[克而瑞]庫調(diào)研紀(jì)要 | 江蘇省三四線城市（七十三）：無錫宜興篇

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

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??宜興市為無錫市代管縣級市，2020年年中開始，房地產(chǎn)市場火熱程度令人乍舌:

??1) 土地市場，建發(fā)“梅林A03”地塊地價超過19500元/平方米，追平無錫市單價地王紀(jì)錄；

??2) 新房市場，到2021年5月，宜興市區(qū)商品住宅成交均價同比漲幅達57%。

??GDP不及江陰市的宜興市，近一年來樓地市“追趕無錫，超越江陰”表現(xiàn)的促成原因，除卻其“三山二水五分田”土地資源稀缺所導(dǎo)致的地王頻出和住宅供應(yīng)稀缺外，我們認(rèn)為“市貧民富”下對房地產(chǎn)市場突如其來的巨變?nèi)狈?yīng)對儲備措施也是重要原因。結(jié)合實際調(diào)研情況來看，我們認(rèn)為短期及中期宜興房地產(chǎn)市場存在以下隱患：

??1) 地價房價過高，觸發(fā)市縣聯(lián)動，后續(xù)政策調(diào)控將收緊；2) 二手房市場冷淡，改善換房客資金難以周轉(zhuǎn)；

??3) 工薪收入尚不足，房價過高剛需客難以支付；

??4) 輿情過熱，投資情緒掩蓋自住剛需，基建配套難撐居住需要。

??當(dāng)前樓地市熱點主要集中在宜興市區(qū)，即宜城街道、新街街道、新莊街道、屺亭街道。下文將以宜興市區(qū)和宜興全市作為區(qū)分。

??梅林土拍引動看漲預(yù)期：龍信地價首破萬

??建發(fā)1.95萬/㎡平無錫單價紀(jì)錄

??“地市帶動樓市”，地王出讓拔高樓市預(yù)期。2020年5月龍信競得宜地16號-龍信·御瀾氿溪地塊，成交樓板價首次破萬，拉動市場預(yù)期。后續(xù)大家、中超和華晟新力聯(lián)合體相繼購置4宗城東宅地，成交樓板價超過8000元/平方米，將市場熱度由梅林板塊向城東（宜城街道和新莊街道）擴散。隨后國銳大家聯(lián)合體競得宜地49號-國銳大家·氿瓏雲(yún)起地塊，將新街街道地價也推升破萬。

??本輪土拍高點在于建發(fā)競得的“梅林A03地塊”。本宗地塊不僅最終成交樓板價達19518元/平方米，與當(dāng)前無錫市單價地王紀(jì)錄持平，觸及土拍隱形地價控制線，而且其出讓底價樓板價達11763元/平方米，高于此前最高成交單價，破萬的底價更是給予樓市強預(yù)期，將市場情緒推至高點。

??市區(qū)新房房價同比漲57%

??新項目即開即售罄引爆“跟風(fēng)買房”潮

??概括而言，地價破萬極大鼓動購房情緒，顯著體現(xiàn)在市區(qū)房價的大幅驟增。依實際調(diào)研情況而言，非核心板塊在售項目售價普遍近半年漲幅20%。位于城西的海倫堡·天樾庭尾盤售價1.33萬元/平方米，而周邊競品常工·世紀(jì)學(xué)府加推售價已升至1.6萬元/平方米。位于城東經(jīng)開區(qū)的港龍·湖光瓏樾首開高層毛坯均價1.3萬元/平方米，最近一次加推均價升至1.55萬元/平方米。

??2020年中以前,宜興市區(qū)與全市房價走勢大體相當(dāng)，依實際調(diào)研情況而言年房價漲幅僅200元/平方米左右。隨著2020年5月龍信地王單價過萬元，市區(qū)房價顯著上揚，2020年9月起較全市房價價差超過2000元/平方米，至2021年5月升至1.9萬元/平方米，同比漲幅達57%。

??與之對應(yīng)的，房價快速上漲引發(fā)購房情緒高漲，首開、加推樓盤即開即罄。在售項目如港龍·湖光瓏樾由首開去化70%變?yōu)榧油剖垠?。核心區(qū)域的新開樓盤，如金科敏捷氿著、弘陽力高時光氿樾等更是于開盤前即落位完畢。

??“即開即罄”入市房源快速去化，無房可買下引發(fā)購房者跟風(fēng)買房。一方面無限購下投資性購房者普遍多項目、多套數(shù)認(rèn)籌。另一方面剛需性購房者恐慌入市，經(jīng)開區(qū)、團氿等板塊銷售表現(xiàn)由冷轉(zhuǎn)熱，在售項目月均流速超過100套。

??民富基礎(chǔ)深厚

??2020年后購房情緒高漲

??越貴越大面積越熱銷

??2020年宜興市GDP達1832億元，雖不及江陰市，但總量仍居于全國“百強縣”前十位。線纜、環(huán)保、紫砂產(chǎn)業(yè)，加上以前的化工、礦山等等，誕生了數(shù)以萬計的私企業(yè)主、供銷員、個體戶，居民長期積累的大量金錢和財富基礎(chǔ)，本輪樓市下置業(yè)的主要支撐。

??追漲的投資性下置業(yè)特點鮮明：越貴越大產(chǎn)品越優(yōu)翹。據(jù)實際調(diào)研來看，由于宜興是無錫的代管“飛地”，購房者已本地為主，城東東氿區(qū)域更是全宜興置業(yè)焦點。近一年內(nèi)由于房價激增，在“追漲”心理下改善投資性購房者更熱衷于能夠獲取更多回報的高總價產(chǎn)品，因此如龍信·御瀾氿溪、春曉江南花園、碧桂園鳳鳴府等單價高、戶型面積大的產(chǎn)品極為優(yōu)翹。尤以疊墅類產(chǎn)品為最，提前落位、內(nèi)定客戶等現(xiàn)象屢見不鮮。

??另外值得一提的是，宜興購房者在置業(yè)選擇上有三點偏好：一是有較強地域性，隨著宜興城市發(fā)展重心東移，置業(yè)首選由新街街道向宜城街道，由團氿向東氿轉(zhuǎn)移。如恒大與金科兩項目一河之隔，但首開均價價差達3000元/平方米。二是偏好高首付，剛需購房者收入較低對月供有較大壓力，故首付比例普遍較高；改善及投資客戶有較多流動資金，也偏好于高首付甚至全款。三是偏好毛坯，宜興要求新建樓盤中精裝房需占五成以上比重，購房者對房企精裝標(biāo)準(zhǔn)不認(rèn)可，更偏愛毛坯交付。如萬科翡翠天元項目在交付后協(xié)助業(yè)主拆除自帶精裝。

??地市缺乏管控

??“高價小地”、底價節(jié)節(jié)升助推地價房價高增

??正如上文所說，本輪宜興房地產(chǎn)“大?！笔且虻厥卸?。具體分析而言地市因素可概括為兩點：“高價小地”的供地方式、出讓底價節(jié)節(jié)升的出讓方式。內(nèi)在根本則是在于土拍政策不加限制。

??“高價小地”的供地方式，2018年起至今，宜興市區(qū)共計供應(yīng)宅地36宗，其中八成以上宅地總建面積低于10萬平方米，是為“小地”。因此品牌房企進入宜城拿地實際成本較低，除建發(fā)、龍信、君悅競得的部分宅地外，多數(shù)土地成交總價均在10億元以內(nèi)。因此房企通過合作可競得低總價、高單價地塊。且由于規(guī)劃容積率普遍低于2.2，因此便于房企打造高價項目借以“高單價噱頭”引導(dǎo)市場預(yù)期向上。

??出讓底價節(jié)節(jié)升的出讓方式，2020年疫后宜興市區(qū)土拍明顯加速，全年共計成交17宗宅地，超過2018年和2019年之和。同時值得注意的是，出讓底價由4781元/平方米（華晟新力·氿悅湖山地塊）節(jié)節(jié)升至6500元/平方米（國銳大家·氿瓏云起地塊），漲幅達27%。

??更有甚者，2021年5月出讓的建發(fā)“梅林A03地塊”出讓底價破萬達11762元/平方米，較2020年底國銳大家氿瓏云起地塊漲幅達81%，較上一宗梅林板塊宅地（龍信·御瀾氿溪）漲幅也達66%。

??總而言之，快速上升的底價無疑是地價屢創(chuàng)新高的重要推手，同時也給予公眾更強的房價上漲預(yù)期。同時，“高價小地”的供應(yīng)方式也給予了房企更強的入市活力。

??政策寬松、監(jiān)管真空

??地方又對突變的市場缺乏相應(yīng)儲備措施

??相比于無錫市市區(qū)既限購又限售的調(diào)控力度，宜興對房地產(chǎn)市場缺乏必要的監(jiān)管。

??政策調(diào)控方面，無限購限售也無明確限價措施，對學(xué)區(qū)房等二手房熱點問題也缺乏遏制措施。市場監(jiān)管方面，對經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等一類信貸端監(jiān)管實施效果不佳，購房者在交房后可對房產(chǎn)進行抵押籌資。

??值得注意的是，6月10日無錫市前往江陰、宜興指導(dǎo)房地產(chǎn)市場調(diào)控和穩(wěn)定工作，指出要盡快完成房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制工作方案，做好調(diào)控政策儲備，與市區(qū)同步推進房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。

??作為回應(yīng)宜興出臺了“限價競配建”的土拍新規(guī)，但從首例適用地塊和后續(xù)落地情況來看仍缺乏調(diào)控決心。6月17日宜興掛牌宜經(jīng)掛[2021]10號地塊，首次采用到達最高限價后競?cè)瞬排浣ǚ康某鲎尫绞?。但一方面地塊位于和橋鎮(zhèn)并非當(dāng)前熱點板塊，另一方面最高限價3879元/平方米已接近區(qū)域最高地價記錄，結(jié)合二者來看限價地的掛牌不免有“試水”意味。同時，后續(xù)掛牌的另外2宗涉宅地仍沿用“價高者得”的土拍舊規(guī)。由此可見座談后調(diào)控政策仍缺乏嚴(yán)格落地的決心。

??新房供應(yīng)不足

??2019年起全市消化周期低于1年

??2021年市區(qū)接近無房可買

??作為補充，宜興新房存在的長期供應(yīng)不足現(xiàn)象也是本輪樓市高熱行情的背景基礎(chǔ)。

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2019年以后宜興全市消化周期長期低于1年，尤其是宜興市區(qū)消化周期低于6個月。2020年二季度起隨著地市帶動樓市成交激增，市區(qū)可售房源快速清零。一方面供不應(yīng)求加劇購房者恐慌購房心理，另一方面新入市樓盤即開即罄也使得近一年宜興市區(qū)接近無房可買。

??從實際調(diào)研來看與數(shù)據(jù)基本相符。城西團氿當(dāng)前在售項目普遍尾盤，坦言市場“無庫存”；城東港龍·湖光瓏樾也正是由于是經(jīng)開板塊僅存在售項目而熱銷。

??展望：市場量價即將見頂

??三大風(fēng)險點：調(diào)控、購買力、基建

??綜合上文關(guān)于宜興當(dāng)前地市樓市熱象以及成因，結(jié)合近期政策環(huán)境變化，短期及中期宜興房地產(chǎn)市場存在以下隱患：

??地價房價過高，觸發(fā)市縣聯(lián)動，后續(xù)政策調(diào)控將收緊。如上文所述，宜興地價已平無錫市區(qū)，房價一年內(nèi)同比漲幅超50%。6月10日座談會上已提出要加強市縣聯(lián)動，形成調(diào)控合力。后續(xù)調(diào)控大概率將在信貸、限售以及遏制學(xué)區(qū)房炒作等方面加強對“房住不炒”目標(biāo)的落實。

??二手房市場冷淡，改善換房客資金難以周轉(zhuǎn)。二手房成交熱度遠不及新房，成交周期普遍長達半年以上。一方面新房投資既得利益者資金變現(xiàn)通道不暢；另一方面改善客由于換房難度高、時間長，資金難以周轉(zhuǎn)下購買力受到限制。二者因素下在中長期宜興新房市場也將迎來購買力的瓶頸。

??工薪收入尚不足，房價過高剛需客難以支付。宜興房價經(jīng)過輪番上漲也已逼近無錫全市均價，其中城東區(qū)域均價更是已超過與宜興接壤的濱湖區(qū)胡埭鎮(zhèn)。本地憑借工薪的剛需客購買力已出現(xiàn)瓶頸，無法“置換買房”的剛需客正逐漸向芳橋街道、屺亭街道甚至更遠鄉(xiāng)鎮(zhèn)外溢。

??輿情過熱，投資情緒掩蓋自住剛需，基建配套難撐居住需要。當(dāng)下輿情高熱，炒作投資掩蓋了自住剛需。熱市下需要看到的是當(dāng)前宜興城市基建和配套尚不足以支撐居住需要，如梅林板塊、經(jīng)開板塊等。當(dāng)前大熱板塊后續(xù)或?qū)⒊霈F(xiàn)入住率低等問題。

??總而言之，對于以本地購房者為主的縣級市房地產(chǎn)市場，宜興樓市地市已明顯過熱。民富基礎(chǔ)豐厚終有限度，剛需及改善客群購買力都有見頂風(fēng)險，后續(xù)市場量價將“無根可依”。

??我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)盡快落實房地產(chǎn)市場調(diào)控主體責(zé)任，拿出必要的監(jiān)管決心。嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費貸款，防止借機對一手房和二手房的炒作，增加對地對房供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏，切實出臺相關(guān)政策遏制地市樓市價格上漲趨勢等。

??典型項目一：金科·氿璋

??地理位置：新莊街道宜官路與范蠡大道交匯處

??首開售價：備案均價18500元/平方米

??項目點評：本項目位于新莊街道，屬于東氿新城2.0規(guī)劃內(nèi)，當(dāng)前東氿新城1.0內(nèi)已無在售房源。項目南側(cè)華晟新力·氿悅湖山即將開盤的疊加和洋房產(chǎn)品定價2.3萬元/平方米，與本項目相比存在一定倒掛。且由于即將開盤的中超項目市場預(yù)期定價將突破3萬元/平方米。

??因此在房價預(yù)期下本項目主打改善型產(chǎn)品，主力戶型為102-140平方米。購房者以改善投資為主，以低首付為主，但多半客戶會于次年將貸款結(jié)清。區(qū)域內(nèi)在售及待售產(chǎn)品以大面積為主流，購置東氿新城板塊內(nèi)住宅附帶一定圈層價值。

??購房者主要來自于市區(qū)以及丁蜀、周鐵等私營業(yè)發(fā)達鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總價天花板為200萬左右，本項目140平方米產(chǎn)品有一定去化壓力，主要體現(xiàn)在月供壓力。

??當(dāng)前項目尚在驗資認(rèn)籌中，102平方米及122平方米產(chǎn)品已基本落位完畢。

??地理位置：屺亭街道經(jīng)開區(qū)

??建筑面積：18.8平方米

??上次加推售價：備案均價15500元/平方米  

??項目點評：本項目位于屺亭街道經(jīng)開區(qū)板塊，位于東氿新城北部。該板塊此前項目扎堆，貨量充足。在2018年-2020年東氿新城板塊房價攀升時，經(jīng)開區(qū)板塊房價處于橫盤狀態(tài)。

??后來隨著地王頻頻刷新地價，帶動剛需購房者外溢對板塊內(nèi)房源充分消化，板塊銷售表現(xiàn)出現(xiàn)回升，在售項目由需要分銷導(dǎo)客變?yōu)榧油迫展狻?/p>

??本項目于2020年8月首開，首開均價洋房1.4萬元/平方米，高層毛坯1.3萬元/平方米，至最近一次加推銷售均價累計上漲2000元/平方米。由于正值市場上升期，且周邊競品項目貨量較少。首開去化達70%，后加推越開越火，至2021年最近一次加推實現(xiàn)即開即罄。

??本項目購房者由城區(qū)東氿板塊外溢和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶組成，剛需購房者居多，主力戶型為99-109小面積產(chǎn)品。              

??地理位置：新街街道團氿板塊疊翠路與巷頭西路交匯處 

??上次加推售價：備案均價14500元/平方米  

??項目點評：本項目位于新街街道，屬于城西團氿板塊，是宜興老城區(qū)。由于宜興整體向東發(fā)展，城西老城區(qū)房價相對低位，在售新房項目不多，板塊內(nèi)多為待拆遷的老舊二手房。

??本項目主打剛需，共3棟體量較小，1棟高層2棟洋房，主力戶型為99-109平方米3房和120-125平方米4房。購房者以東氿外溢以及來自徐舍鎮(zhèn)、張渚鎮(zhèn)等剛需購房者。

??項目于2020年7月首開，售價洋房毛坯1.4萬元/平方米，首開去化7成。2020年9月加推精裝高層房源，戶型99-109平方米，均價1.3萬元/平方米，總價150萬元左右。由于項目房源較少，后續(xù)持銷下至2021年5月已售至尾盤。