[克而瑞]合景泰富：銷售同比增長(zhǎng)52.8%，持續(xù)深化數(shù)字化轉(zhuǎn)型

??利潤(rùn)率保持在行業(yè)高位區(qū)，現(xiàn)金流充足，下半年有望進(jìn)入綠檔。

??◎  作者 / 朱一鳴、汪慧

??核心觀點(diǎn)

??【銷售同比增長(zhǎng)52.8%，一二線城市占比超過(guò)9成】2021年上半年，合景泰富預(yù)售金額561.76億元、預(yù)售面積286.6萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)52.8%、30.3%，完成全年銷售目標(biāo)45.3%。按金額貢獻(xiàn)來(lái)看，一二線城市占比93%。下半年貨值充裕，將支撐銷售額穩(wěn)步增長(zhǎng)。

??【投資表現(xiàn)謹(jǐn)慎，新增土地權(quán)益比達(dá)72%】上半年，合景泰富投資力度并不高，但保證了較高的權(quán)益占比和并表比例。新增建面51萬(wàn)平方米，土地成本為13億元，新增土地權(quán)益比為72%，并表比例達(dá)100%。截至報(bào)告期末，合景泰富共擁有177個(gè)項(xiàng)，分布于內(nèi)地及香港41座城市，土地儲(chǔ)備權(quán)益建筑面積約1594萬(wàn)平方米，未來(lái)銷售規(guī)模與增長(zhǎng)質(zhì)量都具備一定保障?！緺I(yíng)收與去年同期持平，利潤(rùn)率保持在行業(yè)高位區(qū)】報(bào)告期內(nèi)，總營(yíng)收129.74億元，同比增加0.3%。由于總銷售成本增加，毛利潤(rùn)出現(xiàn)下滑，同比減少6.7%至39.0億元。凈利潤(rùn)為28.53億元，同比下降19.3%，利潤(rùn)率仍保持在行業(yè)高位區(qū)，毛利率為30.1%，凈利率為22.0%，保持了較強(qiáng)的盈利能力。在行業(yè)毛利率下行趨勢(shì)下，未來(lái)企業(yè)在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)上的盈利表現(xiàn)主要還是看土地成本、銷管費(fèi)用的控制?！救谫Y成本低至6.1%，下半年有望進(jìn)入綠檔】合景泰富的融資主要來(lái)自銀行及其他貸款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)公司債券，整體成本較低為6.1%。截至2021年6月30日，現(xiàn)金短債比達(dá)到2倍，流動(dòng)性較強(qiáng)；凈負(fù)債率為54.1%，較2020年末61.7%進(jìn)一步下降7.6個(gè)百分點(diǎn)，保持在低位區(qū)；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為71.8%，較2020年末75.1%有所優(yōu)化。目前企業(yè)正在積極調(diào)整，下半年有望進(jìn)入綠檔。

??【輕重結(jié)合構(gòu)建生態(tài)圈，深化數(shù)字化轉(zhuǎn)型支撐高質(zhì)量發(fā)展】合景泰富堅(jiān)持輕重并舉的運(yùn)營(yíng)模式，積極構(gòu)建生態(tài)圈，協(xié)同地產(chǎn)、商場(chǎng)、寫字樓、酒店、教育、大健康、城市更新多元業(yè)態(tài)發(fā)展。其中，在商業(yè)布局已經(jīng)超過(guò)10年，商業(yè)運(yùn)營(yíng)體系逐步成熟化、運(yùn)行平臺(tái)、團(tuán)隊(duì)也更加專業(yè)化。目前已開(kāi)業(yè)投資性項(xiàng)目共41個(gè)，其中商場(chǎng)10個(gè)，寫字樓9個(gè)，酒店22個(gè)，未來(lái)，將有25個(gè)新商場(chǎng)、11個(gè)新寫字樓陸續(xù)開(kāi)業(yè)。除了業(yè)務(wù)布局，合景泰富積極推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。今年，與IBM繼續(xù)深化合作，人力DHR數(shù)字化平臺(tái)項(xiàng)目正式啟動(dòng)。此外，合景泰富也積極參與社會(huì)公益，踐行企業(yè)社會(huì)責(zé)任，全方位強(qiáng)化ESG布局，不斷加強(qiáng)可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的續(xù)航能力。

??01 銷售

??業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)52.8%
一二線城市占比超過(guò)9成

??2021年上半年，合景泰富累計(jì)預(yù)售金額561.8億元、預(yù)售面積286.6萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)52.8%、30.3%。2021年合景泰富全年銷售目標(biāo)1240億元，同比增長(zhǎng)20%，從銷售進(jìn)度來(lái)看，1-7月的目標(biāo)完成率已達(dá)52%。從供貨安排來(lái)看，下半年將推出多個(gè)臻系列高端豪宅項(xiàng)目，包括廣州臻溋 ? 名鑄、廣州臻頤府等項(xiàng)目，助力其完成全年目標(biāo)。

??從上半年業(yè)績(jī)來(lái)源來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域和粵港澳大灣區(qū)是兩大主力貢獻(xiàn)區(qū)，目前在售130個(gè)項(xiàng)目中，43%來(lái)自粵港澳大灣區(qū)，31%來(lái)自長(zhǎng)三角區(qū)域，合計(jì)占比達(dá)74%，粵港澳和長(zhǎng)三角是規(guī)模最大的兩個(gè)城市群，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高且人口規(guī)模龐大，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，合景泰富深耕這兩大區(qū)域的效益也在業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)上體現(xiàn)出來(lái)。另外，從城市方面來(lái)看，以一二線城市為主，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)超過(guò)九成。高能級(jí)城市項(xiàng)目去化具備較好的需求支撐，在外部條件上利好銷售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)。

??02 投資

??拿地表現(xiàn)謹(jǐn)慎
新增土地權(quán)益比達(dá)72%

??今年上半年，合景泰富通過(guò)招拍掛分別在廣州、天津各獲1幅地，總計(jì)建面51萬(wàn)平方米，土地成本為13億元。新增土地權(quán)益比為72%，企業(yè)應(yīng)占建面37萬(wàn)平方米，權(quán)益土地成本為9億元，并表比例達(dá)100%。

??整體來(lái)說(shuō)，合景泰富保證了較高的權(quán)益占比和并表比例，投資質(zhì)量較高。另外上半年不少規(guī)模企業(yè)都將更多的資金投入在集中供地中，在40%投銷比限制下，部分企業(yè)或放緩?fù)顿Y節(jié)奏、調(diào)整投資策略，下半年隨著22成土拍規(guī)則改變，地價(jià)走低。合景泰富土地投拓上審慎穩(wěn)健，堅(jiān)持以適合自身發(fā)展的節(jié)奏拿地，并綜合運(yùn)用招拍掛、合作開(kāi)發(fā)、收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)引入、城市更新等多多重模式獲取新項(xiàng)目，多元化拿地夯實(shí)土儲(chǔ)。

??截至報(bào)告期末，合景泰富共擁有177個(gè)項(xiàng)目，分布于內(nèi)地及香港41座城市，土地儲(chǔ)備權(quán)益建筑面積約1594萬(wàn)平方米，總建筑面積約2317萬(wàn)平方米，主要布局在粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角區(qū)域，未來(lái)銷售規(guī)模與增長(zhǎng)質(zhì)量都具備一定保障。

??另外，城市更新作為合景泰富重要賽道，多個(gè)舊改項(xiàng)目取得新突破，持續(xù)推進(jìn)城市三舊改造進(jìn)程。目前，集團(tuán)已成功中標(biāo)三個(gè)舊村改造項(xiàng)目的合作主體資格，分別是廣州市天河區(qū)吉山村、廣州市黃埔區(qū)雙沙村、廣州市增城區(qū)石下村。合景泰富持續(xù)深耕大灣區(qū)舊改，這也為其提供了豐富的土儲(chǔ)支撐。

??03 盈利

??營(yíng)收與去年同期持平
利潤(rùn)率保持在行業(yè)高位區(qū)

??合景泰富上半年總營(yíng)收129.74億元，較2020年同期（以下均為經(jīng)重述）增加0.3%。毛利潤(rùn)39.0億元，同比減少6.7%。凈利潤(rùn)28.53億元，同比下降19.3%。從利潤(rùn)率來(lái)看，毛利率為30.1%，凈利率為22.0%，分別同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)、5.3分百分點(diǎn)，盡管盈利指標(biāo)有所下降，但盈利水平在行業(yè)仍處于高位。

當(dāng)前，毛利率下降是行業(yè)趨勢(shì)，合景泰富仍保持了較強(qiáng)了盈利能力，這也得益于企業(yè)高收益性的商業(yè)布局，以及前期價(jià)格較低的土地儲(chǔ)備積累。未來(lái)，企業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)的盈利表現(xiàn)主要還是看土地成本、銷管費(fèi)用的管控。

??04 償債

??現(xiàn)金流充足
下半年有望進(jìn)入綠檔

??合景泰富的融資主要來(lái)自銀行及其他貸款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)公司債券，整體成本較低為6.1%。截至2021年6月30日，總有息負(fù)債為807.94億元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)235.01億元,占比29.1%?？偝钟鞋F(xiàn)金流473.0億元，現(xiàn)金短債比為達(dá)到2倍，可以完全覆蓋短期債務(wù)，流動(dòng)性較強(qiáng)。此外，凈負(fù)債率為54.1%，較2020年末61.7%進(jìn)一步下降7.6個(gè)百分點(diǎn)，保持在低位區(qū)。剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為71.8%，較2020年末75.1%有所優(yōu)化，離達(dá)標(biāo)僅一步之遙。目前政策出臺(tái)密集，財(cái)務(wù)安全為重中之重，進(jìn)入綠檔對(duì)于企業(yè)融資、投資都將有所幫助，合景泰富也在加快調(diào)整，下半年有望進(jìn)入綠檔。