[貝殼研究院]5月樓面地價結(jié)構(gòu)性增長，房企土儲差異化布局

??核 心 結(jié) 論 

??■  杭州、蘇州、南京、廣州、北京等城市的土地集中供應(yīng)導(dǎo)致高能級城市成交占比明顯提升，從而帶動全國樓面地價結(jié)構(gòu)性增長。

??■  長三角、京津冀、大灣區(qū)列城市群前三位，長三角受到集中供應(yīng)因素影響位列第一。

??■  頭部房企全國布局，中游房企專注區(qū)域。

??■  第二批集中供地即將啟動，土拍規(guī)則暫未明顯調(diào)整，供地結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。

??集中供地帶動樓面地價結(jié)構(gòu)性增長

??1. 總體情況

??5月全國351城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積13613萬平方米、成交金額7836億元。1-5月全國351城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積55802萬平方米、累計(jì)同比下滑3.6%，成交金額23031億元、累計(jì)同比增速回升至18.7%。全國351城住宅用地成交樓面地價累計(jì)同比增長23.1%，主要原因是杭州、蘇州、南京、廣州、北京等城市的土地集中供應(yīng)導(dǎo)致高能級城市成交占比明顯提升，從而帶動全國樓面地價結(jié)構(gòu)性增長。全國351城住宅用地成交溢價率18.9%，同比增長4.1個百分點(diǎn)，其中20座集中供地城市成交溢價率較2020年成交溢價率增長2.8個百分點(diǎn)。

??2.分城市線級看，5月進(jìn)入集中供地高峰期，一線城市成交樓面地價降幅顯著收窄，二線城市成交樓面地價保持增長。

??5月，一線城市居住用地成交規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比增幅收窄至35.9%，主要在于供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化。由于集中供地進(jìn)入高峰期，5月新增12城市進(jìn)入集中供地，房企積極參與優(yōu)質(zhì)地塊競買，其中一線城市成交樓面地價降幅收窄至7.0%，二線城市成交樓面地價漲幅保持在兩成左右。

??3.分城市群角度看，傳統(tǒng)三強(qiáng)區(qū)域優(yōu)勢依舊，長三角區(qū)域領(lǐng)跑。

??2021年5月，長三角、京津冀、大灣區(qū)列城市群前三位，長三角受到集中供應(yīng)因素影響位列第一。集中供地城市中長三角城市包括南京、無錫、蘇州、杭州、寧波、合肥，1-5月，成交金額占集中供地城市成交金額總額的46.0%。非集中供地城市中，長三角住宅用地市場也最為活躍，紹興、金華、溫州等長三角城市住宅用地成交溢價率保持名列前茅，市場聚焦長三角。

??20城集中供地房企取地仍積極

??頭部房企全國布局，中游房企專注區(qū)域。萬科、保利、龍湖在20城的布局中全面參與，布局范圍更廣，取得地塊城市超過10座以上；而融信、卓越以重點(diǎn)城市為主。

      各城市本批次集中供地成交居住用地規(guī)劃建筑面積相當(dāng)于2020年全年成交量的三成水平，省會城市成交樓面地價受結(jié)構(gòu)影響有所提升。本次集中供地中20座城市（包含西安）住宅用地總成交金額為8708億元，相當(dāng)于2020年全年集中供地城市總和的36.5%，規(guī)劃建筑面積9220萬平方米，相當(dāng)于2020年全年集中供地城市總和的33.4%。重慶因優(yōu)質(zhì)地塊集中出讓，廈門因稀缺地塊的出讓，帶動成交樓面地價提升，另外，其他省會城市成交樓面地價漲幅明顯。以西安、重慶為代表的不限地價城市溢價率提升明顯，省會城市溢價率增長相對明細(xì)，而北京、蘇州、無錫、福州等嚴(yán)控溢價率的城市溢價率下滑。濟(jì)南、青島雖然溢價率長期穩(wěn)定在10%以下，但由于部分地塊的規(guī)則變化，以及優(yōu)質(zhì)地塊的集中，從而拉動溢價率回升。

??6月土地市場重點(diǎn)關(guān)注：六城集中供地，第二批集中供地啟動

??成都、上海、武漢將于6月第一批集中供地，廈門、長春、西安將于6月迎來第二批集中供地。對比第一批集中供地，在供地結(jié)構(gòu)方面，廈門增加了同安區(qū)供應(yīng)占比、新增了翔安區(qū)的土地供應(yīng)；長春基本無變化；西安第二批集中供地集中在市轄區(qū)（第一批全部為西咸新區(qū)）。