[克而瑞]2018年1-5月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100

榜·單·解·讀

??2018年1-5月，TOP100房企整體銷售規(guī)模達(dá)3.47萬億元，同比增長33.5%，繼續(xù)保持快速增長。

??今年以來調(diào)控持續(xù)收緊，調(diào)控范圍不斷擴(kuò)大，“限價”、“限售”、“搖號選房”等政策也在熱點城市逐漸落地。目前來看，雖然一線城市樓市虛火暫時得以抑制，但熱點二線和三四線城市在調(diào)控政策下依舊高燒，不同城市乃至同一城市不同區(qū)域的市場分化較為嚴(yán)重。我們預(yù)計，在調(diào)控政策不斷升級、城市市場調(diào)控成為常態(tài)的背景下，今年規(guī)模房企的集中度還會進(jìn)一步提升。未來標(biāo)桿房企也將依托自身的優(yōu)勢，通過高周轉(zhuǎn)和全國化的布局戰(zhàn)略實現(xiàn)逆勢擴(kuò)張。

??TOP100業(yè)績環(huán)比增長17.7% 24家單月銷售過百億

??2018年1-5月，TOP100房企總體銷售規(guī)模達(dá)到了3.47萬億元，同比增長33.5%。TOP100房企5月單月銷售環(huán)比增長17.7%，為今年以來最高月份。同時，本月單月業(yè)績超百億的房企數(shù)量達(dá)到24家，綠城、濱江、龍光等房企表現(xiàn)較為突出。這主要是因為本月部分二、三線城市嚴(yán)控預(yù)售證和備案的政策明顯放松，大量新開盤項目批量入市。其中綠城主要在杭州、寧波、西安等城市開盤加推，單月銷售規(guī)模達(dá)170億元。而濱江在其布局的杭州、嘉興、金華等城市，本月也實現(xiàn)了超過100億元的單月銷售額。

??三家龍頭房企中，碧桂園，恒大得益于三四線布局，今年1-5月累計業(yè)績同比增速分別達(dá)37%和39.5%。其中碧桂園累計銷售金額達(dá)到3345.2億元，首次突破700億。而萬科近幾個月的單月銷售規(guī)模都在430億元左右，貨量供應(yīng)相對不足對萬科今年來的業(yè)績增幅影響較大。

??房企分化格局加劇，TOP50門檻增幅近6成

??2018年1-5月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻較去年同期均有所提升。其中，TOP50房企門檻提升幅度最大，較2017年同期增長58.3%。TOP3和TOP30房企門檻分別同比增長31.4%和38.8%，達(dá)到了2392.2億元和305.5億元，規(guī)模競爭加劇。而TOP100房企銷售金額入榜門檻增幅最小，僅同比增長19.5%至62億元。我們預(yù)計百強房企未來的分化格局將會持續(xù)。

??調(diào)控加碼，搖號范圍持續(xù)擴(kuò)大

??5月市場調(diào)控政策持續(xù)收緊，調(diào)控地域不斷向二線和三四線城市擴(kuò)散，嚴(yán)格的“限價”、“限售”、“搖號選房”等政策逐漸成為熱點城市的標(biāo)配。目前上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳8個城市進(jìn)行搖號選房，其中上海、南京、杭州、深圳等主要采取公證處主導(dǎo)搖號，長沙、成都、武漢、西安等搖號買房主要以房企為主，預(yù)計今年會有更多的城市加入搖號大軍中。

??搖號選房一定程度上維護(hù)了市場的公平性，但就目前來看，搖號方式放大供需矛盾，制造恐慌需求的負(fù)面影響卻顯現(xiàn)更大，這把雙刃劍是否能達(dá)到政府使用初衷還有待考驗。

??冰火兩重天，市場繼續(xù)分化

??一季度以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)分化，不同城市樓市差別甚大，各城市不同區(qū)域樓市差距也逐漸拉大，冰火兩重天態(tài)勢不斷加劇。目前來看，一線城市樓市虛火暫時得以抑制，市場不斷回歸理性，熱點二線和三四線城市在調(diào)控政策影響下依然高溫，“萬人搖號”、“超低中簽率”、“開盤售罄”等現(xiàn)象層出不窮。

??但整體而言，市場卻并非如此火爆，火爆的僅是部分熱點城市中與周邊二手房價格倒掛較大的項目，大部分開盤項目去化表現(xiàn)一般。造成部分項目火爆的原因主要是限價后一二手房巨大的價格利差，讓購房者“買到即是賺到”心理預(yù)期大增，加之排隊搖號無形釋放出一種“供不應(yīng)求”現(xiàn)狀，二者造成了大量虛假購房需求入市，助推了市場火爆。

??以上海為例，今年以來目前上海市場共獲批69張預(yù)售證，開盤項目65個，搖號65次；其中24個項目認(rèn)籌數(shù)量大于房源量，30個項目認(rèn)籌數(shù)量遠(yuǎn)不及房源數(shù)，11個項目認(rèn)籌數(shù)量和房源基本持平。其中，4月集中入市的高端豪宅項目由于大部分售價遠(yuǎn)低市場預(yù)期和周邊二手房價格，認(rèn)籌人數(shù)遠(yuǎn)超房源數(shù)，去化多達(dá)95%以上。但與此同時，多個價格剛需和剛改型項目卻頻頻遇冷，認(rèn)籌數(shù)多未超過房源數(shù)，部分項目認(rèn)籌人數(shù)僅為個位數(shù)。

??標(biāo)桿房企業(yè)績持續(xù)增長 行業(yè)集中度再提升

??自2016年“9.30”以來，超過55個城市發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次，房地產(chǎn)調(diào)控已成基本常態(tài)。隨著調(diào)控政策不斷升級后，市場將進(jìn)入新一輪調(diào)整期，標(biāo)桿房企依托自身品牌、產(chǎn)品、資源整合等優(yōu)勢，通過高周轉(zhuǎn)項目和全國化布局的深化將實現(xiàn)逆勢擴(kuò)張，達(dá)到規(guī)模新高度。我們預(yù)計今年規(guī)模房企集中度將繼續(xù)提升，TOP30房企集中度預(yù)計可達(dá)50%左右。