[克而瑞]8月樓市供應(yīng)增加而成交降幅擴(kuò)大，地市持續(xù)量?jī)r(jià)齊跌

??8月，市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回落，盡管項(xiàng)目推盤顯著回升、新增供應(yīng)面積環(huán)比增10%，但成交增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，新房和二手房市場(chǎng)均呈同、環(huán)比齊跌態(tài)勢(shì)，且跌幅逐月擴(kuò)大；土地市場(chǎng)因集中供地仍處空窗期，土地成交建筑面積和成交金額依舊低位徘徊，環(huán)比繼續(xù)下滑而同比更是腰斬，溢價(jià)率更降至8%，為近兩年新低。

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??新增供應(yīng)

??環(huán)比增10%但一線降幅超3成

??政策倒逼部分二線集中開(kāi)盤

??8月項(xiàng)目推盤積極回升，29個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積2366萬(wàn)平方米，環(huán)比上升10%，但同比仍降11%。 

??一線城市新增供應(yīng)面積階段回落。8月新增供應(yīng)面積為225萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下降38%和30%。廣州供應(yīng)顯著放量，部分房企擔(dān)憂多次申請(qǐng)預(yù)售將造成指導(dǎo)價(jià)接連下浮，索性一次性推出更多貨量，金茂萬(wàn)科都會(huì)四季、港龍皇朝·龍灣壹號(hào)推售套數(shù)都超千套。北京、上海、深圳均呈現(xiàn)同環(huán)比齊跌，因樓市傳統(tǒng)淡季疊加疫情防控升級(jí)，使得上海新盤入市節(jié)奏明顯放緩，進(jìn)入短暫的供應(yīng)“空窗期”，本月僅供應(yīng)27萬(wàn)平方米，同環(huán)比降幅均在75%以上，降至年內(nèi)低位。

??二三線城市供應(yīng)規(guī)模略有回升，25個(gè)城市新增供應(yīng)2141萬(wàn)平方米，環(huán)比上升17%，同比下降6%。不同城市分化顯著：杭州、成都、西安等熱點(diǎn)城市受調(diào)控政策加碼影響顯著，政策出臺(tái)后限制需求，又新增大量房源，中簽率就得到提高，達(dá)到緩解焦慮、改善預(yù)期的調(diào)控效果。武漢、寧波、合肥等短期市場(chǎng)熱度較高城市，房企推盤積極性較高，8月供應(yīng)規(guī)模同環(huán)比齊增；而長(zhǎng)沙、昆明、鄭州、南寧等城市供應(yīng)疲軟，本月供應(yīng)量保持降勢(shì)，南京因疫情影響，本月僅供應(yīng)2萬(wàn)平方米，同環(huán)比降幅近100%。預(yù)判下月，我們認(rèn)為，隨著“金九”傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季來(lái)臨，房企推盤積極性會(huì)進(jìn)一步恢復(fù)，整體推盤量有望穩(wěn)步回升，尤其是成交熱度較高城市，新增供應(yīng)規(guī)模大概率保持高位。

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??新房成交

??降幅持續(xù)擴(kuò)大

??一線環(huán)比微增同比轉(zhuǎn)跌

??熱點(diǎn)二線亦加入回調(diào)

??8月盡管供應(yīng)增加，但商品住宅成交規(guī)模穩(wěn)步回落，反映了市場(chǎng)熱度發(fā)生變化。個(gè)別城市如西安等成交下降或因?yàn)楣?yīng)不足或因中簽率低，現(xiàn)在新房供應(yīng)增加而成交并沒(méi)有相應(yīng)放大,那就是購(gòu)房意愿和購(gòu)房能力的問(wèn)題。29個(gè)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積約2134萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10%，同比降幅持續(xù)擴(kuò)大至22%，較2019年同期也由增轉(zhuǎn)跌、降幅8%。

??一線城市韌性相對(duì)較強(qiáng)，但亦增幅收窄甚至同比轉(zhuǎn)跌。8月成交新房305萬(wàn)平方米，環(huán)比微增4%，同比下降9%，較2019年同期增長(zhǎng)27%。北京改善需求比較堅(jiān)挺，一些改善類項(xiàng)目去化率能達(dá)到70%，譬如石景山區(qū)一個(gè)總價(jià)500萬(wàn)元左右的項(xiàng)目開(kāi)盤認(rèn)籌比高達(dá)1:40。廣州調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，南沙、黃埔相繼收緊乃至取消人才購(gòu)房政策，疊加房貸放款周期普遍延長(zhǎng)至4-6個(gè)月，廣州市場(chǎng)降溫特征明顯，成交創(chuàng)年內(nèi)次新低。深圳打新市場(chǎng)逐漸回歸理性，購(gòu)房者普遍珍惜“房票”資源，位置偏遠(yuǎn)的新盤乏人問(wèn)津。典型如龍華區(qū)的山水華庭，推售108套房源，認(rèn)籌客戶低至24組，最終去化率不足10%。上海出臺(tái)二手房“三價(jià)就低”原則，新房集中拿證預(yù)售第四批次42個(gè)項(xiàng)目入圍比較之前大幅提高，緩解了購(gòu)房焦慮。

??二三線城市成交量穩(wěn)步回調(diào)，25個(gè)監(jiān)測(cè)城市8月整體成交1828萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12%，同比下降24%，降幅顯著擴(kuò)大。半數(shù)以上城市同環(huán)比齊降，武漢、福州、徐州、佛山、東莞等前期“高熱”城市需求透支嚴(yán)重，迎來(lái)階段性回調(diào)，南京、無(wú)錫、常州等受疫情影響回落顯著；而長(zhǎng)春、南寧、昆明、鄭州、天津等市場(chǎng)低迷城市下行加劇，僅杭州、合肥、廈門等少數(shù)幾個(gè)城市穩(wěn)步放量，8月成交量同環(huán)比齊增，顯著好于2019年同期。預(yù)判下月，我們認(rèn)為，二三線整體成交動(dòng)能減弱，或?qū)⑴c本月持平或小幅微增，前期出臺(tái)調(diào)控的熱點(diǎn)城市或?qū)⒀永m(xù)低迷走勢(shì)。

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??庫(kù)存

??杭州等部分城市集中加推供大于求

??過(guò)半數(shù)城市消化周期超12個(gè)月

??8月熱點(diǎn)城市存量情況分化加?。河捎诓糠殖鞘卸唐诠?yīng)激增，因此如廣州、西安、長(zhǎng)春和成都均呈現(xiàn)短暫的供過(guò)于求。而大連、廈門、?？?、福州、合肥和南京單月供求比小于0.8。

??值得注意的是，部分城市新房銷售有所降溫。如成都、鄭州、蘇州、昆明等消化周期環(huán)增，超過(guò)1年。濟(jì)南、合肥、寧波等則仍處于存貨緊缺階段。杭州受益于本月新政后新盤集中補(bǔ)貨入市，供求關(guān)系略有緩解，但消化周期仍僅有4.5個(gè)月。

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??成交結(jié)構(gòu)

??深圳90-120平中高檔占比激增

??北、上成交結(jié)構(gòu)持穩(wěn)

??從價(jià)格段分布來(lái)看，低檔產(chǎn)品占比上海、北京分別上升6、3個(gè)百分點(diǎn)，深圳下降1個(gè)百分點(diǎn)；中低檔產(chǎn)品占比上海、深圳分別下降6、34個(gè)百分點(diǎn)，北京上升3個(gè)百分點(diǎn)；中檔產(chǎn)品占比上海、北京分別下降3、4個(gè)百分點(diǎn)，深圳持平；深圳中高檔產(chǎn)品和高檔產(chǎn)品分別上升17、19個(gè)百分比。

      從面積段分布來(lái)看，90平方米以下產(chǎn)品占比上海、深圳分別下降9、33個(gè)百分點(diǎn)，北京持平；90-120平方米產(chǎn)品占比上海、北京、深圳分別上升8、2、23個(gè)百分點(diǎn)；120-144平方米產(chǎn)品占比上海、深圳分別上升2、9個(gè)百分點(diǎn)，北京持平；144-200平方米產(chǎn)品以及200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交占比上海、北京下降1個(gè)百分點(diǎn)，深圳上升2個(gè)百分點(diǎn)。

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??二手住房

??10城成交環(huán)比下降25%

??深杭寧等同比銳減60%以上

??2021年8月，二手房市場(chǎng)整體規(guī)模持續(xù)回落且增速加快，10個(gè)重點(diǎn)城市共計(jì)成交391萬(wàn)平方米，環(huán)比下降25%。基于去年同期正值經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇政策寬松期，同比回落高達(dá)44%，同比2019年也跌幅擴(kuò)大至至38%，基于全國(guó)二手房市場(chǎng)監(jiān)控加碼，整體市場(chǎng)熱度冷卻。

??具體到城市來(lái)看，10城環(huán)比表現(xiàn)普遍回落，僅蘇州較上月增長(zhǎng)45%較為亮眼，其余城市均有不同程度下跌，南京、青島、廈門、蘇州跌幅超4成。同比來(lái)看，10城均不及去年同期水平，僅北京、大連收跌10%以內(nèi)尚有支撐，其余城市均有不同程度回落，受限于樓市調(diào)控，深圳市場(chǎng)長(zhǎng)期下行趨勢(shì)穩(wěn)定且跌幅擴(kuò)大，同比下降擴(kuò)大至84%，同比2019年也增至67%降幅；杭州、南京、青島成交顯著降溫，同比回落60%左右，廈門雖同比下降46%但較之2019年同期仍翻倍增長(zhǎng)。

??當(dāng)前全國(guó)主要城市二手房住宅市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)降溫，全國(guó)樓市調(diào)控持續(xù)加碼疊加新房市場(chǎng)供應(yīng)不減，預(yù)計(jì)后續(xù)將保持穩(wěn)中有降。

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??土地市場(chǎng)

??成交再度量?jī)r(jià)齊跌

??溢價(jià)率低至8%而流拍率升至19%

??8月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積達(dá)10191萬(wàn)平方米，環(huán)比7月全月下降了24%，同比降幅更是高達(dá)49%；土地成交總金額降至2462億元，環(huán)比上月下降28%，同比也下降了54%。平均地價(jià)降至2416元/平方米，環(huán)同比均呈下降趨勢(shì)。

??市場(chǎng)熱度方面。由于熱點(diǎn)城市進(jìn)一步加強(qiáng)了溢價(jià)、地價(jià)的管控，加之優(yōu)質(zhì)地塊供地占比明顯減少，因此本月溢價(jià)率較上月大幅下滑，環(huán)比減少5.1個(gè)百分點(diǎn)，降至8.4%。各能級(jí)城市溢價(jià)率均下降，且均降至10%以下，尤其是成交主力三四線城市，在熱點(diǎn)三四線城市紛紛升級(jí)競(jìng)拍規(guī)則、強(qiáng)化地價(jià)、溢價(jià)率管控的影響下，溢價(jià)率連續(xù)多月走低，本月平均溢價(jià)率更是降至9%。

??土地流拍方面，以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，土地流拍率較上月明顯增加，約為19%，流拍地塊多集中在溫州、湛江、清遠(yuǎn)等非熱點(diǎn)城市；從地塊屬性來(lái)看，這些流拍土地多為區(qū)位偏遠(yuǎn)、商業(yè)公建占比高的土地，故流拍概率較大。

??

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，一線城市成交總量?jī)H126萬(wàn)平方米，但受低基數(shù)的影響，環(huán)比漲幅高達(dá)105%，但同比降幅高達(dá)七成；成交金額亦隨著成交規(guī)模的增加而增至98億元，環(huán)比上漲53%；平均地價(jià)受大量遠(yuǎn)郊商辦集中成交的影響，較上月大幅下降至7776元/平方米。上海本月僅成交了7宗商辦地塊，除臨港和閔行顓橋板塊的兩宗地外，其余地塊均以底價(jià)成交；廣州、深圳也分別底價(jià)成交了4、3宗商辦地塊。

??二線城市成交量?jī)H有870萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37%，同比降幅也超八成；成交金額也隨之明顯下滑，降至244億元，環(huán)比下降46%，同比下降89%；由于成交量較高的城市多為地價(jià)水平相對(duì)較低的中西部城市，平均價(jià)格也因此下滑至2798元/平方米，環(huán)比下降14%，同比降幅也超三成。具體到城市來(lái)看，本月成交面積最高的城市是青島，共成功出讓17宗地，總成交建面達(dá)94萬(wàn)平方米；成都和長(zhǎng)沙的成交建面也超過(guò)了50萬(wàn)平方米。從土拍熱度來(lái)看，合肥和南昌表現(xiàn)比較突出，尤其是合肥，雖然成交區(qū)域集中在郊縣，但最終成交地塊均為溢價(jià)成交，肥東、肥西多宗宅地觸及地價(jià)上限，使其整體溢價(jià)率增至31%，穩(wěn)居二線城市之首；其余城市溢價(jià)率水平均處于較低位，如成都、長(zhǎng)沙和杭州本月成交地塊的平均溢價(jià)率均未超過(guò)5%。

??三四線城市方面，本月成交體量?jī)H為9195萬(wàn)平方米，和上月相比減少了23%，和去年同期相比降幅更是高達(dá)36%；價(jià)格方面，由于南通、嘉興等高地價(jià)城市優(yōu)質(zhì)地塊明顯減少，三四線城市地價(jià)較上月小幅下滑，平均為2306元/平方米，環(huán)比下降5%。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，無(wú)錫的成交量最大，總成交量達(dá)227萬(wàn)平方米，共成交25宗地，其中第二批集中土拍地塊共有23宗，最終成功出讓22宗，共攬金262億元；聯(lián)系土拍熱度來(lái)看，由于無(wú)錫此次對(duì)出讓地塊全部地塊采取“限地價(jià)+搖號(hào)”方式競(jìng)拍，因此無(wú)錫第二輪集中競(jìng)拍熱度較此前有所降低，23宗地中僅有9宗進(jìn)行了搖號(hào)，占比不足四成，而首次出讓的16幅地有15幅觸及最高限價(jià)成交，占比超過(guò)九成，二輪土拍熱度較首輪明顯降溫，平均溢價(jià)率僅為4%。在多個(gè)熱點(diǎn)城市加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控，嚴(yán)控溢價(jià)的影響下，三四線城市的溢價(jià)率已經(jīng)連續(xù)五月走低，本月更是低至9.1%，而作為熱度最高的長(zhǎng)三角區(qū)域，本月溢價(jià)率超過(guò)20%的城市也較上月明顯減少，成交量超50萬(wàn)平方米的熱點(diǎn)城市中僅有臺(tái)州的溢價(jià)率超過(guò)了20%，三四線地市熱度在“強(qiáng)管控”下出現(xiàn)了明顯的降溫。

       總的來(lái)看，由于8月本應(yīng)開(kāi)啟二輪集中土拍的多個(gè)城市均推遲了集中土拍，再加之上月集中出讓的南通、常州等城市減少了土地出讓，本月土地市場(chǎng)成交規(guī)模較上月進(jìn)一步縮減，市場(chǎng)熱度也再度下滑。接下來(lái)，結(jié)合近期政策面來(lái)看，自7月以來(lái)，上層房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)收緊，要求地方政府加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、落實(shí)三穩(wěn)目標(biāo)，并對(duì)土地出讓提出新要求，深圳、廣州等集中土拍城市和東莞、惠州、溫州、金華等熱點(diǎn)城市也紛紛升級(jí)了競(jìng)拍規(guī)則，以平穩(wěn)地價(jià)、降低土拍熱度。在此影響下，市場(chǎng)熱度將會(huì)維持低位運(yùn)行。