[克而瑞]越秀地產(chǎn)：堅(jiān)持大灣區(qū)深耕布局，發(fā)揮國企合作等優(yōu)勢

??核心觀點(diǎn)

??【上半年完成1122億元目標(biāo)的42%】2021年上半年越秀地產(chǎn)銷售金額473.8億元，同比上升26%，完成全年1122億元業(yè)績目標(biāo)的42%。其中，大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售336.7億元，占比71.1%。TOD項(xiàng)目銷售快速增長，同比上升50.7%至76.0億元。雖然上半年廣州疫情對全年供貨有所影響，但管理層表示仍有信心完成2021全年業(yè)績目標(biāo)。

??【以銷定投，新增投資23幅】上半年，越秀地產(chǎn)在11城新增23幅土地，建筑面積共500萬平方米，全國性布局城市達(dá)25個(gè)；總土地儲備同比增長18.9%至2809萬平方米，其中，大灣區(qū)占54.6%；新增TOD項(xiàng)目土地儲備21萬平方米。下半年將穩(wěn)中求進(jìn)，保持投資強(qiáng)度、尋找優(yōu)質(zhì)土地。

??【營收增長，財(cái)務(wù)指標(biāo)保持穩(wěn)健】2021年上半年越秀地產(chǎn)營業(yè)收入242.4億元，同比上升2.2%，營收規(guī)模呈穩(wěn)健增長態(tài)勢。毛利率為26.8%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，較2020全年略有提升?，F(xiàn)金短債比1.8、長短期債務(wù)比2.36，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。凈負(fù)債率49.8%，保持行業(yè)較低水平。

??【堅(jiān)持“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，越秀服務(wù)成功分拆上市】越秀地產(chǎn)堅(jiān)持“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，不斷提升商業(yè)運(yùn)營能力，有效控制運(yùn)營成本，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)運(yùn)營收入的穩(wěn)定增長。同時(shí)，堅(jiān)持越秀地產(chǎn)與越秀房托“雙平臺”常態(tài)化互動(dòng)。上半年越秀服務(wù)成功分拆上市，截至7月26日，越秀服務(wù)實(shí)現(xiàn)在管面積3504萬平方米，合約面積5273萬平方米。

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??銷售

??上半年完成42%全年目標(biāo)

??TOD銷售同比增長50%

??2021年上半年越秀地產(chǎn)合同銷售金額約473.83億元，同比上升26%，截至6月末已完成全年1122億元業(yè)績目標(biāo)的42%。合同銷售面積約179.16萬平方米，同比上升18%；銷售均價(jià)同比上升6.9%至26400元/平方米。雖然在廣州疫情有所反彈的情況下，上半年銷售未達(dá)時(shí)間進(jìn)度，對全年供貨也有所影響，但管理層表示下半年有信心完成2021全年業(yè)績目標(biāo)。

??分區(qū)域來看，越秀地產(chǎn)總體按照“1+4”策略，以大灣區(qū)作為大本營，重點(diǎn)布局。上半年越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額336.7億元，同比上升50.4%，占集團(tuán)合同銷售金額的71.1%。其中廣州實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約265.9億元，同比上升31.3%。上半年克而瑞排名中，越秀全口徑銷售金額與權(quán)益銷售金額均排在廣州市第一名。

??除深耕大灣區(qū)外，華中地區(qū)的合同銷售金額占比較2020年上升3個(gè)百分點(diǎn)至10%；而華東地區(qū)市場份額較2020年下降7個(gè)百分點(diǎn)至14%。北方地區(qū)和西南地區(qū)分布較去年持平，分別占比4%和1%。整體來看，越秀城市數(shù)量規(guī)模有所增長，將繼續(xù)加大深耕力度。

??值得注意的是，TOD作為越秀地產(chǎn)的重要發(fā)展戰(zhàn)略，對越秀“十四五”期間的戰(zhàn)略規(guī)劃形成重要支撐。2021年上半年，TOD項(xiàng)目銷售快速增長，實(shí)現(xiàn)合同銷售約人民幣76.0億元，同比上升50.7%。其中，品秀星瀚實(shí)現(xiàn)25.3億元、品秀星圖實(shí)現(xiàn)25.0億元、星匯城實(shí)現(xiàn)13.9億元。

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??投資

??以銷定投

??上半年新增投資23幅

??2021年上半年，越秀在11個(gè)城市新增23幅土地，總建筑面積約500萬平方米，其中廣州新增8幅土地，新增土儲251萬平方米，占新增土儲的50%。同時(shí)，成功進(jìn)入北京、東莞、寧波、畢節(jié)等城市，全國性布局城市達(dá)25個(gè)，并在廣州市場獲得多個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊。截至上半年末，越秀擁有總土地儲備約2809萬平方米，同比增長18.9%；大灣區(qū)占比54.6%。

??上半年新增土儲中，非公開市場獲取方式占50.9%，其中TOD、城市運(yùn)營、國企合作增儲模式分別新增土儲的4.2%、29.8%和6.6%。下半年，越秀地產(chǎn)將繼續(xù)保持穩(wěn)中求進(jìn)，把以銷定投作為目標(biāo)，保持投資強(qiáng)度、尋找優(yōu)質(zhì)土地，持續(xù)通過TOD、城市更新、城市運(yùn)營、國企合作、收并購、產(chǎn)業(yè)勾地和公開市場競拍，“6+1”多元化增儲。

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??2020年以來，越秀地產(chǎn)以TOD研究院為平臺，優(yōu)化升級TOD產(chǎn)品線和開發(fā)模式，構(gòu)建TOD產(chǎn)品的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)運(yùn)營管理標(biāo)準(zhǔn)，打造TOD產(chǎn)品的競爭壁壘。上半年越秀地產(chǎn)于廣州成功收購廣州星航（廣州黃埔廟頭）TOD項(xiàng)目，新增TOD項(xiàng)目土地儲備21萬平方米。

??截至六月底，越秀在開發(fā)的TOD項(xiàng)目共有6個(gè)，TOD項(xiàng)目的總土地儲備達(dá)到406萬平方米，約占大灣區(qū)土地儲備的26.5%和本集團(tuán)總土地儲備的14.5%。在越秀TOD模式發(fā)展的過程中，越秀通過合作為合作方賦能、盤活地鐵資產(chǎn)，并不斷提升地鐵上蓋物業(yè)的品質(zhì)。

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??財(cái)務(wù)

??營收規(guī)模穩(wěn)健增長

??“三道紅線”綠檔達(dá)標(biāo)

??2021年1-6月，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入人民幣 242.4億元，同比上升2.2%。在目前行業(yè)整體毛利率水平整體下滑的行業(yè)趨勢下，上半年越秀毛利率為26.8%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，較2020年全年略有提升。權(quán)益持有人應(yīng)占盈利為人民幣23.0億元，同比上升15.3%。核心凈利潤為人民幣21.0億元，同比上升5.6%。綜合來看，2021上半年?duì)I收表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健增長。

截至上半年末，已售未入賬銷售金額為人民幣1,373.8億元，較年初上升14.8%。董事會(huì)宣布派發(fā)中期股息每股 0.326港元（相當(dāng)于每股人民幣0.271元），同比上升14.4%。

??截至2021年6月底，越秀地產(chǎn)持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物人民幣400億元，較年初上升7.2%，資金流動(dòng)性充足?，F(xiàn)金短債比1.8、長短期債務(wù)比2.36，雖略有下降，但整體債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。凈負(fù)債率49.8%，持續(xù)保持在行業(yè)較低水平，“三道紅線”指標(biāo)維持“綠檔”達(dá)標(biāo)。

??在融資方面，越秀積極拓展融資渠道，加強(qiáng)資金管理，持續(xù)降低融資成本。上半年抓住市場有利窗口，于境外成功發(fā)行6.5億美元5年期和1.5億美元10年期美元債券，票面利率分別為2.8%和3.8%。截至6月末，平均借貸成本同比下降26個(gè)基點(diǎn)至4.45%，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。穆迪、惠譽(yù)維持Baa3和BBB-投資級信用評級，展望“穩(wěn)定”。

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??商業(yè)物管

??堅(jiān)持“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略

??越秀服務(wù)成功分拆上市

??越秀地產(chǎn)堅(jiān)持“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，不斷提升商業(yè)運(yùn)營能力，有效控制運(yùn)營成本，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)運(yùn)營收入的穩(wěn)定增長。截止6月末，越秀實(shí)現(xiàn)商業(yè)租賃收入人民幣3.5億元，同比上升20.1%。同時(shí)，堅(jiān)持越秀地產(chǎn)與越秀房托“雙平臺”常態(tài)化互動(dòng)。持股38.35%的越秀房產(chǎn)基金上半年實(shí)現(xiàn)收入約人民幣8.8億元，同比上升6.1%。

??此外，上半年越秀服務(wù)成功分拆上市，上市及行使超額配售權(quán)后的所得款項(xiàng)凈額約港幣19.6億元。截至7月26日，越秀地產(chǎn)持有越秀服務(wù)66.92%股權(quán)。越秀服務(wù)實(shí)現(xiàn)在管面積3504萬平方米，合約面積5273萬平方米。未來越秀地產(chǎn)將從為客戶提供更多的服務(wù)角度出發(fā)，繼續(xù)在商住與物管這兩個(gè)平臺的基礎(chǔ)上創(chuàng)造價(jià)值。