[貝殼研究院]永升生活服務(wù)年報(bào)：第三方實(shí)力名列前茅

??永升生活服務(wù)（下文簡(jiǎn)稱：永升）于3月23日晚間發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)公告，年報(bào)業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好，貝殼研究院認(rèn)為主要表現(xiàn)為：其一，與母公司協(xié)同整合，確保發(fā)展高增長(zhǎng)性；其二，第三方拓展實(shí)力強(qiáng)，貢獻(xiàn)大部分規(guī)模與業(yè)績(jī)；其三，基于精準(zhǔn)高質(zhì)量的收并購(gòu)，業(yè)態(tài)組合趨豐富。截至3月24日上午收盤，永升市值為292億港元。

??管理規(guī)模：在管規(guī)模破億平米，第三方占比高達(dá)78.6%居行業(yè)頭部

??報(bào)告期內(nèi)，永升在管面積約為1.02億平方米，屬于行業(yè)中游水平，同比增長(zhǎng)56%，合約面積約為1.81億平方米，同比增長(zhǎng)63.9%。據(jù)業(yè)績(jī)公告披露，其規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)主要依靠?jī)?nèi)生外延多輪驅(qū)動(dòng)如下：

??其一，關(guān)聯(lián)母公司旭輝控股業(yè)務(wù)。2020年6月，旭輝控股經(jīng)由收購(gòu)永升股份（合計(jì)持有永升50.12%投票權(quán)）達(dá)成并表?xiàng)l件，在股權(quán)架構(gòu)調(diào)整后，有助于提升兩公司的協(xié)同緊密發(fā)展，保障規(guī)模擴(kuò)張的穩(wěn)定性，報(bào)告期內(nèi)，來(lái)自于旭輝系在管面積約0.22億平米，同比增長(zhǎng)22%。

??其二，快速拓展第三方項(xiàng)目。報(bào)告期內(nèi)，來(lái)自第三方系的在管面積為0.80億平米，同比增長(zhǎng)68%，增長(zhǎng)速度明顯高于旭輝系，同時(shí)，其占比也從2019年72.9%提升為78.6%，穩(wěn)定位居行業(yè)領(lǐng)先集團(tuán)，說(shuō)明永升已從內(nèi)生驅(qū)動(dòng)式發(fā)展穩(wěn)定地轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)外延式發(fā)展，主要是通過(guò)招投標(biāo)、合作以及戰(zhàn)略并購(gòu)等多元渠道進(jìn)行第三方項(xiàng)目拓展。尤其戰(zhàn)略并購(gòu)為永升2020年擴(kuò)張規(guī)模的重要手段，于2020年2月與4月分別完成對(duì)青島銀盛泰和江蘇香江的股權(quán)收并購(gòu)，除了擴(kuò)大規(guī)模外，通過(guò)精準(zhǔn)地收購(gòu)也增強(qiáng)在非住宅物業(yè)上的布局。報(bào)告期內(nèi)，非住宅物業(yè)占在管建筑面積約28.6%，2019年則為19.2%，提速明顯，逐漸擺脫對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的依賴。

??項(xiàng)目布局上，在管項(xiàng)目達(dá)到638個(gè)，同比增長(zhǎng)約58.3%，從上海擴(kuò)展至中國(guó)107座城市。按區(qū)域劃分， 64.9%位于東部地區(qū)(包括上海、江蘇、浙江、山東與福建)，在管面積為0.66億平米；11.1%位于中南地區(qū)，在管面積為0.13億平米，位列前二；其余分布于中國(guó)其他區(qū)域。另，具業(yè)績(jī)公告披露，今年1月永升與彰泰服務(wù)簽訂收購(gòu)框架協(xié)議，此舉有益于深耕廣西區(qū)域，提高在此區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力。

??貝殼研究院認(rèn)為，2020年永生在管理規(guī)模上有如下特征：第一，依托母公司的穩(wěn)健增長(zhǎng)，至2020年6月末，旭輝控股土儲(chǔ)面積為5270萬(wàn)平米，確保永升未來(lái)規(guī)模增長(zhǎng)確定性；其二，受益于優(yōu)秀的外拓能力以及母公司信譽(yù)背書，鞏固在第三方占比的領(lǐng)先地位，且基于精準(zhǔn)收購(gòu)，持續(xù)多元化業(yè)態(tài)種類；其三，重點(diǎn)布局發(fā)達(dá)區(qū)域，憑借品牌優(yōu)勢(shì)有益于提高物業(yè)費(fèi)單價(jià)，同時(shí)發(fā)達(dá)區(qū)域?qū)τ谙硎茉鲋捣?wù)的意愿較高，有助于未來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

??業(yè)績(jī)表現(xiàn)：第三方業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)大，社區(qū)增值服務(wù)占比需提速

??報(bào)告期內(nèi)，永升生活實(shí)現(xiàn)收入約31.2億元，同比增長(zhǎng)約66.1%，毛利潤(rùn)為9.8億元，同比增長(zhǎng)約76%，凈利潤(rùn)為4.43億元，同比增長(zhǎng)約77.8%，三項(xiàng)指標(biāo)皆增長(zhǎng)強(qiáng)勁，高于行業(yè)增速。另一方面，營(yíng)利水平保持穩(wěn)定，毛利潤(rùn)率為31.4%，比2019年上漲約1.8個(gè)點(diǎn)。

??從業(yè)務(wù)來(lái)看，報(bào)告期內(nèi)永升業(yè)務(wù)可分為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)共三個(gè)板塊：

??物業(yè)管理服務(wù)方面，2020年收入約17.57億元，同比增長(zhǎng)62%，占總收入56.4%(2019年為57.0%)，為永升2020年主要收入來(lái)源。受益于在管總建筑面積快速增長(zhǎng)。毛利率從2019年22.1%上升至25.4%，主要原因是來(lái)自具較高毛利率的非住宅物業(yè)項(xiàng)目收入占比增加。同時(shí)，隨著第三方系管理規(guī)模的擴(kuò)張，促使第三方系收入增長(zhǎng)快速，2020年第三方系物業(yè)管理收入約11億元，同比增長(zhǎng)107%，收入占比從2019年49.9%上升至63.0%。

??非業(yè)主增值服務(wù)方面，2020年收入約5.72億元，同比增長(zhǎng)76%，總收入的占比從2019年17.3%小幅提升至2020年的18.3%，主要由于協(xié)銷服務(wù)、額外專項(xiàng)定制服務(wù)以及前期規(guī)劃及設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)產(chǎn)生的收入增加。另一方面，毛利率由2019年提高2.7個(gè)百分點(diǎn)至2020年的24.6%，受益于價(jià)格水平提升、具較高毛利率的前期規(guī)劃及設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)收入占比增加以及規(guī)模經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的積極影響。

??就社區(qū)增值服務(wù)，以“平臺(tái)+生態(tài)”的戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)多元增值服務(wù)的發(fā)展，2020年建立美居業(yè)務(wù)的獨(dú)立業(yè)務(wù)單元，其業(yè)務(wù)已成為社區(qū)增值服務(wù)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。報(bào)告期內(nèi)，社區(qū)增值服務(wù)收入約7.90億元，同比增長(zhǎng)63%，占總收入25.3%(2019年為25.3%)，毛利率為49.6%，與2019年相比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，主要由于發(fā)展新的社區(qū)建設(shè)及維修業(yè)務(wù)以及美居業(yè)務(wù)，而其毛利率相對(duì)較低是由于成長(zhǎng)期的開(kāi)支較高所致。

??貝殼研究院認(rèn)為，永升生活通過(guò)優(yōu)秀的第三方拓展能力驅(qū)動(dòng)其收入上漲，減少對(duì)母公司關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的依賴，走上獨(dú)立市場(chǎng)外延的穩(wěn)健發(fā)展道路。但從業(yè)態(tài)收入看，各業(yè)態(tài)收入結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)定，與2019年相比沒(méi)有明顯變化，且與已發(fā)布2020年業(yè)績(jī)公告的頭部物管企業(yè)相比，市場(chǎng)空間大的社區(qū)增值服務(wù)增速僅位列中游水平，未來(lái)若想進(jìn)入頭部陣營(yíng)，須加快發(fā)展此業(yè)務(wù)的步伐。

??發(fā)展戰(zhàn)略：堅(jiān)持多元渠道方式鞏固行業(yè)地位，致力于轉(zhuǎn)型為綜合性物業(yè)管理服務(wù)提供商

??2021年，永升積極從三個(gè)維度展望未來(lái)：其一，依托母公司以及較強(qiáng)的第三方拓展能力，擴(kuò)大管理規(guī)模提高項(xiàng)目密度，鞏固其市場(chǎng)地位。據(jù)悉，未來(lái)項(xiàng)目拓展方式持續(xù)聚焦為市場(chǎng)拓展、旭輝控股、戰(zhàn)略合作與收并購(gòu)，其比例為5:2:2:1，拓展第三方的戰(zhàn)略重要性由此可見(jiàn)。此外，通過(guò)管理更多的非住宅物業(yè)抓住服務(wù)社會(huì)化的順風(fēng)機(jī)遇，使在管物業(yè)組合多樣化；其二，進(jìn)一步投資于技術(shù)及智慧運(yùn)營(yíng)以提升質(zhì)量及運(yùn)營(yíng)效率，進(jìn)一步增強(qiáng)科技實(shí)力；其三，通過(guò)增強(qiáng)前期規(guī)劃及咨詢、協(xié)銷服務(wù)及房修服務(wù)等能力，進(jìn)一步多樣化對(duì)非業(yè)主的增值服務(wù)。未來(lái)，積極致力于轉(zhuǎn)型為綜合性物業(yè)管理服務(wù)提供商。

??沽空事件點(diǎn)評(píng)：行業(yè)熱度高，受資本熱捧，唯有堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展才能脫穎而出

??3月18日，國(guó)際投資機(jī)構(gòu)GMT Research Limited針對(duì)永升發(fā)布沽空?qǐng)?bào)告，是物管行業(yè)第一次面對(duì)的沽空?qǐng)?bào)告，其內(nèi)容主要是從利益輸送、收購(gòu)存在的關(guān)聯(lián)交易、關(guān)聯(lián)實(shí)體的意外收入增長(zhǎng)與股價(jià)高估等方面提出對(duì)永升的質(zhì)疑。面對(duì)此沽空?qǐng)?bào)告，永升迅速在3月18日晚間以及22日發(fā)布澄清公告。貝殼研究院認(rèn)為，物管公司普遍高估值、市值超越母公司的背景下，已經(jīng)引起投資市場(chǎng)關(guān)注，未來(lái)或?qū)⒂懈鄼C(jī)構(gòu)對(duì)于物管企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)予以評(píng)價(jià)。而永升作為市值增長(zhǎng)較快的企業(yè)，成為關(guān)注重點(diǎn)是必然。

??但自沽空?qǐng)?bào)告發(fā)布至3月23日收盤，永升股價(jià)下跌有限，表明投資人對(duì)其還是保持信心，在行業(yè)整體上行階段此類沽空事件影響有限，但從長(zhǎng)期發(fā)展的角度來(lái)看，行業(yè)會(huì)越來(lái)越受資本市場(chǎng)檢視，唯有堅(jiān)定自身戰(zhàn)略、秉持高質(zhì)量發(fā)展的物管企業(yè)才能走上穩(wěn)健發(fā)展的康莊道路上，成為行業(yè)中的佼佼者。