[克而瑞]綠地集團(tuán)拿下協(xié)信意義何在？

　近日，綠地控股對外宣布與重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的母公司漢威重慶房地產(chǎn)開發(fā)(香港)有限公司簽署協(xié)議，綠地?cái)M通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增資的方式最終持有協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)40%股權(quán)，交易價格初定為51.63億元。股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資及重組完成后，綠地控股和漢威公司將并列為協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)第一大股東。而此次交易和重組，有哪些重要意義及影響？未來房企格局又將會有怎樣的趨勢？

??綠地為什么要買？

??持續(xù)擴(kuò)大房地產(chǎn)主業(yè)規(guī)模 

??增長銷售業(yè)績。2016年1-9月，綠地集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績快速增長，其合同銷售金額1733億元，同比增長23%；合同銷售面積1328萬平方米，同比增長4.3%。2016年上半年，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入60.98億元。預(yù)計(jì)完成并購后，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)未來部分營業(yè)額將納入綠地集團(tuán)范疇，共同實(shí)現(xiàn)綠地集團(tuán)銷售業(yè)績的又一增長點(diǎn)。

??擴(kuò)張資源。2016年至今，綠地集團(tuán)先是通過增資擴(kuò)股方式實(shí)現(xiàn)對江蘇省建筑工程集團(tuán)有限公司的控股，強(qiáng)化投資建設(shè)能力，后又戰(zhàn)略性入股博大綠澤，推動其制定中期規(guī)劃，打造領(lǐng)先的綠化園林業(yè)務(wù)平臺和資本平臺。此次收購協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)，是本年度繼大力發(fā)展“大金融”和“大基建”后于房地產(chǎn)主業(yè)的資本擴(kuò)張，將有助于推動綠地集團(tuán)各大產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)。

??加大土地儲備。2016年前三季度，綠地集團(tuán)新增項(xiàng)目建筑面積 1156 萬平，其中一二線項(xiàng)目占比達(dá)到 85%。根據(jù)綠地集團(tuán)三季度企業(yè)報告，近年來企業(yè)在增加土地儲備的同時加強(qiáng)了對土地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，聚焦一二線核心城市。截至2015年末，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的可售面積為485.57萬平方米，二三線城市占比高達(dá)91.68%，重慶、蘇州和無錫占比最多。此次收購，也反映了綠地集團(tuán)將通過持有更多土地繼續(xù)實(shí)現(xiàn)區(qū)域布局持續(xù)優(yōu)化的戰(zhàn)略。

??優(yōu)勢互補(bǔ)，合力打造商業(yè)+住宅+產(chǎn)業(yè)新標(biāo)桿

??2012年起，協(xié)信提出了商業(yè)+住宅+產(chǎn)業(yè)模式，著力在重慶等城市打造總部城項(xiàng)目，涵蓋企業(yè)總部園、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)園、電子商務(wù)園、創(chuàng)想生活園等，將商業(yè)和住宅項(xiàng)目開發(fā)在了傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)內(nèi)，對產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行改造升級。其2015年于清華控股旗下啟迪控股股份成立的啟迪協(xié)信科技集團(tuán)重點(diǎn)打造科技城、科技園和科技谷項(xiàng)目，將重心投放到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。此外，協(xié)信地產(chǎn)多地持有的多個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——協(xié)信中心和協(xié)信天地等，處于熱銷狀態(tài)。其中虹橋協(xié)信中心和中環(huán)協(xié)信天地，銷售額均為上海前十?？偛脧堄窳急硎?，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)在房地產(chǎn)行業(yè)較早啟動商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，并已成為標(biāo)桿企業(yè)之一。與協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)啟動合作，將有力推動綠地商業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營能力的進(jìn)一步提升，符合公司房地產(chǎn)板塊中長期發(fā)展戰(zhàn)略。加之綠地集團(tuán)自身重點(diǎn)聚焦住宅項(xiàng)目的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)商業(yè)+住宅+產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展指日可待。

??協(xié)信為什么要賣？

??財(cái)務(wù)成本較高，資本高負(fù)債

??2015年度，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入74.67億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤7.72億元，利潤額較低。根據(jù)綠地集團(tuán)公布的收購公告顯示，此次標(biāo)的公司應(yīng)收款項(xiàng)的51.63億元中，至少有38億元(具體金額待審計(jì)評估最終確定)為其實(shí)際控制人控制的其它關(guān)聯(lián)公司應(yīng)歸還款項(xiàng)，這也表明協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)此前經(jīng)營負(fù)債較高，收到款項(xiàng)將用于資金周轉(zhuǎn)。

??有望依托綠地集團(tuán)強(qiáng)大背景實(shí)現(xiàn)突破

??實(shí)現(xiàn)融資。綠地集團(tuán)前三季度已累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1504億元，同比增長10.55%；前三季度完成利潤總額84.34億元，較上年同期增長25.67%。依托強(qiáng)大的融資能力，其資金成本繼續(xù)下降，由年初的5.98%下降到三季度末的5.49%。自 2015年以來， 公司已經(jīng)發(fā)行20億中票(不包括香港美元中票)和 200億公司債。綠地控股集團(tuán)總裁張玉良表示，將推動協(xié)信的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略和上市進(jìn)程。而作為非上市公司的協(xié)信地產(chǎn)，此舉有望增加其融資渠道以提供更多機(jī)遇。

??借助混合所有制體系。綠地集團(tuán)作為上海市“混合制改革”的樣本，在國有控股的前提下實(shí)現(xiàn)了市場化運(yùn)營。此次協(xié)信地產(chǎn)并購事項(xiàng)中，漢威重慶和綠地集團(tuán)分別持有40%股權(quán)，管理團(tuán)隊(duì)及戰(zhàn)略投資者分別持有10%。而該形式的資本重組貫徹了綠地集團(tuán)“混合制改革”的運(yùn)行模式，一方面可以依托綠地集團(tuán)的實(shí)際控股形成資本化，另一方面，其股權(quán)重組架構(gòu)內(nèi)的其余持股項(xiàng)具有較為靈活的市場經(jīng)營權(quán)利。

??展望：“大魚吃小魚”，未來企業(yè)并購趨勢將愈演愈烈

??今年來，各大房企加快了企業(yè)并購力度。除綠地集團(tuán)收購協(xié)信外，此前保利集團(tuán)收購中航工業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、融創(chuàng)集團(tuán)137.9億收購融科智地等均體現(xiàn)了不同規(guī)模的房企之前相互合作，力求共同發(fā)展的決心。借助對綠地控股及協(xié)信的分析，我們不難看出企業(yè)間的并購對于中小型企業(yè)而言更有利于成本的控制，通過更多的融資渠道從而提高產(chǎn)出效益；而對于大型企業(yè)而言，則能加速擴(kuò)大規(guī)模并不斷完善產(chǎn)業(yè)多樣性。對于房地產(chǎn)市場而言，企業(yè)間的加速并購使得更多的企業(yè)能有效規(guī)避債務(wù)風(fēng)險，從而優(yōu)化市場并維持穩(wěn)定性。預(yù)計(jì)未來企業(yè)并購趨勢將愈演愈烈，而伴隨著中小型房企的不斷減少，有望出現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合新局面。