??導(dǎo)讀

??2023年末房企總土儲貨值下降，50強門檻下降顯著，頭部企業(yè)仍具優(yōu)勢。土儲與銷售百強房企重合度達(dá)70%，小型房企壓力增大。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??重要說明

??本榜單中房企總土儲是指房企所有已確權(quán)土地中未售部分。多數(shù)上市房企在財報中會公布其總土儲面積甚至貨值。但是由于主要存在如結(jié)算口徑、確權(quán)與否、以及貨值計算標(biāo)準(zhǔn)等三方面的差異，不能直接用于比較。為了保證榜單的公正性和客觀性，我們予以統(tǒng)一調(diào)整。如下：一、部分房企公布的是按結(jié)算口徑的土地儲備，包含“已售未結(jié)轉(zhuǎn)”部分，不能反映未來可售資源，統(tǒng)一去除該部分?jǐn)?shù)據(jù)。二、隨著城市更新的深入，很多房企的土地資源來自于城市更新，這類項目由于拆遷難度大，權(quán)益關(guān)系復(fù)雜，因此我們采取確權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)。三、對于土地貨值判斷，每家房企采取的估值標(biāo)準(zhǔn)不同。我們統(tǒng)一采用當(dāng)前周邊可比房價為標(biāo)準(zhǔn)，不加入未來預(yù)期。四，由于全口徑的范圍不包含代建業(yè)務(wù)，因此本土儲統(tǒng)計也不包含代建土儲。五，考慮到部分房企年報未準(zhǔn)時發(fā)布，故本次不作為總土儲參榜單樣本。

??榜單解讀

??1

??總土儲貨值百強門檻下降25%

??截止2023年末，總土儲貨值TOP100房企的貨值總量為29.3萬億元，較2022年末下降13.9%，TOP100企業(yè)總土儲建面18.2億平方米，同比降幅達(dá)到17.5%。

??總土儲貨值百強門檻值為273億元，總土儲建面百強門檻值為84.1萬平方米，同比分別下降24.9%和49.78%，同比跌幅依然較大。分梯隊來看，百強門檻值降幅最大，其次為50強門檻值，反之總土儲10強門檻值僅下降8.09%，由此可見目前能夠拿地的仍然是以頭部企業(yè)為主。

??2

??超過三成企業(yè)總土儲不及千億

??總土儲貨值TOP100的房企中，僅有6家房企總土儲貨值超過萬億，與2022年末持平，且總貨值過萬億的企業(yè)仍為保利、綠地、萬科、融創(chuàng)、碧桂園和中海保持不變；其次5000-10000億元梯隊減少1家、3000-5000億梯隊大幅減少8家。

??相應(yīng)地，總土儲貨值較低的梯隊企業(yè)數(shù)量在增加：總貨值在1000-3000億元企業(yè)數(shù)量增加6家，總貨值不及千億的企業(yè)增加3家。

??3

??總土儲與銷售10強重合度高達(dá)70%

??總土儲百強與銷售百強一直保持著較高的重合度，2023年末總土儲百強房企與銷售百強房企重合度達(dá)到七成，總土儲20強與銷售20強重合度75%，10強房企的重合度也達(dá)到70%。其中保利、萬科、中海、華潤、招商、碧桂園和金地既位列2023年末總土儲前十，也是2023年銷售十強房企。

??按企業(yè)性質(zhì)來看，總土儲百強里國企、央企的土儲總量占比達(dá)到52%，民企占48%，占比分布于2022年末持平，城投類房企拿地分散而較少進入總土儲百強。

??4

??銷售百強土儲總量同比降17.8%

??聚焦銷售百強房企，受到企業(yè)投資持續(xù)收緊的影響，銷售百強房企總土儲貨值連年下降，2023年末僅為26.4萬億元，同比跌幅17.8%，與最高峰相比則下降39%。

??按銷售梯隊劃分來看，土儲資源依然高度集中：10強房企總貨值占百強總貨值的35%，較2022年末增加2個百分點；11-20強房企總貨值占比25%，同比微降1個百分點。總體來看，百強房企六成的土儲集中于前20強房企中。

??5

??銷售百強總土儲平均去化周期4.89年

??2023年樓市持續(xù)低迷，房企庫存去化壓力仍在持續(xù)增大：百強房企2023年末總土儲去化周期再創(chuàng)新高，達(dá)到4.89年。值得一提的是，2023年末銷售百強的總土儲貨值同比已經(jīng)下降，意味著在投資收緊、貨值降低的情況下，去化周期仍持續(xù)拉長而未見改善，當(dāng)前銷售壓力較大。

??細(xì)化至梯隊來看：

??10強房企總土儲去化周期為3.48年，與2021年末、2022年末都基本持平，華潤、招商、綠城和建發(fā)的去化周期都控制在3年以下，作為2023年拿地也相對積極的房企，能夠保持去化周期在3年以下體現(xiàn)了較強的銷售能力；

??其次11-20強、21-30強房企去化周期與2022年末相比均有所下降，這兩個梯隊房企在控制拿地的同時也加大了去化力度；

??反之，31-50強去化周期微漲至5.57年，后50強房企去化周期更是增加至9.7年，去化壓力明顯增大。

??6

??超九成房企總土儲貨值下降
國央企賣的多、拿得多

??2023年企業(yè)投資低迷、謹(jǐn)慎的趨勢未有改變，即便是央國企投資力度也較2022年進一步下滑，僅有6%的百強房企總土儲貨值同比上漲，諸如中國鐵建、華發(fā)股份2023年末總土儲貨值同比上漲11%和10%。而絕大多數(shù)企業(yè)土儲貨值均呈現(xiàn)下降趨勢，其中跌幅超過20%的企業(yè)占到35%，部分民企由于投資暫緩，土儲貨值更是連續(xù)兩年下降。

??而且從不同跌幅企業(yè)貨值占比來看，權(quán)重更高、土儲貨值規(guī)模更大的企業(yè)跌幅更大，如貨值降幅超過20%的企業(yè)總土儲貨值合計占比接近50%，不乏越秀、綠城、龍湖等頭部房企。

??當(dāng)前市場環(huán)境下，土地儲備并非越多越好，總土儲貨值下降也并不完全底表企業(yè)投資放緩。

??尤其是對近兩年在一二線積極補充優(yōu)質(zhì)土儲的規(guī)?；雵蠖?，拿的多、賣多的多是常態(tài)：如華潤置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)2023年末總土儲貨值同比下降5%、8%和7%，但三家企業(yè)2023年新增貨值均超2000億元，其全口徑銷售也在3000億以上且均位于行業(yè)TOP5。

??這也從側(cè)面反映了當(dāng)前企業(yè)投資的困境，即有意愿有能力拿地的僅剩央國企和少數(shù)民企，其他企業(yè)越不拿地銷售也越困難。如融信、時代等企業(yè)，總土儲規(guī)模仍保持在2000億以上，但出于自身經(jīng)營危機投資拿地早已暫緩，土儲中存在“僵尸庫存”。例如融信土儲中，杭州、鄭州、太原等部分建面大于30萬平方米項目近三年始終難以去化，截止到2023年這些“僵尸庫存”占到其總土儲建面比重近40%。

??7

??企業(yè)仍應(yīng)“重質(zhì)輕量”優(yōu)化結(jié)構(gòu)
投資聚焦核心城市、核心地塊

??近兩年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)筑底，在銷售萎靡、現(xiàn)金流緊張、企業(yè)頻繁爆雷之下，房企投資戰(zhàn)略較以往發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變。一方面，三四線土地?zé)o人問津，眾多企業(yè)將目光聚焦在核心一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊中；另一方面，“求生存”壓力下，民企在土地市場中“隱身”，央國企成為拿地的主力軍，而城投則在各個城市進行“托底”。

??在行業(yè)新的發(fā)展階段和模式下，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識到，過去一味的重視土儲的總量規(guī)模已經(jīng)不符合當(dāng)前戰(zhàn)略定位，總土儲也并非越多越好，戰(zhàn)術(shù)上需要從從傳統(tǒng)的“重量輕質(zhì)”轉(zhuǎn)向“重質(zhì)輕量”。

??未來強調(diào)的是在土地選擇上的精準(zhǔn)定位和對項目質(zhì)量的嚴(yán)格把控，而不是盲目追求土地儲備的規(guī)模。意味著優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)、調(diào)整土地資源配置是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重中之重。房企仍應(yīng)將目光聚焦抗風(fēng)險能力、安全性高的一二線核心城市，并以高周轉(zhuǎn)、流速快、利潤足的項目為主，減少低能級城市的投資。這也有助于企業(yè)更好地控制風(fēng)險，提高資金使用效率，促進企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

??實際上，目前市場分化愈演愈烈，在政策利好、預(yù)期修復(fù)之下，行業(yè)將在一兩年內(nèi)低位調(diào)整并逐步迎來復(fù)蘇和回暖，而核心城市土地的布局更能夠快速、有效地響應(yīng)市場需求，提升項目品質(zhì)同時，增強競爭力，并在市場競爭中保持領(lǐng)先地位。

??值得注意的是，從一季度部分熱點城市土拍降溫的走勢來看，即便是核心城市內(nèi)部板塊分化、差異仍然顯著，在市場尚未企穩(wěn)之下，即便是核心城市次優(yōu)板塊土地也應(yīng)該謹(jǐn)慎對待。