[貝殼研究院]北京新房市場(chǎng)月報(bào)（2020年11月）

【北京新房市場(chǎng)月報(bào)】宅地市場(chǎng)持續(xù)掛零，新房成交首超去年

??摘要：

??北京住宅用地市場(chǎng)1-11月累計(jì)成交254萬㎡，累計(jì)成交面積同比連續(xù)三個(gè)月下滑至-12.4%，11月單月無住宅用地成交，預(yù)計(jì)12月將入市的地塊建設(shè)用地面積為40萬㎡，全年宅地市場(chǎng)成交量或?qū)⑴c去年持平。

??1-11月商品住宅累計(jì)供應(yīng)617萬㎡，累計(jì)成交610萬㎡，供銷比為1，供求均衡。11月累計(jì)供應(yīng)面積同比由正轉(zhuǎn)負(fù)至-4%，累計(jì)成交面積同比上漲1%，首超去年同期。11月商品住宅累計(jì)成交均價(jià)為47908元/㎡，累計(jì)同比上漲2%，與上月持平?？傮w來看，北京新房市場(chǎng)成交均價(jià)將保持穩(wěn)定。

??截止11月底，北京商品住宅庫存面積為1133萬㎡，出清周期回落至20個(gè)月。由歷史數(shù)據(jù)來看，12月供應(yīng)端發(fā)力的概率較高，出清周期或?qū)⒃诖擞绊懴滦》L。

??住宅用地市場(chǎng)：預(yù)計(jì)全年宅地市場(chǎng)成交量與去年持平

??2020年11月宅地市場(chǎng)無成交，1-11月北京住宅用地市場(chǎng)累計(jì)成交建設(shè)用地面積254萬㎡，同比連續(xù)三個(gè)月下滑至-12.4%。近期宅地市場(chǎng)供應(yīng)量較少，近四個(gè)月共6宗宅地供應(yīng)，且計(jì)劃于12月入市，共計(jì)40萬㎡，預(yù)計(jì)全年宅地市場(chǎng)成交量將略高于去年1個(gè)百分點(diǎn)，整體與去年持平。

??成交面積：11月累計(jì)成交面積首超去年同期，預(yù)計(jì)全年成交量將與去年持平

??1-11月商品住宅累計(jì)供應(yīng)面積617萬㎡，累計(jì)成交面積610萬㎡，供銷比為1，供求均衡。11月累計(jì)供應(yīng)面積同比由正轉(zhuǎn)負(fù)至-4%，連續(xù)兩個(gè)月下滑，但由近三年歷史數(shù)據(jù)來看，12月供應(yīng)端均出現(xiàn)翹尾現(xiàn)象，2018年及2019年12月新房供應(yīng)量環(huán)比分別為87%和13%，結(jié)合當(dāng)前供求平衡的狀態(tài)來看，預(yù)計(jì)今年12月供應(yīng)量將有所提升。1-11月累計(jì)成交面積同比由負(fù)轉(zhuǎn)正至1%，首次超過去年同期，從單月成交量來看，11月成交面積同、環(huán)比均漲，分別上漲58%、32%。預(yù)計(jì)隨著12月供應(yīng)端的發(fā)力，將帶動(dòng)成交量隨之活躍，但考慮到簽約存在一定的滯后性，預(yù)計(jì)全年新房成交量將與去年基本持平。

??成交均價(jià)：限競房對(duì)房價(jià)的穩(wěn)定作用明年將持續(xù)

??11月商品住宅累計(jì)成交均價(jià)為47908元/㎡，累計(jì)同比上漲2%，與上月持平。長期來看，自2018年限競房產(chǎn)品入市以來，成交均價(jià)增速直接從2017年的28%大幅回落至2018年的-3%，且保持增速平穩(wěn)。2020年1-11月限競房成交面積為293萬㎡，占整體商品住宅成交面積的48%，其價(jià)格限制屬性對(duì)市場(chǎng)價(jià)格起到較好的穩(wěn)定作用。

??關(guān)于2021年北京市場(chǎng)新房的價(jià)格走勢(shì)，由于今年不限價(jià)地塊供應(yīng)比例提高，建設(shè)用地面積占整體宅地建設(shè)用地面積的比例由去年的48%提升至目前的88%，這也使得市場(chǎng)上出現(xiàn)明年房價(jià)將走高的預(yù)期，但據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，自2018年限競房入市以來，截止今年11月，限競房商品住宅成交了565萬㎡，未來仍有近7成的限競房項(xiàng)目等待入市，預(yù)計(jì)明年房價(jià)大幅上漲的概率不大。

??新房庫存面積：市場(chǎng)出清周期與上月持平，未來或?qū)⒃诠┬杵胶馇闆r下保持穩(wěn)定

??截止11月底，北京商品住宅庫存面積為1133萬㎡，出清周期回落至20個(gè)月。主要原因在于11月成交表現(xiàn)較好，而供應(yīng)面積相對(duì)較低，略低于今年前11月均值，使得出清周期小幅回落。但如前文預(yù)測(cè)，12月供應(yīng)量或?qū)⑸蠞q，從而帶動(dòng)成交量相對(duì)活躍，但考慮到簽約時(shí)間存在一定的滯后性，預(yù)計(jì)年底供應(yīng)端作用將優(yōu)先顯現(xiàn)，12月出清周期或?qū)⑿》L，但隨著簽約的逐步完成，出清周期后期將保持穩(wěn)定。

??備注1：出清周期=庫存面積÷連續(xù)12個(gè)月成交面積平均值

??備注2：全文面積數(shù)據(jù)為全月預(yù)測(cè)值，成交價(jià)格數(shù)據(jù)截止時(shí)間為11月25日