[克而瑞]8月樓市供應(yīng)增加而成交降幅擴(kuò)大，地市持續(xù)量價齊跌

??8月，市場熱度穩(wěn)步回落，盡管項目推盤顯著回升、新增供應(yīng)面積環(huán)比增10%，但成交增長動能轉(zhuǎn)弱，新房和二手房市場均呈同、環(huán)比齊跌態(tài)勢，且跌幅逐月擴(kuò)大；土地市場因集中供地仍處空窗期，土地成交建筑面積和成交金額依舊低位徘徊，環(huán)比繼續(xù)下滑而同比更是腰斬，溢價率更降至8%，為近兩年新低。

??1

??新增供應(yīng)

??環(huán)比增10%但一線降幅超3成

??政策倒逼部分二線集中開盤

??8月項目推盤積極回升，29個重點城市新增供應(yīng)面積2366萬平方米，環(huán)比上升10%，但同比仍降11%。 

??一線城市新增供應(yīng)面積階段回落。8月新增供應(yīng)面積為225萬平方米，同、環(huán)比分別下降38%和30%。廣州供應(yīng)顯著放量，部分房企擔(dān)憂多次申請預(yù)售將造成指導(dǎo)價接連下浮，索性一次性推出更多貨量，金茂萬科都會四季、港龍皇朝·龍灣壹號推售套數(shù)都超千套。北京、上海、深圳均呈現(xiàn)同環(huán)比齊跌，因樓市傳統(tǒng)淡季疊加疫情防控升級，使得上海新盤入市節(jié)奏明顯放緩，進(jìn)入短暫的供應(yīng)“空窗期”，本月僅供應(yīng)27萬平方米，同環(huán)比降幅均在75%以上，降至年內(nèi)低位。

??二三線城市供應(yīng)規(guī)模略有回升，25個城市新增供應(yīng)2141萬平方米，環(huán)比上升17%，同比下降6%。不同城市分化顯著：杭州、成都、西安等熱點城市受調(diào)控政策加碼影響顯著，政策出臺后限制需求，又新增大量房源，中簽率就得到提高，達(dá)到緩解焦慮、改善預(yù)期的調(diào)控效果。武漢、寧波、合肥等短期市場熱度較高城市，房企推盤積極性較高，8月供應(yīng)規(guī)模同環(huán)比齊增；而長沙、昆明、鄭州、南寧等城市供應(yīng)疲軟，本月供應(yīng)量保持降勢，南京因疫情影響，本月僅供應(yīng)2萬平方米，同環(huán)比降幅近100%。預(yù)判下月，我們認(rèn)為，隨著“金九”傳統(tǒng)營銷旺季來臨，房企推盤積極性會進(jìn)一步恢復(fù)，整體推盤量有望穩(wěn)步回升，尤其是成交熱度較高城市，新增供應(yīng)規(guī)模大概率保持高位。

      2

??新房成交

??降幅持續(xù)擴(kuò)大

??一線環(huán)比微增同比轉(zhuǎn)跌

??熱點二線亦加入回調(diào)

??8月盡管供應(yīng)增加，但商品住宅成交規(guī)模穩(wěn)步回落，反映了市場熱度發(fā)生變化。個別城市如西安等成交下降或因為供應(yīng)不足或因中簽率低，現(xiàn)在新房供應(yīng)增加而成交并沒有相應(yīng)放大,那就是購房意愿和購房能力的問題。29個監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積約2134萬平方米，環(huán)比下降10%，同比降幅持續(xù)擴(kuò)大至22%，較2019年同期也由增轉(zhuǎn)跌、降幅8%。

??一線城市韌性相對較強(qiáng)，但亦增幅收窄甚至同比轉(zhuǎn)跌。8月成交新房305萬平方米，環(huán)比微增4%，同比下降9%，較2019年同期增長27%。北京改善需求比較堅挺，一些改善類項目去化率能達(dá)到70%，譬如石景山區(qū)一個總價500萬元左右的項目開盤認(rèn)籌比高達(dá)1:40。廣州調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，南沙、黃埔相繼收緊乃至取消人才購房政策，疊加房貸放款周期普遍延長至4-6個月，廣州市場降溫特征明顯，成交創(chuàng)年內(nèi)次新低。深圳打新市場逐漸回歸理性，購房者普遍珍惜“房票”資源，位置偏遠(yuǎn)的新盤乏人問津。典型如龍華區(qū)的山水華庭，推售108套房源，認(rèn)籌客戶低至24組，最終去化率不足10%。上海出臺二手房“三價就低”原則，新房集中拿證預(yù)售第四批次42個項目入圍比較之前大幅提高，緩解了購房焦慮。

??二三線城市成交量穩(wěn)步回調(diào)，25個監(jiān)測城市8月整體成交1828萬平方米，環(huán)比下降12%，同比下降24%，降幅顯著擴(kuò)大。半數(shù)以上城市同環(huán)比齊降，武漢、福州、徐州、佛山、東莞等前期“高熱”城市需求透支嚴(yán)重，迎來階段性回調(diào)，南京、無錫、常州等受疫情影響回落顯著；而長春、南寧、昆明、鄭州、天津等市場低迷城市下行加劇，僅杭州、合肥、廈門等少數(shù)幾個城市穩(wěn)步放量，8月成交量同環(huán)比齊增，顯著好于2019年同期。預(yù)判下月，我們認(rèn)為，二三線整體成交動能減弱，或?qū)⑴c本月持平或小幅微增，前期出臺調(diào)控的熱點城市或?qū)⒀永m(xù)低迷走勢。

      3

??庫存

??杭州等部分城市集中加推供大于求

??過半數(shù)城市消化周期超12個月

??8月熱點城市存量情況分化加?。河捎诓糠殖鞘卸唐诠?yīng)激增，因此如廣州、西安、長春和成都均呈現(xiàn)短暫的供過于求。而大連、廈門、海口、福州、合肥和南京單月供求比小于0.8。

??值得注意的是，部分城市新房銷售有所降溫。如成都、鄭州、蘇州、昆明等消化周期環(huán)增，超過1年。濟(jì)南、合肥、寧波等則仍處于存貨緊缺階段。杭州受益于本月新政后新盤集中補(bǔ)貨入市，供求關(guān)系略有緩解，但消化周期仍僅有4.5個月。

      4

??成交結(jié)構(gòu)

??深圳90-120平中高檔占比激增

??北、上成交結(jié)構(gòu)持穩(wěn)

??從價格段分布來看，低檔產(chǎn)品占比上海、北京分別上升6、3個百分點，深圳下降1個百分點；中低檔產(chǎn)品占比上海、深圳分別下降6、34個百分點，北京上升3個百分點；中檔產(chǎn)品占比上海、北京分別下降3、4個百分點，深圳持平；深圳中高檔產(chǎn)品和高檔產(chǎn)品分別上升17、19個百分比。

      從面積段分布來看，90平方米以下產(chǎn)品占比上海、深圳分別下降9、33個百分點，北京持平；90-120平方米產(chǎn)品占比上海、北京、深圳分別上升8、2、23個百分點；120-144平方米產(chǎn)品占比上海、深圳分別上升2、9個百分點，北京持平；144-200平方米產(chǎn)品以及200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交占比上海、北京下降1個百分點，深圳上升2個百分點。

      5

??二手住房

??10城成交環(huán)比下降25%

??深杭寧等同比銳減60%以上

??2021年8月，二手房市場整體規(guī)模持續(xù)回落且增速加快，10個重點城市共計成交391萬平方米，環(huán)比下降25%?；谌ツ晖谡到?jīng)濟(jì)復(fù)蘇政策寬松期，同比回落高達(dá)44%，同比2019年也跌幅擴(kuò)大至至38%，基于全國二手房市場監(jiān)控加碼，整體市場熱度冷卻。

??具體到城市來看，10城環(huán)比表現(xiàn)普遍回落，僅蘇州較上月增長45%較為亮眼，其余城市均有不同程度下跌，南京、青島、廈門、蘇州跌幅超4成。同比來看，10城均不及去年同期水平，僅北京、大連收跌10%以內(nèi)尚有支撐，其余城市均有不同程度回落，受限于樓市調(diào)控，深圳市場長期下行趨勢穩(wěn)定且跌幅擴(kuò)大，同比下降擴(kuò)大至84%，同比2019年也增至67%降幅；杭州、南京、青島成交顯著降溫，同比回落60%左右，廈門雖同比下降46%但較之2019年同期仍翻倍增長。

??當(dāng)前全國主要城市二手房住宅市場表現(xiàn)持續(xù)降溫，全國樓市調(diào)控持續(xù)加碼疊加新房市場供應(yīng)不減，預(yù)計后續(xù)將保持穩(wěn)中有降。

       6

??土地市場

??成交再度量價齊跌

??溢價率低至8%而流拍率升至19%

??8月全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積達(dá)10191萬平方米，環(huán)比7月全月下降了24%，同比降幅更是高達(dá)49%；土地成交總金額降至2462億元，環(huán)比上月下降28%，同比也下降了54%。平均地價降至2416元/平方米，環(huán)同比均呈下降趨勢。

??市場熱度方面。由于熱點城市進(jìn)一步加強(qiáng)了溢價、地價的管控，加之優(yōu)質(zhì)地塊供地占比明顯減少，因此本月溢價率較上月大幅下滑，環(huán)比減少5.1個百分點，降至8.4%。各能級城市溢價率均下降，且均降至10%以下，尤其是成交主力三四線城市，在熱點三四線城市紛紛升級競拍規(guī)則、強(qiáng)化地價、溢價率管控的影響下，溢價率連續(xù)多月走低，本月平均溢價率更是降至9%。

??土地流拍方面，以重點監(jiān)測的城市來看，土地流拍率較上月明顯增加，約為19%，流拍地塊多集中在溫州、湛江、清遠(yuǎn)等非熱點城市；從地塊屬性來看，這些流拍土地多為區(qū)位偏遠(yuǎn)、商業(yè)公建占比高的土地，故流拍概率較大。

??

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，一線城市成交總量僅126萬平方米，但受低基數(shù)的影響，環(huán)比漲幅高達(dá)105%，但同比降幅高達(dá)七成；成交金額亦隨著成交規(guī)模的增加而增至98億元，環(huán)比上漲53%；平均地價受大量遠(yuǎn)郊商辦集中成交的影響，較上月大幅下降至7776元/平方米。上海本月僅成交了7宗商辦地塊，除臨港和閔行顓橋板塊的兩宗地外，其余地塊均以底價成交；廣州、深圳也分別底價成交了4、3宗商辦地塊。

??二線城市成交量僅有870萬平方米，環(huán)比下降37%，同比降幅也超八成；成交金額也隨之明顯下滑，降至244億元，環(huán)比下降46%，同比下降89%；由于成交量較高的城市多為地價水平相對較低的中西部城市，平均價格也因此下滑至2798元/平方米，環(huán)比下降14%，同比降幅也超三成。具體到城市來看，本月成交面積最高的城市是青島，共成功出讓17宗地，總成交建面達(dá)94萬平方米；成都和長沙的成交建面也超過了50萬平方米。從土拍熱度來看，合肥和南昌表現(xiàn)比較突出，尤其是合肥，雖然成交區(qū)域集中在郊縣，但最終成交地塊均為溢價成交，肥東、肥西多宗宅地觸及地價上限，使其整體溢價率增至31%，穩(wěn)居二線城市之首；其余城市溢價率水平均處于較低位，如成都、長沙和杭州本月成交地塊的平均溢價率均未超過5%。

??三四線城市方面，本月成交體量僅為9195萬平方米，和上月相比減少了23%，和去年同期相比降幅更是高達(dá)36%；價格方面，由于南通、嘉興等高地價城市優(yōu)質(zhì)地塊明顯減少，三四線城市地價較上月小幅下滑，平均為2306元/平方米，環(huán)比下降5%。在CRIC重點監(jiān)測的三四線城市中，無錫的成交量最大，總成交量達(dá)227萬平方米，共成交25宗地，其中第二批集中土拍地塊共有23宗，最終成功出讓22宗，共攬金262億元；聯(lián)系土拍熱度來看，由于無錫此次對出讓地塊全部地塊采取“限地價+搖號”方式競拍，因此無錫第二輪集中競拍熱度較此前有所降低，23宗地中僅有9宗進(jìn)行了搖號，占比不足四成，而首次出讓的16幅地有15幅觸及最高限價成交，占比超過九成，二輪土拍熱度較首輪明顯降溫，平均溢價率僅為4%。在多個熱點城市加強(qiáng)土地市場調(diào)控，嚴(yán)控溢價的影響下，三四線城市的溢價率已經(jīng)連續(xù)五月走低，本月更是低至9.1%，而作為熱度最高的長三角區(qū)域，本月溢價率超過20%的城市也較上月明顯減少，成交量超50萬平方米的熱點城市中僅有臺州的溢價率超過了20%，三四線地市熱度在“強(qiáng)管控”下出現(xiàn)了明顯的降溫。

       總的來看，由于8月本應(yīng)開啟二輪集中土拍的多個城市均推遲了集中土拍，再加之上月集中出讓的南通、常州等城市減少了土地出讓，本月土地市場成交規(guī)模較上月進(jìn)一步縮減，市場熱度也再度下滑。接下來，結(jié)合近期政策面來看，自7月以來，上層房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)收緊，要求地方政府加強(qiáng)市場監(jiān)測、落實三穩(wěn)目標(biāo)，并對土地出讓提出新要求，深圳、廣州等集中土拍城市和東莞、惠州、溫州、金華等熱點城市也紛紛升級了競拍規(guī)則，以平穩(wěn)地價、降低土拍熱度。在此影響下，市場熱度將會維持低位運行。