注。另外，此次發(fā)布會(huì)明確了完整的住房保障政策和管理制度。一是財(cái)稅、金融、土地配套政策，主要為支持性政策。二是關(guān)于準(zhǔn)入、使用、退出、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制。主要為規(guī)范性政策。

??6、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制

??此次發(fā)布會(huì)明確一個(gè)新提法，即建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制。該提法過(guò)去并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，但從近期一系列調(diào)控看，大家可以更為真切理解該新機(jī)制的含義。第一、從“人”的角度看，既要關(guān)注合理購(gòu)房和租房需求的群體的特征，因人而異優(yōu)化居住層面的分配機(jī)制；也要關(guān)注各類投資投機(jī)者的新情況，精準(zhǔn)給與打擊，包括假離婚、假人才、假小微企業(yè)等。第二、從“房”的角度看，當(dāng)前產(chǎn)品線更為完備。比如過(guò)去租賃住房市場(chǎng)化改革產(chǎn)品多，而保障性或政策性租賃住房相對(duì)空缺，當(dāng)前新租賃改革下此類產(chǎn)品空白被填補(bǔ)。第三、從“地”的角度看，近期一系列調(diào)控也顯示，各類隔靴搔癢的控地價(jià)做法不被認(rèn)可，實(shí)實(shí)在在的控地價(jià)做法才受認(rèn)可。比如說(shuō)過(guò)去配建項(xiàng)目的簡(jiǎn)單操作被叫停，因?yàn)榕浣ǖ牟僮?，使得房企?shí)際拿地成本依然上升。第四、從“錢”的角度看，則強(qiáng)調(diào)資金方面的管控，既要管控個(gè)人購(gòu)房者的資金，以房貸集中度為主要政策；也要管控房企的資金，以近期嚴(yán)管債務(wù)問(wèn)題和嚴(yán)管拿地資金為主要政策。

??7、老舊小區(qū)改造

??此次發(fā)布會(huì)明確，將聚焦群眾“急難愁盼”問(wèn)題，在推動(dòng)有條件的樓宇加裝電梯、完善老舊小區(qū)物業(yè)管理等方面加大力度，進(jìn)一步增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。從此類政策規(guī)定可以看出，實(shí)際上點(diǎn)出了未來(lái)老舊小區(qū)改造的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，即加裝電梯和完善物業(yè)管理。尤其是從物業(yè)管理的角度看，值得近期各類持續(xù)擴(kuò)張的物業(yè)股關(guān)注。當(dāng)前物業(yè)企業(yè)持續(xù)發(fā)力，也收購(gòu)了很多物業(yè)項(xiàng)目，但是在老舊小區(qū)物業(yè)管理方面，介入節(jié)奏比較慢。后續(xù)若是物業(yè)企業(yè)可以加快介入此類領(lǐng)域，那么往往也可以形成一些新的投資機(jī)會(huì)。所以，圍繞“老舊小區(qū)導(dǎo)入物業(yè)管理”的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，值得各類物業(yè)企業(yè)的關(guān)注。

??8、城市更新

??此次發(fā)布會(huì)明確了城市更新的四條底線，值得各類企業(yè)的關(guān)注。第一、要控制大規(guī)模拆除。該規(guī)定規(guī)范了很多企業(yè)參與城市更新的行為，至少亂拆除的行為面臨約束。這一點(diǎn)在近期住建部城市更新政策中有所體現(xiàn)。第二、控制大規(guī)模增建。該內(nèi)容也對(duì)房企等項(xiàng)目的無(wú)序開(kāi)發(fā)形成約束，也和嚴(yán)管大拆的紅線形成呼應(yīng)。沒(méi)有大建空間，自然也會(huì)抑制房企大拆沖動(dòng)。第三、尊重居民意愿。至少這一點(diǎn)說(shuō)明，城市更新也要以人為本，要多推廣就地就近安置等模式，真正促進(jìn)城市更新深入人心。第四、要控制住房租金漲幅。該規(guī)定至少說(shuō)明，城市更新和租賃市場(chǎng)有關(guān)聯(lián)。要在城市更新中注意租金的穩(wěn)定，防范因?yàn)椴徽_的大拆，導(dǎo)致房源減少和租房成本的增加。

??9、農(nóng)村住房

??此次發(fā)布會(huì)提及了農(nóng)村住房長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制的概念。發(fā)布會(huì)明確，將鞏固好脫貧攻堅(jiān)成果，扎扎實(shí)實(shí)實(shí)施好鄉(xiāng)村建設(shè)行動(dòng)，把農(nóng)村危房改造作為一項(xiàng)長(zhǎng)期性、基礎(chǔ)性、系統(tǒng)性的工作持續(xù)推進(jìn)，逐步建立起農(nóng)村低保和低收入家庭的人口和家庭住房安全保障的長(zhǎng)效機(jī)制。從這個(gè)角度看，后續(xù)在鄉(xiāng)村振興過(guò)程中，農(nóng)村危房改造將是一個(gè)重要的工作。從房企和關(guān)聯(lián)企業(yè)角度看，既然此類工作是一項(xiàng)長(zhǎng)期性工作，那么需要積極研究此類市場(chǎng)。尤其是如何低成本介入危房改造，同時(shí)結(jié)合鄉(xiāng)村民宿建設(shè)、鄉(xiāng)村文旅發(fā)展等內(nèi)容，將是各類企業(yè)所需要積極關(guān)注的內(nèi)容。

??10、年輕人住房問(wèn)題

??此次發(fā)布會(huì)，針對(duì)年輕人住房問(wèn)題，有幾個(gè)非常清晰的表述。第一、發(fā)布會(huì)對(duì)青年人給與肯定，認(rèn)為其是城市發(fā)展和國(guó)家發(fā)展的重要力量。解決好此類人群的住房問(wèn)題，也是提高城市競(jìng)爭(zhēng)力的必然要求。據(jù)此可以認(rèn)為，后續(xù)圍繞青年人的住有所居問(wèn)題，將會(huì)形成各類新政策。第二、發(fā)布會(huì)明確提及保障性租賃住房建設(shè)的內(nèi)容，這也說(shuō)明，在解決青年人住有所居方面，保障性租賃住房是一類非常好的產(chǎn)品。當(dāng)然目前各地此類產(chǎn)品供給端持續(xù)發(fā)力，但是產(chǎn)品宣傳等方面還有短板，后續(xù)需要加大宣傳和優(yōu)化分配機(jī)制。

??11、城市內(nèi)澇問(wèn)題

??在城市內(nèi)澇問(wèn)題上，今年確實(shí)很受關(guān)注，顯然也會(huì)影響后續(xù)的城市建設(shè)和住房建設(shè)，進(jìn)而影響住有所居的內(nèi)容。此次發(fā)布會(huì)明確了應(yīng)急管理體系的內(nèi)容，即針對(duì)超標(biāo)降雨，要實(shí)施區(qū)域“聯(lián)防聯(lián)控”，洪澇“聯(lián)排聯(lián)調(diào)”，加強(qiáng)監(jiān)測(cè)預(yù)警和預(yù)警的響應(yīng)，以及信息共享。從房地產(chǎn)的角度看，此類制度也值得房企和物業(yè)企業(yè)的關(guān)注。后續(xù)如何基于海綿城市規(guī)劃形成海綿社區(qū)、如何優(yōu)化停車位的設(shè)計(jì)、如何強(qiáng)化物業(yè)資產(chǎn)的保險(xiǎn)服務(wù)等，都是值得重點(diǎn)研究的內(nèi)容。只有這樣，才能在解決城市內(nèi)澇的過(guò)程中，創(chuàng)造安全小區(qū)和宜居小區(qū)，形成更好的住有所居的效應(yīng)。

??12、城市體檢

??在關(guān)于城市體檢方面，此次發(fā)布會(huì)提及了成都例子，顯然后續(xù)“成都模式”或成為全國(guó)城市體檢的重要樣本?！俺啥寄Ｊ健笔侵福诓檎覇?wèn)題的基礎(chǔ)上，形成了提高公共服務(wù)、提升城市通勤效率、提升城市更新和老舊小區(qū)改造三項(xiàng)工程，同時(shí)細(xì)化為30項(xiàng)城市治理任務(wù)，納入“十四五”規(guī)劃和每年的工程或者治理計(jì)劃。此類措施直擊城市病等問(wèn)題，也是后續(xù)房企在參與城市運(yùn)營(yíng)等方面需要積極關(guān)注的。至少就目前來(lái)看，很多城市都在積極推廣職住平衡的產(chǎn)品和項(xiàng)目，此類產(chǎn)品對(duì)于解決城市病的問(wèn)題、更好實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)等方面有積極作用。后續(xù)房企在拿地等過(guò)程中，應(yīng)該更加注重職住平衡的內(nèi)容，真正讓住房產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)宜居等目標(biāo)。

??13、城市建設(shè)

??在城市建設(shè)成就方面，此次發(fā)布會(huì)提及了四個(gè)領(lǐng)域的成就，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部分加快、市政公用設(shè)施水平顯著提升、城市人居環(huán)境明顯改善、歷史文化保護(hù)力度不斷加強(qiáng)。這四個(gè)內(nèi)容對(duì)于后續(xù)實(shí)現(xiàn)住有所居的發(fā)展目標(biāo)等有積極的作用。從美好居住生活的角度看，房企需要不斷結(jié)合城市建設(shè)的成就，不斷挖掘此類亮點(diǎn)，積極和美好生活圈的打造進(jìn)行結(jié)合。舉例來(lái)說(shuō)，當(dāng)前教育培訓(xùn)和管控手機(jī)游戲的過(guò)程中，如何形成更好的親子教育氛圍和社區(qū)氛圍，是房地產(chǎn)企業(yè)需要積極思考的內(nèi)容。只有不斷基于美好城市生活的角度去研究房地產(chǎn)產(chǎn)品，包括商業(yè)地產(chǎn)和文化娛樂(lè)產(chǎn)品，才能不斷迎合變化的消費(fèi)需求，真正讓住有所居下的生活更美好。

??14、房地產(chǎn)秩序

??此次發(fā)布會(huì)對(duì)市場(chǎng)秩序整治提出了四項(xiàng)原則。一是堅(jiān)持聚焦問(wèn)題，重點(diǎn)整治；二是堅(jiān)持群眾參與，開(kāi)門整治；三是堅(jiān)持齊抓共管，綜合整治；四是堅(jiān)持標(biāo)本兼治，長(zhǎng)效整治。尤其是從第四點(diǎn)來(lái)看，后續(xù)整治的手段更加多元化，將運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、行政和信息化等手段，既解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的突出問(wèn)題，又注重完善體制和機(jī)制，從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。另外整治決心明顯提高，即要從源頭上進(jìn)行，進(jìn)而規(guī)范市場(chǎng)秩序。市場(chǎng)秩序穩(wěn)定了，購(gòu)房者買房租房等才會(huì)安心踏實(shí)，也不會(huì)出現(xiàn)各類糾紛，真正實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的住有所居目標(biāo)。