[貝殼研究院]全國二手市場月報（2020年11月）

11月成交小幅升溫，局部房價漲幅偏大

??核心結(jié)論：

??1．11月重點18城二手房實際成交總量環(huán)比增加6.8%，年底市場反彈力度明顯弱于去年同期。11月成交同比繼續(xù)增長帶動今年累計成交同比增幅擴大至9%。

??2.11月成交量環(huán)比增加的11城主要是長江中下游及珠三角城市，如合肥成交環(huán)比增長41%，廣州、深圳分別增加18%及12%。成交下滑的主要是環(huán)渤海城市，如天津、煙臺成交同比降幅約14%。

??3.下半年二手房價格走勢分化，長江中、下游及珠三角以漲為主，環(huán)渤海城市以跌為主。11月重點城市房價漲幅有所擴大，價格環(huán)比漲幅在1%以上的城市數(shù)量擴大至6個。合肥二手房供需矛盾加劇，房價環(huán)比上漲2.3%，漲幅居前。環(huán)渤海城市漲幅繼續(xù)墊底，濟南環(huán)比下跌1.2%，跌幅居首。

??4.12月市場或繼續(xù)弱勢反彈。當(dāng)前市場帶看客戶仍保持較高體量，預(yù)計12月成交將在11月基礎(chǔ)上微幅增加。11月以來重點城市二手房市場景氣度上升，預(yù)計12月重點城市房價仍以溫和上漲為主。

??一、       11月市場成交小幅增加，局部房價漲幅偏大

??重點城市二手房總成交小幅反彈。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月重點18城[1]鏈家二手房實際成交環(huán)比增加6.8%，成交反彈幅度明顯弱于2019年同期20%的水平。11月18城成交同比增加29%，前11月累計成交同比增幅繼續(xù)擴大至9.4%。

??市場表現(xiàn)呈現(xiàn)“南強北弱”特征。18城中11城成交環(huán)比增加，7城環(huán)比下滑。成交增加尤其是增長明顯的城市主要分布在長江中下游及珠三角區(qū)域，而成交下滑的城市主要集中在環(huán)渤海區(qū)域。

??珠三角成交總體反彈幅度居首。其中廣州11月成交結(jié)束疲軟下行趨勢，環(huán)比增加18%。深圳二手房成交受“715調(diào)控”影響在9月降至谷底后連續(xù)兩月反彈，11月環(huán)比增12%。

??長江中游城市群中合肥表現(xiàn)突出，成交環(huán)比增長41%。受10月以來新房供應(yīng)下滑影響，二手房需求增加，這一情況在中心城區(qū)更明顯，11月合肥主城區(qū)成交占比環(huán)比提升近5個百分點。武漢二手房需求在5-8月高量釋放后，近三月低位穩(wěn)定，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，前11月累計成交同比仍有14%的缺口。

??環(huán)渤海城市群中天津及煙臺成交環(huán)比降幅約14%，降幅偏大，兩城成交在10月反彈后回落，需求后勁不足。

??長三角市場成交節(jié)奏加快，環(huán)渤海放緩。11月18城中12城客源成交周期環(huán)比縮短，長三角城市縮短幅度更明顯，上海、杭州及南京環(huán)比分別縮短9天、6天及5天。與市場降溫相對應(yīng)，環(huán)渤海城市客源成交周期在普遍放緩，煙臺、青島、天津及廊坊等城客源成交周期環(huán)比延長5天以上。

??下半年長三角、珠三角城市房價以漲為主，環(huán)渤海以跌為主。下半年以來重點城市房價走勢分化：一是走勢趨向平穩(wěn)，主要是受下半年調(diào)控影響的城市如深圳及南京以及環(huán)渤海的部分城市如北京及大連等；二是房價向上，主要分布在長江中下游及珠三角區(qū)域，如上海、廣州、合肥等；三是房價向下，以環(huán)渤海城市為主，如廊坊、天津、青島及濟南等。

??11月重點城市價格漲幅有所擴大。11月18城中價格基本持平或下跌的城市由10月14個降至10個，價格漲幅在1%以上的由3個增至6個。長沙、合肥漲幅居前，長沙二手房價格在10月大幅下跌基礎(chǔ)上反彈2.5%，同比漲幅不足2%，長期價格平穩(wěn)；合肥環(huán)比上漲2.3%，主要受二手房市場供需矛盾加劇影響：10月以來新房供應(yīng)下滑，庫存降至2019年以來低位，去化周期不足8個月，新房可售房源不足導(dǎo)致需求進入存量市場，同時二手房庫存也呈現(xiàn)下降趨勢。深圳房價環(huán)比上漲0.7%，漲幅明顯收窄，是調(diào)控加碼以來月度最小漲幅。11月環(huán)渤海城市房價普遍下跌，濟南下跌1.2%，跌幅最大。

??二、12月市場繼續(xù)弱勢反彈

??11月重點18城二手房帶看客戶量環(huán)比小幅下滑3%，帶看房源數(shù)量環(huán)比同步下滑約10%，但這一體量仍不低，預(yù)計12月市場成交繼續(xù)弱勢反彈。11月18城新增掛牌房源數(shù)量環(huán)比下滑約9%，房源供給下滑比需求（帶看客戶數(shù)量）更明顯，市場供需矛盾加劇。另從市場景氣指數(shù)走勢看，11月以來周度市場景氣度持續(xù)向上，預(yù)計12月重點城市中多城房價溫和上漲，結(jié)合供需變動幅度及景氣指數(shù)看，預(yù)計上海、廣州、合肥等城房價漲幅仍較為靠前。

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