[易居研究院]2021年8月40城土地市場(chǎng)月報(bào)

??8月土地成交面積持續(xù)下降，土地市場(chǎng)繼續(xù)“降溫”

??2021年8月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積1618萬(wàn)平方米，環(huán)比下降15%，同比下降70%。8月土地成交面積繼續(xù)下降，主要系22城中多地暫停或延期了第二次集中土拍，除已于6月完成第二批集中土拍的廈門和長(zhǎng)春外，8月整月只有無(wú)錫完成了第二批土地集中出讓，其余19城中未有新的城市完成土地集中出讓。

??1-8月，40個(gè)典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積32884萬(wàn)平方米，同比下降11.1%?；仡櫄v史，年初累計(jì)土地成交建筑面積同比增速于2018年6月開(kāi)始持續(xù)回落，2019年2月轉(zhuǎn)負(fù)，隨后漲幅震蕩收窄至0軸附近。2020年1-2月后，增速雖為負(fù)值但持續(xù)收窄，7月開(kāi)始轉(zhuǎn)正并持續(xù)提高。進(jìn)入2021年，由于去年同期受疫情影響基數(shù)較低，1-2月同比增速大幅提高，3月和4月增速回落，5月份以來(lái)隨著大中城市集中土拍的陸續(xù)進(jìn)行，增速再次小幅上行，7月因無(wú)城市完成第二次集中土拍，增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，8月第二次集中土拍19城再次缺席，降幅繼續(xù)擴(kuò)大。但多城在對(duì)土地出讓規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整后，在接下來(lái)的兩個(gè)月會(huì)陸續(xù)“返場(chǎng)”，預(yù)計(jì)9月土地市場(chǎng)將大幅升溫。

??8月40城土地出讓金收入環(huán)比增長(zhǎng)13%，同比下降72%

??1、土地出讓金收入：8月環(huán)比增長(zhǎng)13%，同比下降72%，1-8月同比下降2.7%

??8月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為842億元，環(huán)比增長(zhǎng)13%，同比下降72%。1-8月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入21060億元,同比下降2.7%。

??回顧歷史，2018年下半年,全國(guó)土地流拍現(xiàn)象增多，部分熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)了明顯的降溫態(tài)勢(shì)，年初累計(jì)土地出讓金同比增速持續(xù)收窄。2019年上半年，部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)重新回暖，土地成交火熱，土地出讓金同比增速持續(xù)上行；隨著調(diào)控政策的密集出臺(tái)，下半年年初累計(jì)同比增速不再上行，一直穩(wěn)定在15%左右的水平。受疫情影響，2020年一季度明顯下行；疫情受控后，4月開(kāi)始同比轉(zhuǎn)正，下半年年初累計(jì)同比增速穩(wěn)定在15%-20%區(qū)間。因去年同期基數(shù)較低，2021年1月土地出讓金同比增速大幅提高，2-4月持續(xù)回落，5月年初累計(jì)同比增速大幅提高，6月再次小幅回落,7月增速繼續(xù)回來(lái)，8月出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

??2、熱點(diǎn)城市土地出讓金收入繼續(xù)走高，但增速下降，冷門城市依舊平淡

??分城市來(lái)看，1-8月40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、廣州、北京和南京，其土地出讓金總額分別為2021、1900、1363、1361和1228億元，但同比增速已經(jīng)陸續(xù)下降，北京和上海更是出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象。排名靠前的城市，主要以一二線城市為主，其中杭州和上海1-8月的土地出讓金仍大幅領(lǐng)先其他城市。三四線城市中，佛山和無(wú)錫的土地出讓金最高，金華市主要受義烏樓市火爆影響，土地出讓金較去年同期增長(zhǎng)204%。

??40城土地成交價(jià):8月環(huán)比下降1.1%，同比增長(zhǎng)12%

??8月，40個(gè)典型城市移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為6579元/平方米，環(huán)比小幅下降1.1%，同比增長(zhǎng)12%。

??回顧歷史，2018年4月至2019年2月40城土地成交均價(jià)穩(wěn)定在4200元/平方米左右，而從2019年3月開(kāi)始已經(jīng)脫離了前期的穩(wěn)定區(qū)間，價(jià)格持續(xù)上漲至7月，小幅震蕩后從10月開(kāi)始下跌。2020年1月地價(jià)見(jiàn)底后開(kāi)始回升，7月首次突破6000元/平方米，8月以來(lái)40城土地成交均價(jià)重新進(jìn)入下跌趨勢(shì)。2021年一季度，40城土地成交均價(jià)仍延續(xù)小幅震蕩下跌趨勢(shì)，4月以來(lái)隨著22個(gè)大中城市陸續(xù)首批集中出讓，成交均價(jià)持續(xù)上漲，但因多地第二批集中土拍的延遲或中止，土地成交均價(jià)在之后的3個(gè)月于6500元/平方米附近持續(xù)波動(dòng)。

??40城土地成交溢價(jià)率:8月地市小幅降溫

??1、土地成交溢價(jià)率：8月為16.2%，環(huán)比同比均下降

??8月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為16.2%，環(huán)比和同比分別下降1.1個(gè)百分點(diǎn)和0.5個(gè)百分點(diǎn)，從溢價(jià)率來(lái)看，自今年4月份以來(lái)的土地市場(chǎng)的不斷升溫狀態(tài)已經(jīng)結(jié)束。

??2021年一季度，40城土地溢價(jià)率在12%-13%之前小幅盤整。4月份以來(lái)隨著熱點(diǎn)城市陸續(xù)集中土拍，40城土地成交溢價(jià)率持續(xù)小幅上升。第一批集中土拍自6月落下帷幕，今年7月以來(lái)，多地暫緩或中止了第二批集中土拍，8月土地成交溢價(jià)率小幅下降。

??2、多城市8月控地價(jià)和溢價(jià)率效果顯著，溢價(jià)率維持在低位水平

??分城市來(lái)看，8月40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為桂林、合肥、寧波、金華和東莞，土地成交溢價(jià)率分別為168%、30%、18%、17%和16%，其中桂林8月溢價(jià)率異動(dòng)主要因當(dāng)月只有兩塊地塊成交，其中一塊土地溢價(jià)率過(guò)高導(dǎo)致。需要看到的是，多地土拍溢價(jià)率已連續(xù)幾個(gè)月為0,土拍新規(guī)控地價(jià)和溢價(jià)率的效果非常明顯。

??土地集中出讓制度

??截至6月30日，首批住宅用地供應(yīng)已全部完成，長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)一步完善。目前，正在實(shí)行集中供地政策的22個(gè)重點(diǎn)城市包括北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市和南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫 18 個(gè)二線城市。從目前22城“兩集中”首批次出讓結(jié)果來(lái)看，市場(chǎng)分化比較明顯，熱點(diǎn)城市地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈程度并未下降，如重慶、深圳、廈門、杭州等城市溢價(jià)率相較于仍處于高位水平，但北京、上海等城市實(shí)行集中供地政策較為成功，溢價(jià)率維持在較低水平；冷門城市交易依舊平淡，如長(zhǎng)春、青島等城市溢價(jià)率明顯低于其他城市，且不同城市間的冷熱分化仍在加劇，供需兩端共促高溢價(jià)。首批次集中供地供應(yīng)量仍然偏少，多數(shù)城市出現(xiàn)土地供應(yīng)緊俏現(xiàn)象，加之僅首批次能為今年房企業(yè)績(jī)作出貢獻(xiàn)，土地市場(chǎng)熱度遠(yuǎn)超預(yù)期，首批次集中供地穩(wěn)地價(jià)的初衷基本沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。

??自第二批集中土拍開(kāi)始以來(lái)，截至8月末，只有無(wú)錫、廈門和長(zhǎng)春完成了第二批集中供地。受政策調(diào)整影響，大多數(shù)集中供地試點(diǎn)城市已相繼推遲了第二批集中供地時(shí)間。集中供地延遲、土拍規(guī)則生變，或緣于自然資源部此前召開(kāi)的一場(chǎng)閉門會(huì)議。根據(jù)報(bào)道，該會(huì)議對(duì)集中供地政策的主要意見(jiàn)包括拍地企業(yè)的資質(zhì)，加強(qiáng)企業(yè)購(gòu)地和融資監(jiān)管，限定土地溢價(jià)率不超過(guò)15%，不以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)等等。

??隨著多地密集發(fā)布調(diào)整后的第二批集中供地掛牌出讓公告，第二批集中供地陸續(xù)返場(chǎng)，本輪各地紛紛對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行了升級(jí)，首批集中供地市場(chǎng)熱度較高的城市，皆出臺(tái)了保障金門檻升級(jí)、“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)、禁“馬甲、現(xiàn)房銷售、競(jìng)配建調(diào)整、溢價(jià)率上限下調(diào)等諸多新規(guī)。本輪調(diào)整意味著，樓市更加強(qiáng)調(diào)公共屬性和民生屬性，而不是市場(chǎng)化，此次規(guī)則調(diào)整將更好地起到短期內(nèi)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的作用，房?jī)r(jià)地價(jià)已進(jìn)入全面管控的階段。

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