[克而瑞]不限購(gòu)不限貸 酒店公寓能成樓市投資“新寵”嗎？

??隨著住宅調(diào)控力度普遍升級(jí)，酒店式公寓再一次成為“政策避風(fēng)港”，“投資回報(bào)率”、“不限購(gòu)不限貸”、“租售比高”等說(shuō)辭也再一次充斥在營(yíng)銷(xiāo)來(lái)電中。酒店式公寓產(chǎn)品在歷次調(diào)控期中成交表現(xiàn)究竟如何，其投資回報(bào)又是否值得信賴(lài)？以史為鑒，我們以上海為例，對(duì)2010年以來(lái)酒店式公寓產(chǎn)品進(jìn)行了梳理和分析。

??成交量走勢(shì)：交易規(guī)模增速快于住宅，短期調(diào)整中成交份額逆勢(shì)上揚(yáng)

??自2010年以來(lái)，受限購(gòu)、限貸政策持續(xù)升級(jí)、調(diào)整的影響，上海酒店式公寓成交規(guī)模增速明顯快于商品住宅。2015年全市酒店式公寓成交面積達(dá)到68.89萬(wàn)平方米，相比2010年增長(zhǎng)101%，比同期商品住宅規(guī)模增速快了46個(gè)百分點(diǎn)。

??從各年成交面積變化來(lái)看，酒店式公寓與行業(yè)大周期同步波動(dòng)。2013年為近年成交峰值，全年成交酒店式公寓13090套，同比增長(zhǎng)52%，共計(jì)92.78萬(wàn)平方米，同比增加62%。2016年上海限購(gòu)升級(jí)后，憑借“不限購(gòu)”的優(yōu)勢(shì)，酒店式公寓市場(chǎng)熱度顯著攀升，前9月酒店式公寓共成交68.02萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)47%，成交金額170.35%，同比增長(zhǎng)57%，依此趨勢(shì)來(lái)看，今年酒店式公寓成交量有望創(chuàng)下歷史新高。

??但在短期調(diào)整期中，酒店式公寓的成交份額往往不降反升，并且在限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策升級(jí)時(shí)，這一“需求替代”效應(yīng)更加顯著。類(lèi)似情況在近年來(lái)的市場(chǎng)短期調(diào)整中屢有出現(xiàn)，近如2016年二季度，受“3.25”限購(gòu)升級(jí)影響，商品住宅成交量出現(xiàn)短期調(diào)整，但酒店式公寓產(chǎn)品成交量卻持續(xù)高位，期間市場(chǎng)成交份額由4%提高到了7%以上；遠(yuǎn)如2011年上半年，受“國(guó)八條”、上海房?jī)r(jià)控制目標(biāo)等政策出臺(tái)影響，普通住宅市場(chǎng)熱度明顯降溫，成交量較2010年下半年下滑37%，但酒店式公寓產(chǎn)品成交卻持續(xù)上漲，成交量較2010年下半年上漲17.5%，市場(chǎng)成交份額顯著攀升。

??成交價(jià)格：中長(zhǎng)期漲幅較慢，且漲跌波動(dòng)大于住宅

??從價(jià)格指標(biāo)來(lái)看，酒店式公寓價(jià)格增速明顯慢于商品住宅，原因不難理解，對(duì)于投資者而言，更高的稅費(fèi)、貸款利率、使用費(fèi)用等因素增加了交易成本；對(duì)于使用者來(lái)說(shuō)，不能落戶(hù)、高密的房屋布局等限制也降低了產(chǎn)品的使用價(jià)值，以致其難以吸引更多的中產(chǎn)群體青睞，也就失去了推動(dòng)均價(jià)上漲的最主要?jiǎng)恿Α?/p>

??CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度酒店式公寓成交均價(jià)為25043元/平方米，近六年成交價(jià)格復(fù)合增長(zhǎng)率僅為3.7%，而同期商品住宅價(jià)格復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)8.9%，二者之間相差5.2個(gè)百分點(diǎn)。近三年來(lái)，商品住宅和酒店式公寓的價(jià)格差異越來(lái)越大，2013年，兩類(lèi)產(chǎn)品之間的均價(jià)價(jià)差為1317元/平方米，而到今年，兩類(lèi)產(chǎn)品之間的均價(jià)價(jià)差已經(jīng)達(dá)到了12251元/平方米。

??聯(lián)系市場(chǎng)周期來(lái)看，酒店式公寓產(chǎn)品價(jià)格也更容易出現(xiàn)波動(dòng)，如在市場(chǎng)熱度降溫的2012、2014年，酒店式公寓產(chǎn)品成交均價(jià)都出現(xiàn)了同比下滑，而商品住宅成交均價(jià)卻能依舊保持穩(wěn)定。究其原因還是酒店式公寓的購(gòu)房群體以投資性需求為主，市場(chǎng)景氣變動(dòng)帶來(lái)的影響也更為明顯。

??成交結(jié)構(gòu)：200萬(wàn)元以下產(chǎn)品成交最多，600萬(wàn)-800萬(wàn)元產(chǎn)品交易量上漲

??隨著2016年上海房?jī)r(jià)的快速上漲，大批總價(jià)在100萬(wàn)元以下的酒店式公寓成交總價(jià)躍入了100萬(wàn)-200萬(wàn)元區(qū)間。但對(duì)比來(lái)看， 還是600萬(wàn)元以上產(chǎn)品成交面積增長(zhǎng)更快，2016年前三季度同比增速達(dá)到了296%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于200萬(wàn)元以下產(chǎn)品36%的同比增速。

??具體來(lái)看，100萬(wàn)-200萬(wàn)元總價(jià)段產(chǎn)品成交規(guī)模最大，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)共成交3631套，成交份額躍居各總價(jià)段首位，達(dá)到全市成交總套數(shù)的40.7%。100萬(wàn)元以下產(chǎn)品成交占比其次，交易套數(shù)占全市總量的31.7%，共計(jì)2823套。600萬(wàn)-800萬(wàn)元總價(jià)段產(chǎn)品成交增幅最高，前三季度該類(lèi)產(chǎn)品成交面積達(dá)到6.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)566%，成交套數(shù)386套，同比增長(zhǎng)523%。800萬(wàn)元以上產(chǎn)品成交量也出現(xiàn)快速上漲，前三季度成交套數(shù)達(dá)到132套，同比上漲97%。

??2016年酒店式公寓產(chǎn)品呈現(xiàn)“兩頭熱、中間涼”的局面。低總價(jià)段產(chǎn)品絕對(duì)交易量大幅增長(zhǎng)，高總價(jià)段產(chǎn)品同比大幅攀升，而本應(yīng)作為房?jī)r(jià)上漲主力的200萬(wàn)-400萬(wàn)元總價(jià)段產(chǎn)品卻表現(xiàn)平平，無(wú)論是按絕對(duì)增量還是同比增幅比較，市場(chǎng)熱度均不及其他兩類(lèi)產(chǎn)品。在今年的前三季度高熱的市場(chǎng)背景下，中檔產(chǎn)品仍然只落得了“不溫不火”的局面。

??區(qū)域分布：外郊環(huán)區(qū)域市場(chǎng)份額近七成，中心區(qū)均價(jià)不輸住宅

??分區(qū)域來(lái)看，2016年前三季度，酒店式公寓成交主要集中在在青浦、嘉定、普陀、松江、寶山等5區(qū)，按成交面積計(jì)算，5區(qū)成交量占到全市總量的71%。其中青浦區(qū)成交規(guī)模最大，前三季度成交面積達(dá)到13.2萬(wàn)平方米，同比上漲131%，成交套數(shù)1651套，同比增長(zhǎng)116%，成交金額22.17億元，同比增加129%。值得注意的是，青浦、嘉定、松江、寶山均是傳統(tǒng)意義上的非中心區(qū)域，成交均價(jià)都低于全市平均；而普陀則是上海市區(qū)的“價(jià)格洼地”，其真如板塊近年房?jī)r(jià)水平和增速明顯不及其他三大城市副中心。

??從價(jià)格指標(biāo)來(lái)看，靜安區(qū)成交均價(jià)達(dá)到83747元/平方米，依舊高居首位；新并入靜安的原閘北區(qū)位列第二，成交均價(jià)也超過(guò)了5萬(wàn)元/平方米。普陀區(qū)年內(nèi)成交均價(jià)暴漲40%，但成交依舊不到4萬(wàn)元/平方米，在“浦西七區(qū)”中僅高于楊浦和虹口。金山區(qū)成交均價(jià)最低，僅為10545元/平方米，不到全市同類(lèi)項(xiàng)目成交均價(jià)的一半。

??由于酒店式公寓成交量較小，單項(xiàng)目推盤(pán)對(duì)各區(qū)成交量變動(dòng)影響較大，各區(qū)域成交規(guī)模波動(dòng)也較為劇烈。具體來(lái)看，今年普陀、寶山等區(qū)成交顯著增長(zhǎng)，前三季度成交面積分別同比增長(zhǎng)367%和217%，成交金額增幅達(dá)到了555%和222%，普陀高?尚領(lǐng)域行政公館、寶山卓越商務(wù)中心等項(xiàng)目均在年內(nèi)取得了理想的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。浦東、楊浦等區(qū)成交量則出現(xiàn)明顯下滑，前三季度浦東成交面積為4.15萬(wàn)平方米，同比下降22%，在各區(qū)成交面積排名中僅位列第七。

??前景展望：成交規(guī)模仍有擴(kuò)容空間，投資回報(bào)或并不盡人意

??上海酒店式公寓市場(chǎng)成交規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)容，判斷依據(jù)主要來(lái)自于以下三方面：

??首先，來(lái)自一手住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)正在減弱，近年來(lái)上海住宅類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)持續(xù)收緊，商品住宅市場(chǎng)高端化的現(xiàn)象愈發(fā)顯著，普通商品住宅與酒店式公寓之間的產(chǎn)品定位差距正在迅速拉開(kāi)，近年來(lái)住宅與酒店式公寓價(jià)差的拉大即是鐵證。

??其次，限貸、限購(gòu)政策助推需求轉(zhuǎn)移，在失去購(gòu)房資格之后，將會(huì)有更多的投資性需求把目光轉(zhuǎn)向酒店式公寓市場(chǎng)。

??最后，產(chǎn)品供應(yīng)渠道或進(jìn)一步擴(kuò)大，為支持建立多層次的住房消費(fèi)市場(chǎng)，今年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》明確指出，允許將商業(yè)用房的實(shí)際用途改變?yōu)榫幼?，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，并鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，這些舉措都將進(jìn)一步增加酒店式公寓產(chǎn)品的有效供應(yīng)。

??但受制于購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品固有認(rèn)知、以及交易稅費(fèi)高昂的制度壁壘，導(dǎo)致此類(lèi)產(chǎn)品流通能力差，因此價(jià)格漲幅不會(huì)比肩傳統(tǒng)住宅。投資者也需警惕波動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。大部分產(chǎn)品成交依賴(lài)投資性需求，此類(lèi)購(gòu)房群體對(duì)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)更為敏感，歷史數(shù)據(jù)已經(jīng)證明，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣深度回落、住宅市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)滯漲，酒店式公寓成交價(jià)格往往會(huì)先一步下跌。