[克而瑞]房企并購主流趨勢及策略研究

??2016年房企分化加劇，強(qiáng)者恒強(qiáng)，大中型房企諸如融創(chuàng)、保利、恒大依靠規(guī)模優(yōu)勢和資金優(yōu)勢屢屢涉足行業(yè)并購，而部分業(yè)績不佳的中小房企無疑成為了“砧板上的魚肉”，究竟當(dāng)前行業(yè)并購的特點是什么？成功的案例是如何做到？企業(yè)如何選擇并購目標(biāo)？我們將按照收購標(biāo)的和目的的不同，對各類收購進(jìn)行一一分析。

??一、并購項目或上市平臺不勝枚舉，皆為規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張

??近年來，隨著地產(chǎn)“黃金十年”的過去以及土地成本的不斷抬高，房企的收并購風(fēng)氣也變得逐步盛行，成為了許多房企主要的拿地和擴(kuò)張手段。在傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域，目前最主要的收購可以分為兩類，第一類主要目的是收購?fù)恋鼗蛘唔椖?，以增加可售資源或進(jìn)入新的城市、區(qū)域，從而進(jìn)一步實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張；另一類則是收購上市平臺，即“殼公司”，進(jìn)而達(dá)到上市或者回歸A股的目的，拓寬企業(yè)融資渠道、提升企業(yè)品牌影響力。

??1、地價攀升推動項目收購潮，助力企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張

??隨著近年來招拍掛土地成本的節(jié)節(jié)攀升，房企們紛紛采用收購的方式作為自身發(fā)展的重要手段。對于傳統(tǒng)房企而言，收購?fù)恋鼗蝽椖?，無疑是加速企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，增加可售資源最直接、最有效的方式之一。一方面，收購方式獲取項目一般而言拿地成本相對較低，可以使企業(yè)避開激烈的市場競爭；另一方面，部分收購獲取的項目，可以快速推出市場，加速企業(yè)資金回流。

??1) 項目區(qū)位、發(fā)展前景與企業(yè)戰(zhàn)略契合，是并購準(zhǔn)則

??對于并購目標(biāo)的選擇，房企通常會根據(jù)自身的戰(zhàn)略發(fā)展，來綜合考慮目標(biāo)地塊是否合適。首先，并購項目的目的在于增加可售資源或者擴(kuò)大布局區(qū)域，那么如收購地塊的位置是否符合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展、項目是否位于企業(yè)未來想要深耕或者重點布局的目標(biāo)城市，這是企業(yè)優(yōu)先需要考量的因素。

??其次，目標(biāo)項目的產(chǎn)品定位以及發(fā)展前景，也是房企標(biāo)的選擇的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。項目的基本指標(biāo)決定可以打造什么樣的產(chǎn)品？項目所在板塊在該城市的市場發(fā)展前景如何？在企業(yè)已經(jīng)布局的城市，是否能跟企業(yè)現(xiàn)有布局實現(xiàn)互動？在企業(yè)新布局的城市，是否能夠助力企業(yè)在新城市站穩(wěn)腳步？這些都是有助于企業(yè)進(jìn)一步篩選符合戰(zhàn)略發(fā)展的重要因素。

??最后，價格也是不可忽視的重要因素。在篩選出一些適合的目標(biāo)之后，項目的收購價格和未來的盈利能力就是企業(yè)必須衡量的因素，項目測算就成為關(guān)鍵。企業(yè)的最終目的在于盈利，無法盈利，那么企業(yè)也會將食之無味，項目“性價比”越高，房企收購的意愿自然也越強(qiáng)。

??2) 并購?fù)跞趧?chuàng)，低成本收購增加資源、拓展城市布局

??以融創(chuàng)中國為例，通過頻繁出手低價收購的方式實踐著自己的一二線城市戰(zhàn)略，以超規(guī)模速度進(jìn)行擴(kuò)張。如2015年9月，融創(chuàng)僅以6.82億元的價格就收購了天朗的八個項目。通過此次收購，融創(chuàng)中國不僅花費不大，還得到了位于西安、濟(jì)南、南京及成都四個城市的優(yōu)質(zhì)資源，并成功布局西安。在5月19日，融創(chuàng)中國又以43.94億元得價格收購萊蒙國際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項目公司的所有股權(quán)，并如愿進(jìn)入深圳。從中可以看出，正是通過不斷的收購，融創(chuàng)正大舉擴(kuò)張著一二線城市。

??2、收購“殼公司”劍指上市，拓寬融資渠道助力發(fā)展(略)

??二、以并購促進(jìn)企業(yè)多元化發(fā)展，尋找新的利潤增長點

??隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時代，行業(yè)利潤下行已成主流趨勢，加之近年來一二線地王頻出，拿地成本趨高，許多房企不得不謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，而并購則成為了短期內(nèi)擴(kuò)張規(guī)模、提升競爭力的最佳方式。部分房企選擇了大金融領(lǐng)域來拓寬融資渠道，降低資金成本；部分房企則將目光瞄準(zhǔn)了地產(chǎn)行業(yè)下游的一系列配套服務(wù)，包括社區(qū)教育、養(yǎng)老醫(yī)療、物業(yè)增值；寄望于通過提升服務(wù)品質(zhì)來助力地產(chǎn)主業(yè)的發(fā)展；還有一些房企“另辟蹊徑”，選擇了諸如體育、農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)、制造業(yè)、礦業(yè)、影視娛樂業(yè)等具備潛在投資前景的產(chǎn)業(yè)，找尋新的利潤增長點。

??1、房企加碼”大金融”，恒大收購盛京銀行意圖全金融布局

??房地產(chǎn)作為一個典型的資金密集型行業(yè)，如何保持資金鏈穩(wěn)固、拓寬融資渠道是開發(fā)商應(yīng)解決的首要問題。近期隨著核心一二線地價節(jié)節(jié)攀升，房價居高不下，各地政府也紛紛提升限購限貸門檻助力樓市“降溫”，加之此前曾一度降低發(fā)債門檻的公司債也面臨收緊風(fēng)險，房企日后如何能“自給自足”也成為后期決勝的關(guān)鍵所在，因而許多房企也在今年頻頻收并購信托、保險、基金公司來加碼大金融布局。

??而針對于并購目標(biāo)的選擇，往往會因為房企涉足大金融領(lǐng)域目的不同而有所差別，部分房企主要是戰(zhàn)略投資者心態(tài)，希望通過少量入股分享紅利，在進(jìn)行標(biāo)的選擇時，往往會希望與本身資本較為雄厚、業(yè)務(wù)實力較強(qiáng)的公司合作，可以“背靠大樹好乘涼”；而另一類將大金融作為自身戰(zhàn)略版圖擴(kuò)張的房企，他們在選擇標(biāo)的時會依據(jù)自身具體的擴(kuò)張業(yè)務(wù)內(nèi)容(如保險、信托、銀行、基金、全牌照、互聯(lián)網(wǎng)金融等)定向選擇性價比較高且有業(yè)務(wù)特色的公司。

??其中恒大算是典型，早在2015年10月便成立了恒大金融集團(tuán)，致力于積極開拓金融全牌照業(yè)務(wù)。此后收購動作不斷，2015年11月以39.39億元收購了中新大東方人壽50%的股權(quán)后將其更名為恒大人壽；2016上半年又將目標(biāo)瞄準(zhǔn)在盛京銀行。具體來看，恒大收購盛京銀行可謂幾經(jīng)波折，先是在2月24日至3月3日的9天時間，通過多次買入，耗資69.29億港元增持在H股上市的盛京銀行，以5.77億股，占比9.96%成為盛京銀行第一大股東。4月28日，恒大又宣布，與盛京銀行的5名A股股東簽訂協(xié)議，以100.16億元收購約10.02億股盛京銀行A股，收購價格為每股10元。5月6日，因港交所公眾持股紅線不得低于25%的規(guī)定，恒大決定“策略性減持”，以69.26億港元平價清倉H股。

??不得不說，恒大此舉可謂“一舉兩得”。一方面可以通過參股盛京銀行獲得銀行、消費金融兩張牌照，與恒大金服形成聯(lián)動效應(yīng)，擴(kuò)大其金融版圖；另一方面，對于有望在A股實現(xiàn)上市的盛京銀行來說，恒大棄H保A則既可以做財務(wù)投資者，又可以做戰(zhàn)略投資者，未來收益將遠(yuǎn)高于H股。

??2、物業(yè)管理成為新風(fēng)口，花樣年“蛇吞象”收購萬達(dá)物業(yè)(略)

??3、資本逐利性促進(jìn)房企多元發(fā)展，萬達(dá)成為電影產(chǎn)業(yè)巨頭(略)

??三、央企整合重組成為主旋律，旨在提升效率規(guī)避同業(yè)競爭

??(略)

??四、總結(jié)與展望：并購改變房企競爭格局，細(xì)分領(lǐng)域?qū)で蟾鄼C(jī)會

??融創(chuàng)中國開啟“買買買”模式、恒大在A股市場頻頻出手、多家地產(chǎn)央企籌劃重組整合……今年以來，房企并購重組成為行業(yè)一大熱點。不得不說，行業(yè)增速放緩、土地市場競爭加劇成為推動此次并購潮的主要動因；可以推斷，未來房企間的并購重組還將升級?？傮w來看，房企間的并購重組無外乎以下幾點考量：一是基于地產(chǎn)開發(fā)層面的規(guī)模擴(kuò)張，以并購項目或獲取上市平臺為目的的兼并收購。二是以并購促進(jìn)自身多元化發(fā)展，反哺主業(yè)的同時找尋新的利潤增長點。三是受政策主導(dǎo)推動的央企整合，旨在提質(zhì)增效，避免同業(yè)競爭。

??此輪并購潮勢必會為地產(chǎn)行業(yè)帶來以下幾方面積極變化：

??首先，行業(yè)集約化和專業(yè)化程度都將不斷提升，房企的競爭也將更為激烈。通過收并購，本身就具備競爭優(yōu)勢的房企勢必“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，而地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)較為薄弱的房企也將面臨被收購整合的風(fēng)險，房企之間優(yōu)勝劣汰加劇，競爭也會更為激烈。

??其次，房企的競爭格局將發(fā)生改變，兩極分化也將逐步拉大。據(jù)CRIC公布的《2016年1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜，目前TOP3房企恒大、萬科、碧桂園的銷售金額總和9001.2億元，相當(dāng)于第四位至第十位總和9042.1億元?！昂髞碚摺毕胍?，最大的變數(shù)還是來自于兼并合作的力度。

??最后，地產(chǎn)開發(fā)已是“紅?！?，延伸細(xì)分領(lǐng)域?qū)⒊霈F(xiàn)更多的機(jī)會。這些領(lǐng)域包含代建、物業(yè)、健康、醫(yī)療、金融等，部分房企憑借其在細(xì)分領(lǐng)域的口碑優(yōu)勢，抓住時機(jī)，以收并購迅速占據(jù)市場份額，奠定競爭優(yōu)勢，花樣年的物管業(yè)務(wù)就是典型。如何發(fā)揮一已之長，在細(xì)分領(lǐng)域?qū)で笮碌臋C(jī)會，這也將成為許多處于成長期的中小房企需要思考的問題。

??目錄

??一、并購項目或上市平臺不勝枚舉，皆為規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張 2

??1、地價攀升推動項目收購潮，助力企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張 2

??1)項目區(qū)位、發(fā)展前景與企業(yè)戰(zhàn)略契合，是并購準(zhǔn)則 3

??2)并購?fù)跞趧?chuàng)，低成本收購增加資源、拓展城市布局 4

??2、收購“殼公司”劍指上市，拓寬融資渠道助力發(fā)展 5

??1)殼資源的財務(wù)結(jié)構(gòu)至關(guān)重要，關(guān)注法律法規(guī)變化 錯誤!未定義書簽。

??2)先收購后資產(chǎn)注入、股權(quán)資產(chǎn)置換兩大方式借殼上市 錯誤!未定義書簽。

??二、以并購促進(jìn)企業(yè)多元化發(fā)展，尋找新的利潤增長點 5

??1、房企加碼”大金融”，恒大收購盛京銀行意圖全金融布局 5

??2、物業(yè)管理成為新風(fēng)口，花樣年“蛇吞象”收購萬達(dá)物業(yè) 6

??3、資本逐利性促進(jìn)房企多元發(fā)展，萬達(dá)成為電影產(chǎn)業(yè)巨頭 6

??三、央企整合重組成為主旋律，旨在提升效率規(guī)避同業(yè)競爭 6

??1、同一企業(yè)集團(tuán)下的整合：避免同業(yè)競爭，增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力 錯誤!未定義書簽。

??1)、避免同業(yè)競爭、增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力是整合主要原因 錯誤!未定義書簽。

??2)、中建系：中海地產(chǎn)如虎添翼，進(jìn)擊千億房企 錯誤!未定義書簽。

??3)、保利系：存在潛在整合可能，區(qū)域劃分整合或為優(yōu)選 錯誤!未定義書簽。

??2、不同企業(yè)集團(tuán)下的整合：政策導(dǎo)向、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合推動整合 錯誤!未定義書簽。

??1)、政策導(dǎo)向及強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合是整合主要原因 錯誤!未定義書簽。

??2)、保利中航：政策推動整合，保利借機(jī)低價“接盤” 錯誤!未定義書簽。

??四、總結(jié)與展望：并購改變房企競爭格局，細(xì)分領(lǐng)域?qū)で蟾鄼C(jī)會