市場李燕星 2020-06-18 09:00:53 來源:中房報
??614.38萬平方米!福州住宅庫存正在以更快速度遞增。
??福州不動產(chǎn)登記和交易中心6月13日對外發(fā)布了可售商品房面積數(shù)據(jù),這意味著福州商品房庫存突破600萬平方米,可售商品住宅數(shù)量達67398套。
??2018年底,福州市區(qū)可售商品住宅套數(shù)為22219套,面積329.92萬平方米。2019年底,福州市區(qū)可售商品住宅套數(shù)為40108套,面積396.2萬平方米。2018年至2019年再到2020年6月10日,福州市區(qū)可售商品住宅套數(shù)分別同比增長80%和68%,可售商品住宅面積分別同比增長50.8%和55%。
??這些可售商品房庫存包括兩部分,一是報告期內(nèi)已竣工可供銷售但未銷售的商品房面積;二是報告期內(nèi)處于施工或新開工狀態(tài)并已經(jīng)取得預(yù)售證但尚未銷售出去商品房面積。
??這些遞增庫存背后有三個問題值得關(guān)注,即福州從什么時候開始出現(xiàn)庫存急劇增加的轉(zhuǎn)變,庫存主要出現(xiàn)在哪些區(qū)域,以及是什么原因使得庫存只用半年時間再增加一半。
??庫存拐點
??“今年上半年受疫情影響,福州很少有開發(fā)商開盤或搞營銷活動,6月以后才逐漸有一些項目進來?!备V菀晃环康禺a(chǎn)營銷策劃人員告訴中國房地產(chǎn)報記者。
??疫情影響了全國樓市銷售使得庫存增加,但對于福州來說疫情只是一次加速沖擊。福州樓市庫存真正開始發(fā)生變化的關(guān)鍵拐點是在2019年10月。
??拉長周期來看幾組數(shù)據(jù):2018年底,福州商品房庫存329.92萬平方米,去化周期12.45個月,之后連續(xù)3個月下降,到2019年3月降低至297.01萬平方米,去化周期也降至10.19個月。數(shù)據(jù)回暖下,福州樓市迎來難得的“小陽春”,畢竟2018年下半年樓市寒冬剛剛過去。
??值得一提的是,盡管2017年和2018年福州緊跟全國樓市調(diào)控,陸續(xù)出臺限購、限貸、限價、限售政策,但依然未能按住兇猛的房價上漲。彼時“一次性付款往里走,按揭的不要堵門口、公積金貸款的請把共享單車移走”成為多數(shù)樓盤真實上演的段子。
??2019年3月以后,福州商品房庫存開始緩慢增長,4月增長至307.02萬平方米,去化周期拉長至11.8個月,此后一直持續(xù)上升至2019年8月,庫存面積367.17萬平方米,去化周期15.61個月,這兩個數(shù)字都遠遠超過2018年底情況,可以說是2019年庫存高位。
??2019年9月和10月福州樓市庫存出現(xiàn)短暫下行,到10月面積下降至332.23萬平方米,去化周期降至13.26個月。不過這兩個月短暫的下行并未改變福州庫存整體上升局面。
??很快從2019年10月開始,福州庫存連續(xù)7個月遞增,并從11月開始庫存面積就已經(jīng)超過2019年8月高位,遞增速度也遠遠超過2019年上半年。一個佐證是,2019年3月到8月,庫存面積增長率是23.6%,2019年10月到2020年6月庫存增長率是84.7%。
??增長速度明顯加快,2019年10月是福州庫存開始高企的一個拐點。
??激增背后
??福州的庫存主要集中在三大區(qū)域,即晉安區(qū)、倉山區(qū)、馬尾區(qū)。
??可考數(shù)據(jù)顯示,三大區(qū)域2019年11月商品房庫存分別是150.4萬平方米、105.6萬平方米、49.7萬平方米,共305.7萬平方米,占福州五區(qū)當時總庫存面積的86%。
??這一情況在今年得以延續(xù)。2020年3月,三大區(qū)域商品房庫存面積分別增長至170.9萬平方米、119.9萬平方米、67萬平方米,共357.8萬平方米,占福州五區(qū)當時總庫存面積的82%。
??究其背后原因,這與2018年和2019年福州供地結(jié)構(gòu)有關(guān)。2018年,福州五區(qū)共出讓25宗地,其中64%集中在晉安區(qū)、倉山區(qū)、馬尾區(qū);2019年福州五區(qū)共出讓66宗地,其中77%來自晉安區(qū)、倉山區(qū)、馬尾區(qū)。
??三大區(qū)域土地供應(yīng)數(shù)量翻了一倍勢必增加商品房待售面積。并且今年這些土地上的新建項目陸續(xù)入市,更加推升了待售面積增長。
??尤其今年4月,福州五區(qū)拿證總面積高達116萬平方米,同比2019年4月增長132%,創(chuàng)下近3年單月獲批總面積最高紀錄;5月拿證總面積高達107萬平方米,新增住宅房源11198套。這是繼今年3月、4月后,福州今年第三次單月拿證總面積破百萬平方米。
??除了上述原因之外,有福州房地產(chǎn)人士告訴中國房地產(chǎn)報記者,供應(yīng)增多并陸續(xù)入市之外的另一個原因是,“早在庫存激增拐點來臨之前的2017年下半年和2018年上半年,火熱的樓市與高企的房價就已經(jīng)透支了福州購買力,導(dǎo)致出現(xiàn)后來的樓市寒冬與庫存高企?!?/p>
??房價上漲進一步削弱了購買力,幾乎與福州商品房庫存變化曲線一樣,福州新房房價同樣是從2019年9月到10月開始一路上漲,去年9月均價16500萬元/平方米,一路漲到今年1月的18244元/平方米,盡管在今年2月受疫情影響出現(xiàn)短暫下跌,但很快在3月開始恢復(fù)上漲趨勢,直漲至目前的均價18309元/平方米。
??印證城市購買力下降的一個截面是,去年8月公開銷售的倉山區(qū)祥浦苑因為價格低當天售罄,這一盛況在福州樓市引發(fā)熱議,不過即便這個“紅遍全城”的樓盤也僅征集到3000出頭的認籌量,其中首套剛需量僅2500多人。
??安置商品房兜底
??盡管庫存增加,福州樓市卻有一項創(chuàng)新政策兜底,即安置商品房。
??根據(jù)福州市房管局官方給出的定義,安置型商品房是“全面推行貨幣化對接安置模式,按照商品房運作模式組織開發(fā)建設(shè)面向被征收人定向銷售的限價商品房。”
??為解決以往舊改工作財政投入大、改造規(guī)模不足回遷安置逾期等“老大難”問題,福州2018年推出安置型商品房用地新模式,在土地出讓時適度讓利,讓開發(fā)商承擔承建商角色,解決近幾年大規(guī)模舊改拆遷問題。
??事實上安商房的出現(xiàn)還實現(xiàn)了2017年福州限地價、限房價的目的。
??接下來的2018年和2019年,福州大力推進安商房土拍模式??梢钥吹?,福州五區(qū)2018年成交的住宅用地中,配建安置型商品房的地塊幅數(shù)占比5成,2019年這一占比進一步上升至近7成。2019年,福州累計出讓安置型商品房用地1707畝,可提供安置房源451萬平方米。
??隨著安置型商品房陸續(xù)入市,福州樓市庫存得以部分消化。以今年一季度為例,多項安商房入市補充了福州網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。比如三江嵐雋項目共373套,其中安置房302套,商品房71套,該項目今年完成近300拆遷戶網(wǎng)簽,吻合了該項目4月初顯示已售285套的數(shù)據(jù);另外,中建香樟今年4月顯示已售443套,其中420套是在今年一季度完成網(wǎng)簽。
??這兩個項目共銷售705套,根據(jù)官方公開信息計算,這些已售住房總面積約6萬平方米,占整個一季度銷售面積的八分之一;此外,一季度安置房占比70%的鶴鸞郡和安商盤楊橋新苑也已經(jīng)開售,這些進一步消化了庫存。有福州房地產(chǎn)研究人士認為,“今年安商房或許會撐起福州樓市半邊天”。
??政府對安商房也是寄予厚望。比如福州市自然資源和規(guī)劃局即將在6月24日出讓的9宗地中5宗地要求配置安置房,其中3宗地要求配置面積80%,其他兩宗地分別要求配置面積90%和35%。
??為了進一步去化,福州安置商品房整體品質(zhì)也正在提高。一位福州市民告訴中國房地產(chǎn)報記者,“前幾年安置房面積和戶型都不太好,近幾年越做越好了,價格相對純商品房來說低,身邊也有很多朋友用于投資?!?/p>
??一位福州本土開發(fā)商負責人也告訴中國房地產(chǎn)報記者,“疫情之后,很多房企開始偏向做改善型住房,雖然有一定銷售壓力,但銷售情況目前看起來也不錯?!?/p>
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權(quán)益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數(shù)認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
- 11:54
- 11:45
- 11:45
- 11:34
- 11:09
- 11:01
- 10:57
- 10:49
- 10:46
- 10:37
- 10:27
- 10:19
- 10:10
- 10:02
- 09:59
- 09:50
- 09:48
- 09:39
- 09:08
- 09:05
- 08:58
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點
- 4央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
- 5陣地丨前三季度代建項目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國家統(tǒng)計局:房地產(chǎn)實現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅實的支撐
- 9全國首個國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標準發(fā)布
- 10吉林:重點打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場的不當言論