[克而瑞]不限購不限貸 酒店公寓能成樓市投資“新寵”嗎？

??隨著住宅調(diào)控力度普遍升級，酒店式公寓再一次成為“政策避風(fēng)港”，“投資回報率”、“不限購不限貸”、“租售比高”等說辭也再一次充斥在營銷來電中。酒店式公寓產(chǎn)品在歷次調(diào)控期中成交表現(xiàn)究竟如何，其投資回報又是否值得信賴？以史為鑒，我們以上海為例，對2010年以來酒店式公寓產(chǎn)品進(jìn)行了梳理和分析。

??成交量走勢：交易規(guī)模增速快于住宅，短期調(diào)整中成交份額逆勢上揚(yáng)

??自2010年以來，受限購、限貸政策持續(xù)升級、調(diào)整的影響，上海酒店式公寓成交規(guī)模增速明顯快于商品住宅。2015年全市酒店式公寓成交面積達(dá)到68.89萬平方米，相比2010年增長101%，比同期商品住宅規(guī)模增速快了46個百分點(diǎn)。

??從各年成交面積變化來看，酒店式公寓與行業(yè)大周期同步波動。2013年為近年成交峰值，全年成交酒店式公寓13090套，同比增長52%，共計92.78萬平方米，同比增加62%。2016年上海限購升級后，憑借“不限購”的優(yōu)勢，酒店式公寓市場熱度顯著攀升，前9月酒店式公寓共成交68.02萬平方米，同比增長47%，成交金額170.35%，同比增長57%，依此趨勢來看，今年酒店式公寓成交量有望創(chuàng)下歷史新高。

??但在短期調(diào)整期中，酒店式公寓的成交份額往往不降反升，并且在限購、限貸等調(diào)控政策升級時，這一“需求替代”效應(yīng)更加顯著。類似情況在近年來的市場短期調(diào)整中屢有出現(xiàn)，近如2016年二季度，受“3.25”限購升級影響，商品住宅成交量出現(xiàn)短期調(diào)整，但酒店式公寓產(chǎn)品成交量卻持續(xù)高位，期間市場成交份額由4%提高到了7%以上；遠(yuǎn)如2011年上半年，受“國八條”、上海房價控制目標(biāo)等政策出臺影響，普通住宅市場熱度明顯降溫，成交量較2010年下半年下滑37%，但酒店式公寓產(chǎn)品成交卻持續(xù)上漲，成交量較2010年下半年上漲17.5%，市場成交份額顯著攀升。

??成交價格：中長期漲幅較慢，且漲跌波動大于住宅

??從價格指標(biāo)來看，酒店式公寓價格增速明顯慢于商品住宅，原因不難理解，對于投資者而言，更高的稅費(fèi)、貸款利率、使用費(fèi)用等因素增加了交易成本；對于使用者來說，不能落戶、高密的房屋布局等限制也降低了產(chǎn)品的使用價值，以致其難以吸引更多的中產(chǎn)群體青睞，也就失去了推動均價上漲的最主要動力。

??CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度酒店式公寓成交均價為25043元/平方米，近六年成交價格復(fù)合增長率僅為3.7%，而同期商品住宅價格復(fù)合增長率高達(dá)8.9%，二者之間相差5.2個百分點(diǎn)。近三年來，商品住宅和酒店式公寓的價格差異越來越大，2013年，兩類產(chǎn)品之間的均價價差為1317元/平方米，而到今年，兩類產(chǎn)品之間的均價價差已經(jīng)達(dá)到了12251元/平方米。

??聯(lián)系市場周期來看，酒店式公寓產(chǎn)品價格也更容易出現(xiàn)波動，如在市場熱度降溫的2012、2014年，酒店式公寓產(chǎn)品成交均價都出現(xiàn)了同比下滑，而商品住宅成交均價卻能依舊保持穩(wěn)定。究其原因還是酒店式公寓的購房群體以投資性需求為主，市場景氣變動帶來的影響也更為明顯。

??成交結(jié)構(gòu)：200萬元以下產(chǎn)品成交最多，600萬-800萬元產(chǎn)品交易量上漲

??隨著2016年上海房價的快速上漲，大批總價在100萬元以下的酒店式公寓成交總價躍入了100萬-200萬元區(qū)間。但對比來看， 還是600萬元以上產(chǎn)品成交面積增長更快，2016年前三季度同比增速達(dá)到了296%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于200萬元以下產(chǎn)品36%的同比增速。

??具體來看，100萬-200萬元總價段產(chǎn)品成交規(guī)模最大，據(jù)CRIC統(tǒng)計共成交3631套，成交份額躍居各總價段首位，達(dá)到全市成交總套數(shù)的40.7%。100萬元以下產(chǎn)品成交占比其次，交易套數(shù)占全市總量的31.7%，共計2823套。600萬-800萬元總價段產(chǎn)品成交增幅最高，前三季度該類產(chǎn)品成交面積達(dá)到6.27萬平方米，同比增長566%，成交套數(shù)386套，同比增長523%。800萬元以上產(chǎn)品成交量也出現(xiàn)快速上漲，前三季度成交套數(shù)達(dá)到132套，同比上漲97%。

??2016年酒店式公寓產(chǎn)品呈現(xiàn)“兩頭熱、中間涼”的局面。低總價段產(chǎn)品絕對交易量大幅增長，高總價段產(chǎn)品同比大幅攀升，而本應(yīng)作為房價上漲主力的200萬-400萬元總價段產(chǎn)品卻表現(xiàn)平平，無論是按絕對增量還是同比增幅比較，市場熱度均不及其他兩類產(chǎn)品。在今年的前三季度高熱的市場背景下，中檔產(chǎn)品仍然只落得了“不溫不火”的局面。

??區(qū)域分布：外郊環(huán)區(qū)域市場份額近七成，中心區(qū)均價不輸住宅

??分區(qū)域來看，2016年前三季度，酒店式公寓成交主要集中在在青浦、嘉定、普陀、松江、寶山等5區(qū)，按成交面積計算，5區(qū)成交量占到全市總量的71%。其中青浦區(qū)成交規(guī)模最大，前三季度成交面積達(dá)到13.2萬平方米，同比上漲131%，成交套數(shù)1651套，同比增長116%，成交金額22.17億元，同比增加129%。值得注意的是，青浦、嘉定、松江、寶山均是傳統(tǒng)意義上的非中心區(qū)域，成交均價都低于全市平均；而普陀則是上海市區(qū)的“價格洼地”，其真如板塊近年房價水平和增速明顯不及其他三大城市副中心。

??從價格指標(biāo)來看，靜安區(qū)成交均價達(dá)到83747元/平方米，依舊高居首位；新并入靜安的原閘北區(qū)位列第二，成交均價也超過了5萬元/平方米。普陀區(qū)年內(nèi)成交均價暴漲40%，但成交依舊不到4萬元/平方米，在“浦西七區(qū)”中僅高于楊浦和虹口。金山區(qū)成交均價最低，僅為10545元/平方米，不到全市同類項(xiàng)目成交均價的一半。

??由于酒店式公寓成交量較小，單項(xiàng)目推盤對各區(qū)成交量變動影響較大，各區(qū)域成交規(guī)模波動也較為劇烈。具體來看，今年普陀、寶山等區(qū)成交顯著增長，前三季度成交面積分別同比增長367%和217%，成交金額增幅達(dá)到了555%和222%，普陀高?尚領(lǐng)域行政公館、寶山卓越商務(wù)中心等項(xiàng)目均在年內(nèi)取得了理想的銷售業(yè)績。浦東、楊浦等區(qū)成交量則出現(xiàn)明顯下滑，前三季度浦東成交面積為4.15萬平方米，同比下降22%，在各區(qū)成交面積排名中僅位列第七。

??前景展望：成交規(guī)模仍有擴(kuò)容空間，投資回報或并不盡人意

??上海酒店式公寓市場成交規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)容，判斷依據(jù)主要來自于以下三方面：

??首先，來自一手住宅市場的競爭正在減弱，近年來上海住宅類產(chǎn)品供應(yīng)持續(xù)收緊，商品住宅市場高端化的現(xiàn)象愈發(fā)顯著，普通商品住宅與酒店式公寓之間的產(chǎn)品定位差距正在迅速拉開，近年來住宅與酒店式公寓價差的拉大即是鐵證。

??其次，限貸、限購政策助推需求轉(zhuǎn)移，在失去購房資格之后，將會有更多的投資性需求把目光轉(zhuǎn)向酒店式公寓市場。

??最后，產(chǎn)品供應(yīng)渠道或進(jìn)一步擴(kuò)大，為支持建立多層次的住房消費(fèi)市場，今年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》明確指出，允許將商業(yè)用房的實(shí)際用途改變?yōu)榫幼?，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，并鼓勵發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，這些舉措都將進(jìn)一步增加酒店式公寓產(chǎn)品的有效供應(yīng)。

??但受制于購房者對產(chǎn)品固有認(rèn)知、以及交易稅費(fèi)高昂的制度壁壘，導(dǎo)致此類產(chǎn)品流通能力差，因此價格漲幅不會比肩傳統(tǒng)住宅。投資者也需警惕波動性風(fēng)險。大部分產(chǎn)品成交依賴投資性需求，此類購房群體對市場的價格波動更為敏感，歷史數(shù)據(jù)已經(jīng)證明，一旦房地產(chǎn)市場景氣深度回落、住宅市場價格出現(xiàn)滯漲，酒店式公寓成交價格往往會先一步下跌。